생활권 구분과 단지선호도 파악에 대한 질문
- 부동산Q&A
- 23.12.07
안녕하세요! 생활권 구분과 단지선호도 파악에 대한 조언 부탁드립니다 ㅠㅠ
(지난 번에 매물임장에 대한 질문에 답변해주신 분들 덕분에, 지난달에 처음으로 매물임장을 본격적으로 해볼 수 있었습니다. 정말 감사합니다!)
1. 생활권 구분
만약에 단지 1~8번이 모여있는데 언덕이나 큰길이 사이에 있어 제 생각에는 1~4번은 A생활권으로, 5~8번은 B생활권으로 나눴습니다.
그 나눈거에 대한 확신이 없는데... 제가 제대로 임장을 안 해서 그런걸까요...?
예를들어, 사실 5번단지는 B가아니라 A생활권에 속하는게 맞는 경우, 생활권별로 단지선호도 파악을 하니까... 최종적으로 비교평가를 할 때 잘못된 결론을 도출하게 될까봐 걱정입니다..ㅠㅠ
2. 단지선호도 파악
열심히 단지임장도 하고 뭐가 나은지 생각도 해보고 하지만... 생활권 내 단지선호도를 파악하거나, 비교평가를 할 때 결국 그래프를 보고 전고점이 높은거를 택하게 되더라고요... '이럴거면 뭐하러 그렇게 열심히 돌아다녔나..전고점 높은순서로 줄세우면되지' 싶어서 현타가 왔습니다.. 만약 제가 생각한 선호도와 그래프상 전고점에 차이가 있을 때 어떻게 해야할까요..? 단지 선호도를 제대로 파악하는 방법에 대해 조언 부탁드립니다 ㅠ
답변해주시는 분들 내년에 더 행복한 부자 되실거여요!! ♧♧
댓글
쿠키이님 안녕하세요^^ 생활권이라는 것은, 투자자가 본인의 투자 편의를 위해 임의로 구분짓기 위해서 설정하는 것이지 이것이 정답이다 하는 것은 없습니다. 사람마다 생활권의 경계도 다르고 순위도 다를 수 밖에 없는 이유는 중요하게 따지는 가치가 다르기 때문이죠. 정답지가 나와있는 도시의 경우는 일반적인 생활권 경계 및 선호도가 잘 알려져 있지만, 본인 스스로의 생각을 더 해보시는게 중요한 것이지 그것이 맞고 틀리고는 중요한게 아닙니다^^ 내가 임장하고 느꼈던 생활권의 구분과 선호도 순위, 다른 사람이 생각한 것과 어떻게 다른지, 임장할 때 무엇을 놓쳤고 어떤 생각이 다른지 이런 것들을 비교해서 보이는게 더 중요할 것 같습니다! 단지 임장도 마찬가지예요^^ 먼저 시세지도를 그리시고, 주변 상권 접근성, 초등학교 배정 등 손품으로 얻을 수 있는 정보를 가지고 임장을 나가시면 좋을 것 같습니다. 그리고 단지임장을 하면서 단지 관리상태, 사는 사람들, 상권&학교 접근성 등을 고려해서 임장을 하신 후 스스로 느낀 선호도를 먼저 정리해 봅니다. 그리고 가격을 확인한 후 내가 생각했던 선호도 순위랑 다르다면, 이후 매물임장을 통해 내가 놓친 것이 무엇인지 확인하면서 단지의 선호도 순위를 파악해 나가시면 됩니다! 중요한 것은, 단지를 1등부터 10등까지 꼭 나래비 세우실 필요는 없어요~ 비슷한 가치라 판단되면 비슷한 등수로 묶어서 크게크게 보시면 될 것 같습니다! 정말 중요한것은, 과거 그래프로 단지 선호도를 판단하시면 절대 안됩니다!!! 내가 임장하며 느끼고 발로 걷고 눈으로 확인한 것들을 믿으세요! 화이팅입니다!
쿠키이님 안녕하세요 :) 생활권 구분과 단지 선호도에 대한 고민이 있으시군요! 1. 생활권 구분 생활권 구분은 밑에 무명인님께서 남겨주신 것과 같이 정답이란 없습니다. 정말 명확하게 큰 길이나 기찻길, 언덕 등으로 구분되어 있는 경우도 있습니다만, 분명 연결되어 있는 것 같은데 보이는 사람들은 다른 그런 곳도 있습니다. 그리고 7~8개 이상 세세하게 생활권을 구분하시는 분이 있는가 하면 4~5개 정도로 간단하게 구분하시는 분도 계십니다. 정답이 없는 부분이기 때문에 어떻게 구분하셨는지보다 어떤 근거로 구분했는지 명확하게 남기시는 것이 더 중요하다고 생각합니다. 생활권 구분과 그 순위에 대해 본인만의 기준을 갖고 확실하게 설명할 수만 있다면 된다고 생각합니다. 그리고 생활권 순서와 투자 우선 순위가 반드시 일치하지는 않습니다. 1등 생활권에 10개 단지, 2등 생활권에 10개 단지가 있다고 가정했을 때, 1등 생활권의 5등 단지보다 2등 생활권의 1등 단지가 더 투자 우선 순위에 있을 수 있기 때문입니다. 때문에 생활권은 이 생활권은 어떤 특징이 있고 어떤 사람들이 사는구나 정도로 넘어가시면 되고 실전 투자로 이어지는 부분은 이제 개발 단지 선호부터 시작된다고 보시면 더 명확할 것 같습니다. 2. 단지선호도 파악 만약 전고점을 기준으로 단지 선호도를 파악할 수 있다면, 우리가 굳이 지역을 힘들게 걸어다니고 전화 임장, 매물 임장을 하면서 선호도를 파악할 필요는 없을 것입니다. 직접 발로 밟고 눈으로 보면서 왜 사람들이 이 단지를 좋아할까를 생각해보고, 가격을 붙여봤을 때 내가 생각한 것과 차이가 있다면 내가 놓친 것이 무엇이 있을 지 생각해 볼 필요가 있습니다. 분위기 임장을 하든 단지 임장을 하든 항상 이런 식으로 물음표를 남길 필요가 있습니다. '난 A단지가 더 좋은 거 같은데 B단지가 가격이 더 높네?' 그럼 이를 동료들과 이야기 나누면서 놓친 것이 무엇인지 생각해보고 그래도 답을 찾지 못했다면 전임을 통해 확인해보시거나 혹시 실전/지투 이상을 수강하고 계시다면 튜터님께 질문을 드릴 수도 있겠죠. 이걸 그냥 넘기는 사람과 질문해서 확인하고 넘어가는 사람의 지역 이해도 차이는 천지차이가 될 것입니다. 예를 들어 이런 부분이 있을 수도 있겠네요. A단지, B단지가 있다고 했을 때 두 단지는 붙어 있어 입지상 차이가 거의 없습니다. 연식도 비슷한데 A단지가 가격이 항상 5천만 원 정도 비싼 것을 알 수 있습니다. 단지 임장을 해도 그 이유를 파악하지 못해 전임 혹은 튜터님께 질문을 드리니 A단지는 지하주차장이 연결이 되어 있고, B단지는 그렇지 않아 선호도 차이가 난다고 합니다. 단지 임장을 할 때 지하주차장을 내려 가 확인을 하지 않으니 확인되지 않았던 사례입니다. 이렇듯 눈에 보이는 것이 다가 아닐 수 있기 때문에 꼭 검증하고 넘어갈 필요가 있습니다. 결국 이런 검증이 쌓이고 쌓여 추후 또 내가 생각한 선호도와 가격이 다른 경우가 발생했을 때 지난 검증들을 떠올려보면서 '혹시 이런 문제는 아닐까?' 라며 스스로 검증할 수 있게 되는 순간이 찾아옵니다. 그 순간을 위해 열심히 투자자로서의 시간을 쌓아가셨으면 좋겠습니다 :)
생활권 구분은 이렇게 해야해처럼 딱 정해진 것은 아닙니다. 이야기하신대로 생활권을 나눠시고 비교평가를 하셔도 크게 문제가 되지 않으세요 :) 지금은 아무래도 익숙하지 않다보니 확신이 없으실 거예요. 차차 임장을 계속 해나가시면서 이런 부분들은 많이 해결되실 겁니다. 전고점의 경우 같은 지역내에서 의미를 가지며 전고점 자체도 툭 튀는 경우에는 주의하셔서 보셔야 하구요. 주변에 호재나 환경개선이 진행되고 있는 경우 입지가 변경될 수 있기 때문에 참고정도만 하시면 됩니다. 여기에 한가지 더 전세가격의 수준도 같이 비교해보시면 좋을 것 같네요 :)