월부에서 1년, 드디어 실행을 했습니다. (1호기 투자 복기글)



안녕하세요 케밥입니다.

1호기 매수 후 복기글을 쓰게 될 것이라고는 생각도 못해봤고,

글재주도 뛰어나지 않아서 이런류의 글을 써야겠다는 생각을 전혀 해보지 않았는데,

“물건을 매수하고 물건을 매수하고 나서 나중에 내 물건이 미워지는 상황이 반드시 오는데 복기글을 쓰면 그런 순간에 내가 왜 이 물건을 택했는지 물건을 보유함에 있어서 큰도움이 되요!!”

현재 서울투자 기초반 조장님이신 제이든J님이 해주신 말씀이 자꾸 귀와 머리에 남아서

1호기 매수에 대한 복기와 내가 왜 이 물건을 매수하게 되었는지 재확신하기 위해서

몇 자 적기 위해 노트북의 전원버튼을 눌러봤습니다.

#월부에서 1년

지금 생각해보면, ‘23년말 아무것도 모르고 “월급쟁이 부자로 은퇴하라” 한 권 읽어보고

“24년 1월부터 책의 저자이시고 저를 이세계로 이끌어주신 너나위님의 내집마련 기초반강의를 시작으로

열반기초반, 실전준비반, 지방투자기초반, 서울투자기초반, 열반중급반을 거치면서도

늘 제자신에게 의문이 들어 생각했던 의문들은

“이거 맞아?”

“이렇게 하는거 맞아?”

“잘하고 있는거야?”

라는 여러가지 물음표들이었습니다.

그럼에도 불구하고 제가 부족한줄 알면서도 꾸준히 경험하고 부딪혀보게 된 이유는

강의에서 튜터님들께서 용기를 북돋워 주신 말씀들

“완료가 중요한거에요”

“경험이 중요한거에요”

“틀려도 되요, 괜찮아요”

“의심하지 말고, 비교하지 말고 조급해 하지마세요”

기초반 강의에서 함께 고생한 동료들의 응원의 말씀들

“케밥님 할 수 있어요”

“아주 많이 성장하셨는데요?”

“정말 잘하셨어요”

이런 용기와 응원이 있었기에 1호기라는 결과를 낼 수 있지 않았나 생각합니다.

그간의 강의를 진행해주신 강사님분들과 저의 소중한 동료분들에게 심심한 감사인사를 먼저 드립니다.

기초반 수강을 모두 마치고, 이젠 본격적인 성장이 필요한 단계라고 생각하고

“실전반을 꼭 다녀와야겠다”

라고 생각한 것이 어쩌면 제 부동산투자 인생의 터닝포인트라고 생각합니다.

“본격적으로 투자를 해야겠다”

라고 생각을 한 시점도 딱 실전반을 갔다온 이후인 것 같습니다.

24년 9월부터 실전반을 시작으로, 신도시투자기초반을 수강하면서

“그래 앞으로 앞마당 2개만더 만들고 진짜 투자 하자”

“할 줄 아는 것들은 많이 없는데 그래도 부딪혀보자, 남들 하는것들은 다 해보자”

생각했던 것 같습니다.

#깨달음

투자하려면 매물을 털어야 한다고 얘기는 또 들은것은 있지만 방법도 모르고 어찌할바 몰랐는데,

어떻게 하는지 하나하나 잘 설명해주시고 경험해보라고 매임100개 하면 각 나온다라고 말씀해주신

제 실전반 담당 튜터님이신 “그린아이 튜터님”께 진심으로 감사드립니다.

“24년 11월부터 제가가진 앞마당 4개의 시세를 매일 따보고, 괜찮은 조건이나 가격이 있으면 무조건 전임하고 당일 매임하고, 매임 끝나면 늦은 시간이지만 아직 문을 연 부동산 들어가서

“사장님 이거보고 왔는데요 이거보다 더 싼거 있으세요?”

라고 물어보면서 매물을 털어보겠다고 다녔습니다.

실제로 100개의 매임을 해보진 못했지만 평일이고 주말이고 동쪽이건 서쪽이건 많이 보러다니고 하나라도 매임이 잡히면 가보고 하면서 연말까지 손에 잡힐 듯 잡히지 않는 기회와 시간들을 흘려 보내면서 깨닫게 되었습니다.

“아! 나 지금, 가치있는 물건을 싸게사려고 하는게 아니라, 싼 물건을 찾아서 가치를 맞추려고 하고 있구나?”

그렇게 깨닫고 뒤돌아 생각해 보니, 투자금에 가까운 물건만 보고 매임하고 나서는

“이 물건은 이래서 별로네?” “저 물건은 저래서 별로네?”

이렇게 말하고 있는 저를 발견했습니다.

투자하기로 마음만 먹었지, 정말로 가치에 입각해서 투자와 연결시키지는 못하는 저를 발견했고 제자신이

정말 아직 멀었구나..

생각했던 것 같습니다.

그렇게 연말을 보내고 다시 정신을 차려서

제가 가진 투자금에서 정말로 가치가 있고 적당한 가격(저평가된)에 매수를 하려면

같은 급지에서 비교할 수 있는 앞마당을 넓히는게 우선이겠구나 생각을 했고,

같은 급지의 앞마당을 2개더 넓혔습니다.

#투자자 흉내

물론 이와중에도 시세트레킹을 하면서 매임할 물건을 선정했고 매물이 하나라도 꼭 보러가려고 했었던 것 같습니다.

그러던 와중에 여느 때와 같이 시세트레킹을 하다가 경기도 지역에서 눈에 띄는 물건을 발견합니다.

권유디님의 표현을 빌리자면..

어? 이상하다?

앞마당에서 늘 주시하고 있던 단지에서 투자금에 들어오는 심지어 전세까지 맞춰져 있는 물건을 발견하게 되었습니다.

시세보다 3천만원이나 싸고, 집상태도 어디하나 흠잡을데 없이 올수리를 다 해놓은 물건을 만나자마자 이런 생각이 들었습니다.

“어? 뭐야? 아 진짜 사고자하는 마음이 있으니까 투자물건이 생기네?,

나 이제 1호기 하는거야?

매물을 보고나서 월부에서 또 배운게 있기에 네고를 시도해봅니다.

나 : 사장님.. 집이 정말 맘에 들어요 제가 사고 싶은데 제가 돈이 많이 부족해요 가격 조정 좀 가능할까요?

사장님 : 네 조금은 조정 가능해요 얼마정도 생각하세요?

나 : 사장님 2천만원만 깎아주세요

(다짜고짜 깎아달라고 함 이유도 없음 어디서 본건 있어서 그냥 깍아야 됨ㅋㅋㅋ)

사장님 : 어후 그런소리 하지도 마세요, 제가 집주인하고 약속한 금액이 있는데, 1-2백이면 몰라도 말도 안되는 금액이에요

- 보통은 여기서 “아 네 그럼 2천깎이면 연락주세요”하고 나오는게 답인데,

물건이 괜찮았고 투자해야겠다는 생각이 앞서고 경험도 없다 보니 정말로 집에가서 3-4시간은 한탄을 한 소리를 합니다.

나 : 아 그래요? 사장님 그럼 1천만원은요? 500만원은요?

- 이 때 사장님이 눈으로 욕 하는게 귀에 들리더군요,,

너는 돈도 없다는 놈이 가격을 니맘대로 올려서 네고해? 너 나랑 모하고 앉아 있는거니?

라고 말씀하시는게 들리더라고요

그렇게 어중떠중하게 네고하고 집에돌아서서 오는데 제자신이 정말 못난 것 같고

제가 네고랍시고 한 행동들이 너무나도 창피해서 쥐구멍에라도 숨고싶은 마음이었습니다.

앞에서도 말씀 드렸다시피 너무 한탄스러웠습니다.

사장님께 앞뒤없이 당돌하게 말한 태도도 돌아보니 예의도 없었던 것 같았습니다.

시간이 지나고 마음이 좀 안정 되고나니 그래도 한편으론 이런 생각이 들더군요..

“네가 어디가서 이런경험 해보겠니,,,집구석에 앉아서 시세만 따고 그래프만 본다고 이런경험해보겠니..?”

이번 경험을 바탕으로 다음부턴 좀 더 공손하게 사장님과 논의할 수 있는 태도를 갖춰보자

이 한번의 매임으로 많은 것을 깨닫게 되었습니다.

그렇게 제가 호들갑 떨면서 투자기회라고 생각한 단지는 영영 사라지게 되었습니다.

아쉽지만 어쩔 수 없죠 기회가 왔는데 잡을 수 없던 경험이 부족했으니..

그렇게 물건을 떠나보내고 그래도 포기하지는 않았습니다.

#투자자 닮아가기

또 다시 꾸준히 시세트레킹하고 전임하고 매임하고 어느날 또 물건을 발견하게 됩니다.

같은 단지에서 아까보다 1천만원 비싸지만 전세가 맞춰져있는 물건을 만나게됩니다.

이번엔 앞에서 한 경험을 바탕으로 사장님께 최대한 예의있게 대하고

매물을 볼 때도 이전보다 더 꼼꼼하게 보고 정말로 사려는 마음으로 매임을 진행했습니다.

결과적으로 매물자체가 방3개 화장실1개였지만

주방과 작은방의 사이에 냉장고를 두기위해 작은방을 터서 가벽을 치는 바람에

작은방이 방의 기능을 전혀 못하는 그냥 무늬만 방3개 화장실1개인 방2개 화장실1개인 물건임을 확인했습니다.

여기서 이런 리스크를 감수하더라도 매물상태는 전반적으로 괜찮아서 사장님께 공손하게 네고를 요청했습니다.

“사장님 제가 돈이 부족해요,,

그리고 이물건은 무늬만 방3개이고 실질적으로 방2개인 것 같아서

제가 본래의 금액으로 투자하려면 리스크를 가지고 투자해야 할 것 같아요..

그런데도 이 물건이 2천만원 싸면 제가 매수할 수 있을 것 같습니다.

집주인과 상의 한번 부탁드리고요 꼭 연락 주세요”

이때 사장님의 눈은 이전 사장님의 눈과는 다르게 측은하게 바라봐 주시고 물어봐 주시겠다고 해주셔서 답변을 기다렸고 애석하게도 인지 차라리 잘된 것인지 모르겠지만 이물건도 저랑은 인연이 아니었습니다.

#실행

그렇게 또 다시 투자를 위한 루틴한 삶으로 돌아와 생활하고 있던 와중에 한 일주일 지났을까요? 낯익은 번호로 연락이 왔습니다.

사장님 : 여보세요? 여기 XX부동산인데요

나 : 네 사장님 안녕하세요

사장님 : 아직 투자 안하셨죠? 오늘 급매가 하나 나왔는데,, 저번에 보니까 인상도 좋으시고 해서 제가 생각나서 연락드려요

나 : 아 네 감사합니다.

사장님 : 여기 로얄동에 84타입이고 층도 좋아요.. 오늘 와서 물건한번 보실래요?

나 : 아 그래요? 근데 제가 오늘은 다른 일정 (다른급지 매임)이 있어서 내일가면 안될까요?

사장님 : 아 오늘와서 봤으면 좋겠는데.. 이 집이 집을 잘 안 보여주는데 딱 오늘만 3팀 보기로해서 한자리 맡아놓은 거에요

나 : (사장님말을 믿어야 되나 말아야 되나…속는셈 치고) 아 네 그럼 일정 변경해서 오늘보러 갈게요

사장님 : 그럼 오시는 김에 그거도 보고 59타입도 매전차이가 같은 게 있으니까 그것도 같이 한번 보여 드릴께요

그렇게 약속을 부랴부랴 잡고 퇴근후에 매임을 하러 갔습니다. 도착 후에

사장님 : 아휴 이거 어떡하죠? 오늘 보여주기로 한 집(84타입)이 갑자기 일이 생겨서 내일보여준다는데.. 다른집(59)라도 보실래요?

나: 아…네 어쩔 수 없죠.. 일단 59타입 먼저 보시죠

그렇게 59타입을 보고왔는데.. 이물건도 역시 무늬만 방3개 화장실1개 가벽을 덜깊게 팠을 뿐이지

방의 기능은 여전히 못하고 있더라고요

그래서 사장님께 혹시나 하는 마음으로 다시 말씀드렸습니다.

나 : 사장님 죄송한데 제가 멀리서 왔다고 하시고 오늘 84타입 매물 온 김에 보고 갈 수 있는지

다시한번 만 확인해 주실 수 있으신가요?

사장님 : 네 확인해 볼게요

안되면 어쩔 수 없이 돌아가야 하는 상황이었는데..

세입자가 30분만 이따가 오시면 보여준다고 합니다.

다행히 매물을 볼 수 있는 기회가 생겼습니다.

그렇게 30분이 지난 뒤 매물을 보러 해당호실에 벨을 누르고 들어갑니다

(사실 이 물건이 공동중계 물건이라서 사장님도 이집을 처음보는 상황)

입구를 지나 작은방 안방 욕실 작은방 거실 베란다를 모두 살펴보고 괜찮은 물건이다 라는 생각을 했습니다.

전세가 맞춰져있는 상황으로 세입자분과도 잠시이야기 하면서 향후에 계약을 연장 하실 생각이

어느정도 있으신 것으로 확인했습니다.

이 때 사장님이 제 귀에 속삭이시며 말씀 한마디 하십니다

사장님 : 그냥 이거 해! 물건 괜찮다 (속닥속닥)

나 : (동의하면 안되지만 실제로 물건이 괜찮아서) 네 저도 여기 좋은 것 같아요 (속닥)

그렇게 매임을 마치고 부동산 사무실로 돌아와서 사장님과 추가적인 논의를 진행했습니다.

나 : 사장님 이 물건 네고 될까요?

(사실 네고가 어렵다는 것은 알고 있었고

현재 시세대비 20%정도 저평가되어 있는 물건이고 급매로 오늘 1천만원 더 내린 상황이었으니까요)

사장님 : 오늘 천만원을 내려서 더 이상은 네고가 어려울거에요..

나 : 사장님 그래도 천만원만 더 물어봐주세요.. 제가 계약금일정 잔금일정 다 맞춰드릴 수 있어요

사장님 : 네 물어볼게요…

사장님 : 아 집주인이 너무 완강하네요 그 가격 아니면 안판다고 하네요..

나 : 사장님 그럼 제가 생각할 시간 좀만 주세요

이때부터 온갖 생각과 비교를 하기 시작합니다.

제일 먼저 떠오른 말은 이번 서투기 강의에서 자모님께서 하신 말씀

“안깎여도 싸면 사요.. 실행을 하세요”

그 다음에 진행한 행동은

1) 주변의 같은 연식과 비슷한 가치를 가진 단지의 84매물 최저가 확인

2) 서울의 같은 급지 단지의 59타입과 가격을 비교

그러면서 생각을 정리했습니다.

“지금 이주변에서 이만한 가치에 이보다 싼 물건이 없다”

“지금 이단지의 84와 서울의 같은 급지의 59와 가격이 유사하고, 전고점이 비슷하다.”

“내가 지금 이거 투자하면 베스트는 아니어도 잃지는 않는다”

생각을 정리한 뒤 사장님께 말씀드립니다.

나 : 사장님 저 이 물건 사겠습니다.

그렇게 계좌번호를 받고 가계약금을 송금하고 나오는 길에 제일 먼저드는 생각

“아 드디어 실행이란 것을 했다”

왜인지는 모르겠지만,

좋은 물건 잘샀다.. 드디어 1호기 해냈다 이런 생각보단

실행

이라는 것을 했다는 것에 더 무게를 두게된 것 같습니다.

#투자의 이유찾기

문제는 가계약금을 송금 드린 이후부터 인데,

매수하기전에 꼼꼼히 살펴보고 가치를 충분히 이해하고 결정했다고 생각했지만

정말로 이단지를 선택한 이유를 그 이후에 더 본격적으로 찾아보게 되었습니다.

어쩌면 실수하지 않았는가 불안해서 아래와 같은 물음을던져보고 그에 맞는 해답을 하나하나 생각해봤습니다.

가치가 정말 있는가?

이지역의 입지는 충분히 투자할 만한 가치가 있다

나는 정말 충분히 싸게 샀는가?

전고점 대비 약19%정도 싸다

이 단지에서 이 동에 이 금액으로 거래된 금액이 2020년이후로 없다

저환수원리에 맞는가?

저환수원리에도 부합한다.

매코를 진행하지도 않고 매수한 것이 정말 옳은 선택인가?

매코를 진행할 시간이 없이 급하게 선택한 감은 있지만 싸게 매수했다.

안전마진도 약 2억에 가깝다

리스크는 생각해 봤고 그에 대한 대처법이 있는가?

전세가 맞춰져있는 물건이고 1년후에 재계약(개갱권 이미사용)할 가능성도 존재하고

만약 재계약이 어렵다면, 전세만기일자를 조정해서 전세를 새로 맞추는 방법으로 협의하면 될 것 같다

대출도 소액받아야 하는데 감당이 가능한가?

소액 대출이라 감당이 가능한 수준이다

#기쁨보다는 당황스러움..

#그래도 실행!

그렇게 조금이라도 네고를 못한 아쉬움을 뒤로한 채 계약당일이 다가왔습니다

네고를 못한게 정말로 너무너무 아쉬워서 공동중계 물건이기도 해서,

제가 제안하는 내용을 두번( 나 – 내 부사님 – 매도인 부사님 – 매도인) 을 걸치다 보니

간절함이 좀 덜 보일 수도 있겠다 생각해서

“매도인분을 만나서 이야기를 나눠보고 500만원이라도 깎아 주실 수 있는지 꼭 한번 이야기 해보자”

라고 생각을 했고 어떻게 하면 네고를 할 수 있을지 계약서쓰는 시간 전까지 상당히 많은 전략을 세워봤습니다.

매도인분이 1주택자일 때 양도소득세 2주택자일 때 양도소득세를 계산해보면서

매매가를 좀 낮추면 세금이 좀 떨어질 테니까

그 부분을 고려해서 네고를 시도해서 나름의 계산을 해서 준비해갔습니다.

계약서를 쓰기위해서 부동산에 들어갔고 매도인분도 마침 도착해 있으셔서

언제 이야기 해볼까 하고 시기만을 기다리고 있었고 이내 말문을 터봤습니다.

나 : “어유 어떻게 이집을 이렇게 오래 보유하고 계실 수 있으셨나요?”

매도인 : 저 여기서 애들 다 키웠어요

이때 까지만 해도 이야기를 트고 이런저런 가벼운 질문 좀 더 드렸고 한마디를 던졌습니다

.

나 : 매도인님 제가 이런말씀 드리기는 상당히 죄송스러운데,, 되게 많이 어려우시겠지만 500만원만 좀 양해해주시면 안될까요?

이때 대답을 좀 망설이시는 그 1~2초 타이밍에, 갑자기 매도인의 부사님께서 갑자기 노발대발을 하십니다.

“그런소리 하지도 마세요” “안돼요 안돼” 그렇게 네고 해줄거였으면 진작에 해줬지..

이 말을 듣는 순간부터 네고를 위해서 준비한 모든 것들이 산산조각 났고

기분도 상당히 나빠지고 온몸이 뜨거워지고 계약서에 쓰여 있는 글씨도 제대로 보이지 않았습니다.

“매도인과 정작 제대로 된 대화도 못해보고 중간에서 말을 가로채는 사장님을 보면서 너무나도 한탄스러웠습니다”

괜히 말한 걸까? 기분 좋게 계약해도 되는데 괜히 내가 내무덤을 판 것인가?

계약을 하고 나서도 기분이 좋다 라는 생각보다 너무 몸이 뜨겁고 속상한 마음이 더 했던 것 같습니다.

그러면서 또 하나를 배웠습니다.

“가격흥정을 다 마친 상태로 계약 테이블에 앉아야지

괜히 얘상치 못한 상황으로 계약의 기쁨보다 네고 실패의 쓴맛을 더 느낄 수 있겠구나..”

그러면서 저를 위로하기도 했습니다.

“한마디 말도 안해보고 계약했으면 아 말이라도 던져볼 걸…” 후회가 계속 남지 않겠어?

잘했다, 말해본게 어디냐,,?

혹시라도 이글을 보시는 분은 상황마다 다를 수 있지만 저와 같은 실수를 하지 마시고

가계약금 보내기전에 모든 네고를 철저히 마무리 짓고 계약을 하시기 바랍니다.

그렇게 제 1호기의 계약의 순간은 아쉽게도 기쁨을 누릴 새도 없이

우여곡절 끝에 당황함으로 더 가득한 순간으로 더 기억에 남았습니다.. ㅎㅎㅎ

“첫 투자는 완벽할 수 없다”

이런 말이 괜히 나오는 게 아니구나? 라고 생각했고

그때만 다시 생각하면 쥐구멍으로 숨고 싶지만

다음 투자에서는 이런 부분에서 아마추어 같이 행동하지 않고

좀 더 여유있게 계약을 진행하면 1호기보다 더 큰 기쁨으로 다가오지 않을까 생각해봅니다.

1호기 투자를 하고 계속 서울투자기초반 강의를 들으면서 1호기를 매수하는 시점을 복기해보는데 주우이님께서도 말씀 하시더군요

저는 네고해서 사본적이 거의없어요.. 1호기도..2호기도.. ㅎㅎㅎ

이 말씀이 왜 그렇게 위로가 되던지.. 일부러 저 위로해줄라고 하는 말씀이신가? 라고도 생각해 봤습니다. ㅎㅎㅎ

현재 1호기라는 친구를 만나서 잔금을 치기까지 3일이 남은 이 상황에서도

더 강한 확신을 갖기 위해 같은 급지 내에서 내물건의 가치와 정말로 저렴하게 샀는지를 계속 생각해보는데

시세를 다시 봐도..조건을 다시 봐도.. 나 좀 잘 샀네?

계속 이런 생각이 들어서 마음이 놓이고 있습니다.

집 하나 산다고 인생이 순식간에 바뀌진 않지만, 그 변화를 위해 한발을 내딛고

실행

한 점에 대해 너무나도 감사하고

1호기로 만족하지 않고.. 이제 시작이다

라고 생각할 수 있음에 감사합니다.

이번 서투기 1주차 강의를 들으면서 자음과모음님과 약속한

“올해안에 1호기 투자하기”

(자모님 저 강의 듣고 약속 지켰습니다!!)

약속을 지킨 점 또한 감사합니다.

제가 1호기라는 투자를 할 수 있게끔 조언과 격려를 아끼지 않으신 강사님이하 모든 동료분들께 감사드립니다.

모자란 실력에 하찮은 질문에도 늘 상냥하게 대답해주시고 방향성을 말씀해주신 그린아이 튜터님

1등 뽑을 줄도 몰라서 해매는 저를 실전반을 통해 매주 만나서 복습하게끔 도와주시고 1등뽑기 프로세스를 알려주신 

바람숲님

아무것도 몰라 조장님만 졸졸 쫓아다니던 시절 힘들다 투정부려도 조장의 무게감으로 묵묵히 이끌어 주시고 생활권을 나누는 방법을 알려주시고 제 투자동료가 되주신 파운더님

열중을 들으면서 심적으로 많은 부담이 있는 기간이었는데 온라인에서라도 위로 많이 해주시고 물건상담

친절하게 해주신 정쩡이님 (임장하다가 오프라인으로 만나서 더반가운)

저에게 이 글을 꼭 써보라고 권유해주신 제이든J님

자신을 만난 동료는 꼭 1호기를 투자했다고 말씀해주신 1호기 등용문 나감동님

그리고 1호기 투자했다고 진심으로 축하해주신 현재

우리 서울투자기초반 (서기 21기 서울에 등기7 chill한 운명) 모든 동료분들께도 큰 감사드립니다.

동료가 없었다면 전 정말 아무런 성장이 없었을 것 같습니다.

"대단히 감사합니다!"

이 초라한 글에라도 작은 감사를 표하고자 하오니 진심으로 알아주셨으면 좋겠습니다.

2호기라는 소중한 친구를 최대한 빨리 만날 수 있기를 기대하고

더 성숙한 투자경험으로 2호기 복기글을 쓸 수 있을 날까지 또다시 열심히 해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.