1억에서 10억 만드는 법 2편 (10억까지는 하지 말아야 할 투자법)

전문가칼럼
19시간 전

지난 글에서는 1억 모으기와 같은방식으로 자산배분 투자를 했을 때, 10억까지 걸리는 시간을 계산해봤습니다. 같은 금액을 같은 방식으로 투자했을 때는 0원에서 1억까지는 5년내외, 1억에서 10억까지는 15년내외가 걸릴 것으로 예상됩니다. 총20년입니다. 경제활동을 시작하는 만26세부터 이렇게 한다고 가정시, 만45세에 10억 정도를 쥡니다. 그리고 저는 이 방식을 가장 무난한 방식으로도 추천한다고 이야기 했습니다.

오늘은 1억에서 10억으로 가는데, 은근히 방해가 되는 투자법 하나를 살펴보겠습니다. 저도 이 투자법을 초창기에 진행했기 때문에, 경험담을 곁들여 이야기 해보겠습니다.

2025년 지금 사회 초년생으로 돌아간다면 이렇게 하겠다. 3편:10억 만들기 1부

1억 글에서는 "모으기"라는 단어를 사용했습니다. 하지만 이번 10억 글은 "만들기"라...

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현금흐름 투자

투자에서 가장 많이 팔린 책은 아마도 "부자아빠, 가난한아빠"일 것입니다. 저도 상당히 좋아하는 책입니다. 이 책 내용 중 가장 핵심이 "자산은 현금을 창출하고, 부채는 현금을 빨아 들인다"는 점입니다. 그래서 거주용 주택을 부채라는 파격적 주장을 하기도 했습니다. 위 정의에 의하면 거주용 주택은 현금을 빨아 들이기 때문에 부채가 맞습니다.

위 말에 저는 전적으로 동의하며, 상당히 중요한 가르침이라고 생각합니다. 다만 해당 내용을 단순하게 받아들이면 안됩니다. 위 말을 곧이 곧대로 받아 들이면, "미래에 현금을 주는 것보다, 현재 당장 현금을 주는 자산"에 집중할 수 있습니다. 저도 초창기에 그랬습니다. 이게 무슨 말인지 조금더 자세히 들어가 보겠습니다.

현금흐름 투자의 한계

배당주

배당주란 회사에서 벌어들인 이익이나 현금을 유보하기 보다는 나눠주는 회사입니다. 그래서 배당 성향이 높거나, 배당 수익률이 높습니다. 이런 기업에 주로 투자하는 방식을 배당주 투자라고 합니다. 한 때 배당은 거짓말 하지 않는다는 식으로 배당주 투자가 유행하기도 했습니다. 하지만 배당주 투자는 2가지 문제가 있습니다.

첫째는 왜 회사가 돈을 나눠주는지 생각해봐야 합니다. 이유는 두가지일 것입니다. 재투자할 만한 산업이나 사업군이 아니라서, 재투자 없이도 성장할 수 있어서. 두번째 이유는 상당한 해자나 브랜드를 가지고 있는 대체가 상당히 어려운 기업일 것입니다. 하지만 첫번째 이유로 현금을 주주들에게 많이 나눠 준다면 회사의 성장이 힘들 수 있습니다. 즉 배당 성향이 높거나, 배당 수익률이 높은 회사는 성장이 구조적으로 어려울 수 있습니다. 두번째 이유는 세금이 나간다는 점입니다. 세금이 얼마 안된다고 생각하기 쉽지만, 이것이 우리가 투자를 하는 30년동안 누적 된다면 복리수익에서 상당한 손실을 입게 됩니다.

회사가 성장가능성이 높지 않다고 판단해서 현금을 나눠준다면 이는 회사가 복리로 성장하지 못한다는 뜻입니다. 거기에 세금으로 한번더 복리가 손상을 입게 된다면? 장기 최종 수익률에 상당한 손상을 입힐 수 있습니다.

월세받는 부동산 투자

저는 서울 역세권 오피스텔을 월세용으로 2채까지 보유하다가, 현재는 1채만 보유중입1니다. 그래서 이 분야에 대한 경험이 있습니다. 부동산에서도 월세수익이 극대화 된 물건의 특징이 있습니다.

스벅에서 아메리카노 톨사이즈를 시킵니다. 하지만 같은 사이즈라도 거기에 들어가 있는 원두 비율은 조절할 수 있습니다. 바로 샷 추가 옵션을 이용해서 가능합니다. 원래 스벅 아메리카노 톨 사이즈에는 2샷이 들어갑니다. 그런데 이것을 1샷으로 줄일수도 있고, 3샷으로 높일 수 있습니다. 같은 용량의 커피이지만 거기에 있는 원두의 비중은 3배까지 차이가 납니다.

이 원두 함량을 대지지분이라고 보면 됩니다. 예를드어 보겠습니다. a아파트는 용적률이 약250%입니다. 그래서 25평이면, 10평의 대지지분을 갖습니다. 반면 b오피스텔은 용적률이 약800%입니다. 25평이면 대지지분이 약 3평정도로 a아파트에 비해 약 1/3정도 수준입니다.

반면 연멱적은 커피자체의 용량입니다. 실제 사용하는 면적이죠. 대지지분에서 3배 차이가 나지만, 사용하는 내부 면적인 연면적은 같은 것입니다.

그럼 질문해보겠습니다. 당신이 부동산을 매수할 때 땅과 건물중 어디에 중점을 두실 건가요? 당연히 땅입니다. 우리가 부동산 가격이 오른다고 했을 때는 땅값이 오르는 것입니다. 반면 건물분은 감가상각됩니다. 실제 회계에서도 건물분은 감가상각처리가 됩니다. 하지만 땅은 감가상각 항목이 아니죠.

그럼 다시 질문하겠습니다. 당신이 월세로 살 예정입니다. 대지지분이 중요할까요? 연면적이 중요할까요? 당연히 연멱적입니다. 월세는 결국 실제 사용하는 내부 면적에 돈을 지불하는 것입니다. 그래서 위 물건을 다시 예로들면 용적률800짜리 오피스텔 월세는 1억에 400 / 용적률250%짜리 아파트 월세는 1억에 300입니다. 실제 매매가에서는 같은데 월세는 100정도 차이가 나며, 월세수익률은 1.5배 차이가 납니다. 이 이유가 바로 대지지분과 연멱적의 차이 때문입니다. [위 예시는 실제 두개의 단지를 사용했지만, 여기서는 밝히지 않습니다)

그렇다면 오피스텔이 왜 월세수익형 자산인지 알 수 있습니다. 바로 대지지분은 적고(원두 함량이 적음) 반면에 연면적(커피용량)은 똑같기 때문입니다. 이는 가격이 올라야 하는 시세차익 목적의 투자자에게는 불리하고, 월세 수익을 극대화 하고 싶은 현금흐름형 투자자에게는 유리할 것입니다. 자산을 키우는 것이 목표인 사람에게는 매우 불리한 방법임을 알 수 있습니다.

실제로 제가 보유한 서초 오피스텔의 경우 월세가 2020년 1천에 100에서 현재는 1000에 130으로 30% 올랐습니다. 하지만 가격은 20년대비 하나도 못올랐습니다. 동일 기간 서초 아파트의 가격지수 상승률은 30%였습니다. 상승률은 동일하지만, 오피스텔은 월세에서 상승이 나오고 아파트는 가격에서 상승이 나왔습니다. 상승률이라는 것은 결국 모수(자산가격 / 월세가격)에 의해 상승금이 결정됩니다. 당연히 모수가 커야 합니다. 그러니 가격에서 오르는 것이 월세에서 오르는 것보다 당연히 더 좋습니다.

이런 현상은 구분상가와 단독 건물의 차이에서도 똑같이 나옵니다. 구분상가는 대지지분이 작고, 단독 개발이 어렵습니다. 단독개발은 일종의 사업이고, 이 사업을 좌지우지할 수 있는 것을 경영권 프리미엄이라고 합니다. 구분 상가는 이게 없는것입니다. 반면 단독 대지를 차지하고 있는 건물은 대지지분이 일반적으로 구분상가 보다 높고, 재건축이나 리모델링등을 스스로 결정해서 집행 할 수 있는 경영권 프리미엄이 있습니다. 그러니 당연히 월세 수익률은 단독건물보다는 구분상가가 더 높습니다. 월세는 연면적 대비 받는 것이고 대지지분과는 크게 상관이 없습니다. 반면 자산가치에서는 대지지분이 더 중요합니다.

결론

이렇게 지금 당장 현금흐름을 중심으로 투자를 하면, 해당 자산은 상승률이 낮아질 수밖에 없습니다. 물론 해당 자산은 좀 더 안정적인 경향이 있습니다. 왜냐하면 월세수익률이 지나치게 올라가거나, 떨어지는 것을 시장이 허용하지 않기 때문에 가격이 안정적인 경향이 있죠. 이는 채권과도 상당히 흡사합니다. 하지만 금리가 급격하게 변동하는 시기에는 채권처럼 상당히 가격 불안정성이 생기기도 합니다. 실제로 안전자산이라 평가받던 미국장기채는 22년 말에 고점대비-40% 하락하여, 나스닥 보다도 하락률이 컸습니다. 금리가 제로에서 5%로 올랐기 때문이죠.

만약 당신이 당장 현금흐름을 창출하기 보다는 자산의 마다를 키워가는 2030 나이에 10억이 목표라면 현금흐름 투자는 메인이 되어서는 안됩니다. 만약 현금흐름 투자를 메인으로 하고 싶다면 자산의 사이즈가 아니라, 자산에서 나오는 현금흐름 월400만원으로 목표를 수정해야 합니다. 자산10억과 / 월 현금흐름400은 같은듯 다른 이야기입니다. 컨셉이 전혀 다른 목표입니다.

그래서 10억을 만들어 가는 여정에서는 이런 현금흐름 극대화된 자산은 오히려 피하는게 좋습니다.

하지만 결국 해야할 투자이기도 합니다. 저는 연금계좌를 이용해서 자산배분을 한 다음에 인출 제도를 이용해서 자산배분으로 만들어진 자산을 조금씩 헐어서 사용하는 방식의 현금흐름 투자를 할 생각입니다. 이는 직접적으로 현금흐름을 많이주는 자산을 사는 것이 아니라, 현금흐름을 연금제도를 통해서 스스로 창출하는 방법입니다. 그러면서 배당주나 월세와 다르게 세제 혜택까지 받습니다.

당신이 2030이라면 당장 지금 현금흐름에 욕심내지 말고, 근로나 사업으로 현금흐름을 만드세요. 사적 연금은 55세 이후, 국민연금은 65세 이후에 개시할 수 있고 이때는 만들어놓은 자산으로 현금흐름을 창출하면 세제 혜택까지 주어집니다. 또한 그때까지 대부분의 세금을 이연해주고, 오히려 소득공제나 세액공제등으로 돈을 간접적으로 주는 혜택까지 줍니다. 이런 세금이연+혜택+인출시 저세율은 실로 어마어마한 혜택을 줍니다. 30년이상 장기일 경우 자산이 2배가까이 차이납니다. 그러니 젊을 때는 현금흐름보다는 자산의 사이즈를 키워가고, 55세이후부터 서서히 현금흐름을 창출하면 좋습니다. 10억으로 가는데, 현금 흐름투자가 은근 방해가 되기 때문에 10억 시리즈 칼럼에서 두번째로 언급했습니다.

다음 시간에는 본격적으로 시세차익형 부동산 투자와 실거주형 부동산 투자를 설명하겠습니다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain