[공급많은 지방광역시에서 전세대기자 5팀 붙여서 투자한 나의 1호기[모카라떼7]
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[본]
1. 투자지역 선정 : Not A But B
2. 전임털기 매물임장. - 현장을 자주갈 수 없으면 전화임장으로라도 물건 찾아 투자할 수 있다.!!
- 같은 매물이라도 여러 부동산에 내놨다면 전체 부동산에 다 전화 -> 몇군데만 추려서 전화
- 사장님들마다 매도자의 상황 , 네고가 등 아는 정보다 달라 전체 부동산 전화돌리는게 유의미.
<잘한점>-매임을 당장 못가는 경우 전임으로 파트너가 될 사장님 기록하고 급매찾음
<아쉬운 점> 막상 급매가 나오니 이 물건이 진짜 싼게 맞는 지 확신이 안들어 자산이 없어졌음.
투자하기 전 비교평가를 잘 해놓고 투자 우선순위 단지와 목표 매수가 설정했어야했다.
3. 저평가OK전세리스크
- 목표매수가 / 예상전세가/수리비/취득세/수수료/잔금비용 = 총투자금
- 플랜 A~F까지 감당가능한 수준인가?
- 전세구하는 분 : 시세보다 + 2천 높은 가격인 2.7억으로 대신 2년치 이자를 드리겠다함. : 포기
- 집주인컨셉으로 전화돌림 16군데 전화
<잘한점 > 저평가가 다가 아니다. 전세리스크까지 대비해야 나한테 맞는 물건이다.
<아쉬운 점> 급매를 놓치고싶지않아 조급한 마음. 저환수원리 잠시 잊을뻔함.
4. 중꺽마
- 다시 처음부터 물건을 찾는다는 생각으로 범위 넓며 물건보러다님
-> 입주가 많은 지역에서도 선호 생활권, 선호 단지들은 전세 소진속도가 바를 수 있고
투자자 진입 전에 잠시 전세가가 오를 수 있다.
<잘한점>토요일 전세대기자가 집 보러오는 상황에서 센쓰튜너님께미리 컨펌받고
금요일에 보이 멘토님과 매코 미리 받으면서 목표 매수가, 투자금 줄일수있는 방법 매수 시나리오 돌리면서 리스크 줄여나간점,
2주동안 2번의 매코 받으면서 더 좋은 물건 찾으려 노력한점
.시세스캐닝으로 전세가오르는걸캐치한점.
<아쉬운점> 전세대기자는 가계약금 들어오기 전까지 내 손님 아니다.
내 물건보다 싼 물건이 나오면 언제든지 돌아선다.
전세 대기자가 맘 바뀌면서 다른 세입자를 찾아야했던 상황에서 매도자 집 안보여줌-> 집보여주기 협조 특약 중요성 확인.
5. 전세대기자 5팀
- 잔금 후-> 부분수리 -> 신규세입자 2.8억.
6. 급매를 잡을 수 있었던 이유
1) 전화임장 - 10번 전화하면 1곳은 콜백오겠지.
- 싼 실거래 찍히면 어쩌지?
->제 물건이 충분히 싼게 맞고 더 싼 물건이 나온다 한들 내가 그 물건을 잡을 수 있었을까?
->내가할 수 있는 최선의 투자를 한게 맞다.
2) 경험담필사
- 경험레버리지 전임, 매물터는 과정, 매수 및 전세 계약과정 톨틀어서 많은 도움
3) 시세스캐닝
- 투자관심단지 즐찾 매일 시세스캐닝루틴.
- 해당 매물이 없어지면 부동산에 전화해 전세 매물 빠졌는지 , 집상태 어떤지 매매물건 괜찮은거 나올거 없는지 전임
- 매수하고나서도 내 전세매물의 경쟁매물은 없는지 경쟁매물의 상태, 입주날짜, 옵션, 네고여부를 파악.
4) 중꺽마
- 48개 매물임자, 107번의 임장.
- 센쓰튜터님
투자금이 더 있으면 선택지가 있었을텐데
없기 때문에 부족한 만큼 발로 뛰어야해요
빈도수를 높이는 수밖에 없어요.
그만둘까 할대쯤 만나는거고,
언젠가 한 번은 올거 같거든요.
기회를 잡으려면 꺽이지 않는 마음이 필요해요.
- 목표매수가 설정해서 투자 관심단지들을 리스트업-> 목표 매수가 만큼 협상시도 a가 안되면 b, b가 안되면 c단지
7. 마치며
[깨]
매임을 당장 못가는 경우 전임으로 파트너가 될 사장님 기록하고 급매찾을 수있다는 걸 알게되었습니다.
전세 대기자는 더 싼 물건이 있으면 바로 간다!!!
[적]
1. 매임을 당장 못가는 경우 전임으로 파트너가 될 사장님 기록하고 급매 찾을 수 있다.
2. 전세 대기자는 가계약금 들어오기 전까지 내 손님 아니다.
3. 전임 생활화.
4. 목표 매수가 정해놓고 정해놓고 목표 매수가 만큼 협상시도 a가 안되면 b, b가 안되면 c단지
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