안녕하세요 도리밍입니다😊
요즘 수도권 외곽까지 상승 흐름이 번지다 보니,
조급해하거나 투자 물건들이 날아가
막막해하는 분들이 많으실 것 같습니다.
전월세 매물이 없어 당장 내집마련을
고민하는 분들도 비슷한 마음이실 텐데요.
저 역시 과거 전세난으로 어려움을 겪던 주변 사람들을 보며,
"내집 한 채만으로 노후 준비가 어렵겠구나" 라는
깨달음을 얻고 월부에서 투자 생활을 이어오고 있습니다.
이번 투자의 경험담은 단순히
'~해서 투자를 잘했다' 라는 것이 아닌
막막하고 어려움을 느끼는 분들께
투자를 하다보면 이런 일도 있고
그럼에도 꿋꿋히 준비를 하고 있다면
언젠가 기회를 잡을 수 있다는
희망과 용기를 드리고 싶어서 글을 쓰게 되었습니다.
1. 부산에서 놓친 매물, 그속에서 얻은 깨달음
올해 1월, 인천 물건의 매도 과정에서
양도세 일반 과세로 인해
지방 1호기 아파트를 먼저 매도를 하여
1억 초반의 투자금이 마련되었습니다.
이전 인천에서 서울로 갈아탄 투자 경험담
https://weolbu.com/s/GBywbGElfK
처음에는 부천, 산본, 안양 만안구 등
수도권의 비규제 지역을 먼저 검토했습니다.
하지만 1억 초반의 투자금으로는 수도권 진입 시
상대적으로 가치가 떨어지는 후순위를 매수할 수 있었기 때문에
작년부터 전세가가 서서히 올라오는 부산으로 눈을 돌렸습니다.
지방투자 실전반 강의를 수강하면서
1월에는 부산 해운대를 아는 지역으로 만들고
작년에 미리 임장했던 부산의 중상급지인
남구, 연제구, 동래구까지 검토하며 투자금에 맞는 후보 단지들을 추려 놓았습니다.
그리고 올해 설 직전,
부산 중심지 내 거주 인프라가 잘 형성되어 있는
주복에서 로얄동, 로얄층, 선호 구조의 매물을 발견했습니다.
(이 단지는 뻥뷰에 팬트리가 2개 있는 구조를 선호)
당시 세입자의 협조가 어려워 2번이나 바람을 맞아
3번째 방문만에 겨우 집을 보았고,
전세 세팅을 위한 법인 세입자까지 미리 구해둘 만큼
적극적으로 투자 물건을 찾았습니다.
- 매매가 6억 500만원 / 전세가 4억 8천만원(법인 세입자)
- 실투자금 1억 2,500만원
그러나 현장에서 함께 집을 봤던 실거주자가
이삿짐을 한 달간 맡기는 불편까지 감수하며,
저보다 200만원을 더 얹어서 당일에 계약금을 쏴버렸습니다.
당시에는 전세 시세보다 높게 들어올 법인 세입자까지 구해 놓고
투자 기회를 놓친 것 같아 너무나 아쉬웠지만,
이 경험을 통해 교훈을 얻었습니다.
"내가 보는 이 물건이 최고인 것 같아 조급해지는 순간이 가장 조심할때다"
"이 물건을 놓치더라도 시장에는 좋은 물건이 언제나 또 나온다"
실제로 이 단지는 이후 지금까지
6억 이상의 실거래가 나오지 않고 있고,
최근에는 오히려 저에게 그 때보다 더 좋은 매물이 나왔는데
매수하겠냐며 연락이 오기도 했습니다.
조급함에 쫓겨 계약금을 쐈다면 후회했을 순간이,
투자의 기준을 더 단단하게 다져주는 계기가 되었습니다.
2. 혼자가 아닌 '선생님들과 환경'이 지켜준 순간
지난 3년이 넘는 시간 동안 매달 하나의 지역을
발로 밟으며 분석하는 '앞마당 늘리기'를 쉬지 않았습니다.
그렇게 차곡차곡 쌓인 지역이 어느덧 41개가 되었습니다.
강의에서 언제 투자할 수 있는 상황이 올지 모르기 때문에
아는 지역을 늘려놓으라는 말씀을 지금까지 실천해오고 있습니다.
작년에 서울 투자를 2건을 진행했고
당장은 매도할 수 없는 상황이기 때문에
이 투자가 이번 장에서 마지막이 될지도 모른다는 생각을 했습니다.
그래서 그동안 알아둔 앞마당을 깔아 놓고
비규제 수도권 지역의 안양 > 부천 > 산본 순으로
입지 우선순위를 두고 당장 투자금에 들어오지
지속적으로 트래킹을 하고 매물을 보러다녔습니다.
이 과정에서 튜터님과 함께할 수 있는 환경의 힘을 절실하게 느꼈습니다.
3월에는 부천 실전임장 클래스 수업을 들으며,
이전 월부학교 튜터님이셨던 줴러미 튜터님을 만나
제가 파악한 안양, 부천, 산본, 부산의 입지 우선순위와
매매가, 투자금에 따라 비교할 수 있는 단지를
비교평가 하며 투자 물건을 검토하는 안목을 늘렸습니다.
4월부터는 월부학교 환경 안에서 메퍼 튜터님과
자산의 상황을 검토하면서 현재 살고 있는 월세 가격이 과하다 판단해,
1억 초반의 투자금이 들어오면서 실거주도 가능한 산본을 투자와 실거주 관점으로 함께 검토했습니다.
튜터님께서는 다주택자로 나아가는 과정에서
리스크에 대한 관리가 중요하기 때문에 개편될
보유세와 양도세를 계산해보고
향후 임신, 출산으로 줄어드는 저축액까지 고려하여 점검해보라고 하셨습니다.
이 과정을 통해 감당 가능한 리스크의 범위를
스스로 계산해 보는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
산본에 이 당시 실거주자들이 몰리면서
다른 지역과 비교 했을 때 이미 가격이 조금 올랐으며
"상대적으로 가치가 덜 한 단지를 쫓아가면서
사는 것보다는 세제 개편이 확정된 뒤 투자를 해도 늦지 않다"
라며 메퍼 튜터님께서 다독여 주셨습니다.
다주택자의 보유세가 얼마나 늘어날지
계산이 안되는 상황에서 감당 가능 여부를 판단하는 것이 불가능했습니다.
지난 장을 참고하고 최악의 시나리오로 계산했을 때,
만약 임신, 출산으로 인해 일을 그만둘 경우에는
감당할 수 있는 범위를 넘어선다면
서울 집을 매도해야하는 최악의 상황이 발생할 수 있기 때문에 투자를 보류하는 선택을 했습니다.
3. 준비된 투자자의 중요성
올해 하반기, 작년에 세안고 투자했던
서울 아파트의 전세가 상승하면서 8천만원의
전세 상승분을 올려받을 수 있을 것이라 확정되었습니다.
투자금이 1억 대에서 2억으로 늘어나자,
그동안 정리해두었던 안양과 부천이 눈에 들어오기 시작했습니다.
입지 가치와 투자 우선순위가 이미 정립이 되어 있었기에,
조건에 대한 협의만 되면 즉시 계약할 수 있는 준비가 되어있었습니다.
7월 말, 세제 개편이 어느정도 진행되고
정부의 방향이 보유세를 올리는 방향으로 갈 것은 맞지만
향후 적어도 2-3년 간 서울 수도권은 전월세 난이 예상되는 가운데
빠르게 움직이는 수도권 외곽 시장을 보며
메퍼 튜터님과 감당 가능한 범위 내에서
제일 좋은 것을 매수하는 방향으로 추가 투자를 진행하는 것으로 결정했습니다.
수도권의 매매와 전세 상황을 고려해
메퍼 튜터님과 상의 후 3개의 후보 단지를 비교했습니다.
- A단지 29평 7.9/5.5 : 가치는 가장 좋지만 전세가가 받쳐주지 않아 2억으로 불가능
B단지 24평 7.3/4.3(현 시세 5억) : 잔금 일정은 여유로우나 세입자 협조가 잘 안되고,
세입자가 이사나가는 시점인 내년 2월 전세가가 5.2억 이상 올라야 투자가능 함 (전세 세입자 리크스가 더 큼)
C단지 33평 8.05/6 : 빠른 중도금이 필요하며, 매도자가 부동산을 하고 있어 전세 세팅에 매우 협조적
가치 순서는 A > B > C 였지만,
2억 투자금과 리스크 관리 측면에서
가장 안전한 C단지를 최종적으로 선택했습니다.
상대적으로 가치는 A, B보다 덜할지라도,
가격이 여전히 저평가 되어있고
2억 투자금 안에서 감당할 수 있는 리스크의 최선의 선택이었습니다.
투자금이 늘어난 후 투자를 결정하는데 걸린 시간은 단 1주일이었습니다.
만약 제가
"1억 투자금으로는 어차피 안양, 부천은 못 사"
하고 이 지역들에 대해 대상에서 제외했다면,
갑작스러운 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 없었을 것입니다.
마치며 : 투자 경험을 정리하며 깨달은 것
이번 투자를 되돌아보며 가장 크게 느낀 것은
올바른 기준과 방향을 제시해주시고
물심양면으로 믿고 도와주는 선생님이 있었기에
흔들리지 않고 확신을 가지고 투자 결정을 내릴 수 있었다는 점입니다.
글을 마치며,
지금 이 순간에도 투자를 하는 여정 안에서
어려움이 있는 분들께 3가지를 꼭 강조하여 말씀드리고 싶습니다.
① 내 눈에 쏙들어오는 '단 하나의 매물'에 집착하지 마세요
아무리 좋은 매물이라도 내 인연이 아닐 수 있습니다.
조급한 마음에서 쫓기듯 실행한 투자는 반드시 후회를 남깁니다.
시야를 넓게 두고 차분하게 여러 물건들을 검토하며,
적극적인 태도로 임한다면 시장에는 더 좋은 기회가 찾아옵니다.
② 투자금에서 벗어나더라도 미리 공부하고 '앞마당'으로 만들어 두세요.
지금 당장 투자금이 부족하다고 내 돈에 맞는 지역만 바라보면, 뜻밖의 기회가 찾아와도 잡을 수 없습니다.
전세금이 상승하거나 생각지도 못한 현금 흐름이 생길지 누구도 모릅니다.
언제 기회가 와도 즉시 투자할 수 있도록 항상 준비된 투자자가 되어야 합니다.
③ 강의와 환경을 적극적으로 활용하세요.
강의를 듣고 임장하는 것도 좋지만,
튜터님과 함께할 수 있는 환경에 들어갈 기회가 있다면 무조건 들어가세요.
이 길을 먼저 걸어간 선배님들의 생각과 행동을 직접 보고 배우는
‘거인의 어깨’를 빌리는 것만큼 확실한 지름길은 없습니다.
강의, 책에서 배운 내용들을 실전으로 옮기고,
월부의 환경 안에서 오바르게 방향을 잡을 수 있도록 도와주신
튜터님과 멘토님이 안 계셨다면 여기까지 올 수 없었을 것입니다.
특히 이번 투자를 진행하는 과정에서 밀어주고 끌어주신
프메퍼 튜터님, 줴러미 튜터님께
어떤 말로도 표현할 수 없을 만큼 깊은 감사를 드립니다.
혼자 가면 외롭고 지치지만,
올바른 스승과 동료들이 있는 환경 안에 머무를 때
끝까지 버티고 결과를 낼 수 있음을 배웁니다.
앞으로도 저 역시 누군가에게 기꺼이 도움을 줄 수 있는
실력 있고 따뜻한 투자자로 성장하겠습니다.
제 작은 경험이 막막한 터널을 지나고 계신 분들에게
작은 희망과 용기가 되기를 진심으로 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
