안녕하세요? 투자도, 실거주도 모~~두! 잘 하고 싶은 ‘투실’입니다.

길고도 긴 과정을 통해 1호기를 달성했습니다.

과정을 복기하고자 이렇게 글을 남깁니다.

글의 부제처럼 헤멘 만큼 내 땅이 넓어졌네요.

2024년 2월,

'와 나도 이제 부동산 공부한 지, 2년이 넘었네... 근데 아직 1호기를 못했네...'

올해는 꼭 1호기를 하자는 다짐과 함께 우연히 소개 받은 '더마인드'라는 책에 꽂혀, 

잠재의식에 내 성공 목표를 박아보자! 는 생각으로,

"나는 2028년에 순자산 30억 자산가가 되었다." 100일 100번 쓰기 시작!

"나는 이번 여름에 수익률 200% 이상의 1호기를 달성했다." 100일 100번 말하기 시작!

그리고는 정말 열심히 강의를 수강하고 임장을 다녔다.

24년 2월(내집마련 중급반), 24년 3,4월(비교평가 특강, 인테리어 특강), 24년 5월(열반스쿨 중급반),

24년 6월(서울투자 기초반), 24년 9월(2번째 수강, 열반스쿨 기초반), 24년 10월(지방투자 실전반)까지...

(나 열심히 했네...)

그럼에도, 1호기 데드라인 이었던 여름이 지나가고, 바쁜 직장과 계획과 다르게 흘러가는 인생사로 '번아웃' 비스무리 한 게 왔다. (번아웃이라고 하기에는 조금 민망하지만, '내가 이렇게 까지 해야하는가?'의 합리화의 굴레(ㅠㅠ)가 생겨버렸다.)

번아웃으로 모든 걸 내려놓고 여름이 지나갔다. 

(강의도 안 듣고, 임장도 안 가고, 일상 루틴도 안 하고, 부동산과 관련된 모든 활동 중지...그리고는 국내로, 해외로 떠나버렸다. 지나고 나서 최대한 긍정적으로 생각하면, 나름 재충전의 시간이었고, 스스로 내 인생에 대해 고민할 수 있었던 사색의 시간이었다.)

여름이 지나고는, '내 생각의 균형을 찾자.' 라는 결론을 내렸고, 내가 찾은 균형은,

'내가 나아가는 방향은 분명히 올바른 길이다.

이 길로 가되, 일상에서 행복감을 느낄 수 있도록 어느 정도는 내려놓고 조금은 천천히 나아가자.' 였다. 

그리고는 9월,

열기반으로 다시 마음을 다잡았다. (부동산 투자 안할 건 아니잖아...의 마음이었던 것 같다.)

열기반에서 다시 내 목표와 미래 모습을 상상해보며 삶의 방향에 대해서 생각해볼 수 있었다. (역시 이 방향으로 가야해!)

열기반 종강 쯤, 이제 기초 강의를 대부분 들었으니 실전반 환경에도 들어가보라는 조장님의 권유로 곧바로 실전반을 신청했다. (오잉?) 운좋게 광클에 성공했다...! 그리고는... 열심히 튜터님과 조원님들께 끌려다녔다..ㅎ.ㅎ..(신세계...) 

10월의 실전반 시기에도,

여름에 꺼졌던 1호기의 불꽃이 다시 한번 튀었던 것 같다! 실전반 조원님들과 함께 하면서 투자 후기들도 듣고, 힘차게 나아가는 모습들을 보니 나도 1호기를 꼭 해야겠다는 다짐을 했었다.

실전반 중에는 광역시 A아파트와 중소도시 B아파트가 내 투자 목록에 나타났다. 첫 투자를 꼭 광역시에 하고 싶었던 나는 같은 투자금으로 제일 괜찮다고 생각했던 A에도 눈길이 갔었고, 고향에 있어 내가 직접 들어가 살수도 있겠다라는 안전마진(?)을 가진 B아파트에도 눈길이 갔었다. 하지만 스스로에 대한 확신이 없었고, 생각한 목표가 만큼 조정이 되지 않아 결국에는 투자까지는 하지 못했다.

(솔직히 말하면, 용기가 나지 않았다. 행동하지 못했다.) 

돌이켜보면, 실전반을 하면서는 내가 힘들다는 생각도 하면 안 될 만큼 조원님들은 투자 공부에 몰입하셨고, 투자에 대한 열정과 진심이 정말정말정말,, 대단했다.

('이 분들은 목표를 이룰 수 밖에 없는, 성공할 수 밖에 없는 분들이겠다.'라는 생각이 자연스럽게 들었고, 동시에 나와 비교가 돼서 힘들었던 것도 솔직히 있었던 것 같다...ㅠ)

실전반 이후 11월에는,

사실 강의도 따로 듣지 않았다.  = 고대하던 1호기를 두 번(여름과 겨울)이나 실패하면서 조금 스스에게 김이 빠진 것도 있었고, 투자만큼 중요했던 내 인생과 직장생활 속 균형을 찾으려고 했다. 안하던 운동도 다시 하고, 친구들도 만나고, 여행도 소소하게 다녔다. (넷플릭스도 좀 보고,, 유튜브도,, ㅎㅎ) 돈을 모으는 것도 예전처럼 처절하게,, 모으지는 않았다. 직장에서도 주어진 사업과 일들에 집중했다.

부동산 투자 공부에 집중되었던 내 신경들이 서서히 분산되었다.

자연스럽게 속도가 늦춰졌고. 투자에 대한 동기도 예전과 달리 희미해졌다.강의를 안 들으니, 예전만큼 부동산에 관심을 두지 않게 되었다. (환경의 중요성,,) 보다 직장에 집중했고, 익숙한 일상에 다시 젖어들었다. 그렇게 겨울을 보냈다.

그럼에도 항상 가지고 있었던 생각은,

'그래. 저렇게 부동산 투자 공부에 헌신하고 열정적으로 임하는 우리 실전반 조원님들만큼 빠르게 성공할 수 는 없겠지만,

(그건 욕심이야...) 이렇게 꾸준히 나아가다보면 분명히 성공할 것이다. 분명히 안정된 노후와 가족을 책임질 수 있는 힘을 가질 수 있을거야.

꾸준히만 하자!'

그리고 2025년을 맞이했다. (1호기..할 수는 있을까?라는 마음과...)

2025년에 들어와서는 강의도 안 들었지만, 스스로에 대한 죄책감에(ㅎㅎ) 앞마당 시세트레킹은 그래도 꾸준히 했다.

실전반 이후 임장지가 더 늘어나진 않았지만, 그래도 앞마당이 늘어나면서 지역내에서 어느정도 선호하는 생활권을 이해할 수 있었고, 가격들을 보며 비교평가를 계속해서 했다. 그러면서 가격이 싸다 싶으면 전임도, 매임도 가끔씩 했다.

그리고는 '매물코칭을 한번 해보자.' 라는 생각이 들었다. (왜 들었지...?)

함께 실전반을 들었던 유후형님께서 12월 말에  연락을 직접 주셔서 매물코칭에 대해서 이야기 했는데, (따봉,,,)

'특정 매물을 사라, 마라의 의견도 중요하겠지만 내 선택의 사고 과정을 검증받을 수 있다.'고 하셨다.

나에게 있어서 50만원은 작은 가격은 아니었지만, ‘한번 행동해보자!’ 라는 단순한 의지 하나로 신청을 했는데

(오잉?) 운좋게 또 광클에 성공했다.

직전에 매임까지 했던 매물들을 정리하고 내 생각을 정리해서 설문지를 보냈고, 다음 날 '자유를 향하여' 멘토님에게 코칭을 받았다. 내 기본적인 자산 상황과 대응 방법을 함께 고민해주셨고, 내 상황에 맞는 투자 방향과 전략을 말씀해주셨다.

그리고 결론적으로는 제출한 1,2순위 매물은 모두 아쉽다고 하셨지만(ㅠㅠ) 지역과 생활권 선호도를 보는 생각의 과정이나 가격의 수준을 판단하는 기준은 올바르게 하고 있다고 말씀해주셨다.

판단을 올바른 방향으로 잘 하고 계시고, 

이렇게 쭉 임장지 늘리면서 하나씩 하시면 됩니다. 하실 수 있어요! 

그리고는 정말 했다. 용기를 냈다.

웃긴 건, 돌고 돌아 12월에 봤던 A아파트이다. (이런게 인연이랄까...)

12월보다 1000만원이나 올라간 상황이었는데, 그럼에도 계속 내가 할 수 있는 행동을 해보았다.

(1000만원 높게는 못사! 괜히 더 아쉽고,, 그렇잖아요,,, 더 낮은 가격으로 살 수 있었으니요,,)

이 매물을 선택한 이유를 한번 정리해보자면,

-  다른 비교 대상의 지역보다 시장 상황이 좋은(전세 매물이 적음.) 지역에 있는 매물

-  매물코칭에서 멘토님께 긍정적인 피드백을 받은 매물(같은 투자금이라면 얘가 더 나은 데요..?) 

-  내 자금 상황에서 감당할 수 있는 최대 볼륨의 매물 중 상대적으로 연식이 꽤나 살아있는 매물(준신축_지방에서는 연식이 아주 중요하답니다..)

-  최고가 대비 20% 정도 떨어진 가격(절대적 저평가라고 판단)

-  다른 비교 대상은 최고가 대비 40%가 떨어진 매물이지만, 시장상황 상 가격 상승의 힘을 받기에는 어려울 것 같다는 판단. (전세 매물, 미분양 상황, 입주 물량을 고려 - 계속 째려보면서 내년에 해야지...!)

매물의 상황은,  (가격은 예시)

25년 3월 기준, 호가: 매매가 3.9 / 끼어있는 전세가 2.9 (투자금 1억)

-  작년 12월에는 3.8로 해준다고 하셨는데, 그 당시에는 3.7~3.75로 조정이 안돼서 안 했음. (3.8도 실거래가 기준, 낮은 수준(1층 매물 실거래가 수준)이었음.)

-  현재는 매도인이 급하지 않아서 그냥 전세 만기일 때 팔 생각이 큼. (굳이 조정하기 싫어함.) 

-  그래도 계속해서 조정을 조금만 해준다면 매수하겠다라는 연락을 드리니 3.85를 제시함. 더이상 조정은 안된다고 고지함.

-  (하아...) 3.85그냥 할까.,하다가,, '진짜 안되면 안되는 거지만, 마지막까지 해보자.' 라는 생각으로 구구절절 장문의 문자 다시 보내기

-  그 날 저녁, 500내린 3.8로 합의 완료. (똑같은 3.8이지만 느낌이 달라,,,1000을 깎은 기분,,,(정신 승리일까ㅎㅎ))

분명한 건, 이 진심어린 문자로 난 500만원을 벌었다...

최근에 읽고 있는 책이 데일카네기의 인간관계론인데, 도움을 받은 거 같은데?ㅎ.ㅎ

이 과정에서 잘한 점은!!!

1) 끝까지 조정을 위해 꾸역꾸역 노력하고 행동한 것 (진심어린 문자와 전화,,, 사장님 감사감사 또 감사합니다.)

2) 바로 등기부등본 떼서 본 것 (제일 중요한 근저당 확인!)

3) 사장님께 가계약 과정에서 모르는 것 물어보고 요구사항 말한 것

     (위약금 부분은 원래 이런건가요? 이 부분은 넣어주면 좋을 것 같아요. )

4) 선배님께 바로 연락해서 도움을 요청한 것 (감사합니다...! 유후 형님,,)

하지만 못한 점도 있다. (그렇게 열심히 배웠건만,,,! 실전은 달라,,,)

1) 너무나 급작스럽게 온 연락으로 가계약 과정이 너무 사장님의 흐름대로 흘러가버렸다. (에이~ 설마 일어나겠어? 라는 안일함...)

2) 가계약 특약에서 요구를 제대로 하지 못한 것 (매도자 생각 바뀌기 전에 빨리 입금해요...라는 말이...왤케 무섭지,,,)

3) 이체 한도 때문에 쩔쩔..(강의에서 들었던 얼렁뚱땅 투자 경험을 내가 그대로,,?ㅠㅠ)

기억할 것

1) 계약서 초안을 꼭 전날에 보내달라고 하기

2) 법무사 요청하기

https://cafe.naver.com/wecando7/9246551

https://cafe.naver.com/wecando7/5455881

3월 26일, 법무사 해결

결과적으로, 법무사 비용도 25만원으로 해결했다.

돌이켜보면 이것도 평소 부동산 사장님과 관계를 잘 맺어온 덕분인 것 같다.

우선 어제 법무통에 견적을 요청했는데, 하루가 지난 지금도 견적이 안들어왔다.

(지방이라서 잘 안되는 듯 하다.)

그래서 오늘 거래를 진행하는 부동산 사장님이 소개시켜 주신 법무사님께 먼저 전화했다.

투실: (배운대로) 법무사님~! OO부동산 소개로 연락드립니다. 필수 비용 제외하고 수수료 25만원에 진행하고 싶습니다.

법무사: 25만원이면 건물 1억짜리라도 안해요.
투실: (역시 바로 안해주는구나.) 그럼 30만원요? 지역마다 다르다고는 알고 있는데, 주변에서 25~30만원에 했다고 하시더라구요.
법무사: (매매 가격을 듣더니,) 그 정도면 기본 80만원 입니다.
투실: ??? 네? 그럼 다른 곳 알아보겠습니다.

'내가 잘못 알고 있나...?'

'다시 문자를 보내도 그 가격이 맞다고 하네...?'

법무통에도 견적이 안 들어오고, 네이버로 찾아본 법무사에 연락하니 그 가격에 안해준다고 한다.

'와,, 이거 그럼 그냥 저 가격에 해야하나?'

이때, 같은 동네의 다른 부동산 사장님과 관계를 잘 맺고 있었는데, 혹시 모른다는 생각으로 이 분께 부탁해야겠다 생각했다.

바로 된다고 하신다. (엥...?)

시도해본 덕에, 그리고 그 전에 관계가 좋았던 덕에 80만원에서 25만원으로 확 줄였다...! (감사합니다...사장님...)

3) 이체 한도 늘리기

이체 한도 관련해서 내가 사장님께 한 질문,,, (가격은 예시)

사장님 질문이 있습니다!
지금 가계약금 1,000만원 들어가 있는 상태에서
계약서 쓰는 날(3.30.), 매매 금액인 10%인 (3,800만원(계약금)-1,000만원(계약금의 일부) = 2,800만원 입금 - (1)
나머지 잔금일(4.2.)에, 5,200만원 입금 - (2)
(1), (2) 순이 맞을까요? 이체 한도를 확인해야 해서요!
그리고 꼭 한번에 보낼 필요는 없지요?
예를 들어 5,200만원 낼 때, 1000+1000+1000+1000+1000+200 이렇게 내도 상관 없지요? 

1회 한도가 또 있더라구요,,

결론은 그냥 실물 OTP를 받았고, 위 과정은 정확하고, 나눠서 내는 잔금도 모두 가능하다...!

그리고 실물 OTP를 받으면 5영업일 정도 인터넷 대출이 불가능할 수 있으니 참고하기!

4) 물건을 함께 봤던 다른 부동산 사장님께 감사함 문자 보내기

사장님,
저는 아마 OO 물건을 거래할 것 같습니다. 어제 가계약금을 보냈습니다.
어떻게 조정이 어느 정도 되어서 스스로 용기를 냈습니다!
OO에서 딱 하루 만났지만, 열심히 매물도 소개해주시고, 좋은 말씀도 많이 해주시고,
진심으로 응원의 이야기도 해주셔서 더욱 제가 용기를 낼 수 있었던 것 같습니다.
당장은 바로 투자를 못하겠지만 평생 투자를 한다고 생각하고 있고,
OO의 경우 올해 후반이나 내년에도 좋은 기회가 있을 것 같으니!
한번씩 연락드리겠습니다. 
언젠가는 꼭 사장님과 거래를 했으면 좋겠네요! ^_^
사장님 번호를 (아버지 같으신) 사장님으로 저장해놨는데 ㅎㅎ 
다음 OO 투자는 사장님과 함께 하도록 하겠습니다 !
좋은 하루 보내시고, 항상 건강하세요!
- OO 청년 드림
 

3월 30일, 본계약 체결

와우! 가계약을 체결했다. 

30분 일찍 부동산에 도착해 사장님과 이야기 하고 매도자분과 만나 이야기를 나눴다.

매도자님의 아들과 같은 나이라고 하신다,,

태연한 척 했는데 아마 다 티가 났을 것 같다.

부동산 사장님과 계약서를 모두 읽으면서 하나하나 확인했고, 이해가 안되는 부분은 질문도 했다.

1) 전세입자 분이 등기를 치지 않았는데 등기를 치는 것과 치지 않는 것의 차이는 무엇인가요?

사장님이 그 자리에서 설명을 해주셨는데 이해가 완전히 되지 않아서 Chat GPT에게 물어봤다.

정리하자면, 전세입자는 집주인을 믿고 + 비용을 최소화 하기 위해서 등기를 치지 않은 것.

집주인이 전세금을 잘 돌려줄 거라 믿는 것. 대신 법적 문제가 생겼을 때, 리스크가 있음. (전세사기)

그리고, 사장님께서 중개수수료를 계약날에 달라는 식으로 말씀하셨는데, 배운대로 잔금칠 때 드려도 되냐고 물어봤고

언제 줘도 상관없다고 하셨다.

4월 1일,  법무사 비용의 갈등...? (그 말로만 듣던,,?)

내일이 잔금일이라 오늘 먼저 견적서를 먼저 보내달라고 했다.그리고 받은 견적서에는 그 말로만 듣던,,, 

거품이 낀 채권처분액이 있었다,, (???)다른 부분의 비용은 정확하게 잘 나왔는데 

채권처분액이 내가 조회한 결과보다 20만원 정도 높게 나왔다.

(사실 대행비 30,000원도 없어도 되는 거지만 소개해주신 사장님과 협의가 된 부분이라 패스,,)

그래서 문자를 보냈다. 

*새롭게 알게 된 사실

대상물건지역의 위치에 따라 금액이 달라진다!

처음에 그 밖의 지역으로 했다가, 서울특별시 및 광역시로 바꾸어 하니 13만원 정도 올라갔다...

아무튼 내일 채권매입영수증 보내주신다고 하니 거기에 맞게 보내드리면 될 것 같다.

채권 즉시매도시 본인부담금은 매일 바뀌므로 잔금 당일 아침에 꼭 확인하기!

알면 보인다는 말이 이런거구나,,,

4월 2일,  잔금 완료 그리고 1호기 완료!

드디어 마지막 단계인 잔금날이다. 연차를 내고,, 잔금을 처리하러 갔다.

아침에 바로 '채권 즉시매도시 본인부담금'을 확인하고, 법무사님이 보내주신 견적서를 확인했다.

다행히 정확히 일치했다!

약속시간 10분 전에 부동산에 도착하여 인사를 나누고, 법무사님께 필요한 서류를 드리고, 

중개수수료 및 잔금을 모두 처리했다.

이로써, 나의 첫 1호기 투자가 완료되었다. (아침에 가는 길에 리치고 앱에 실거래가가 뜨는 데 나의 실거래라 신기했다는,,,)

거래를 마치고 부동산 사장님께 비타민 음료를 사다드리며 감사함을 전달드렸고,

직접 거래를 못했지만 법무사를 소개시켜 주시고, 매번 매물에 대해서 친절하게 브리핑 해주시던 

부동산 사장님께도 직접 찾아가 비타민 음료를 드리며 감사함을 전했다. 

(ㅎㅎ 그 와중에 웃긴 일은 매도자분이 주변에 참한 처자가 있다며,, 소개를 시켜준다고,, ㅎㅎ)

마지막으로는 단지 관리사무소에 가서 거래 사실을 알리고 나의 정보를 제공했고, 

더불어 혹시 최근 누수에 대한 신고가 있었는지도 확인했다. (다행히 그 동 자체에 누수 신고는 없었다고 한다.)

길고 길었던 1호기의 여정을 써보니 참 감사한 일들이 많다.

수많은 고민과 두려움에도 불구하고, 투자를 놓지 않고 계속 그 방향으로 나아갔던 나에게 감사하고,

실전반 기간에 항상 1호기 할 수 있다고 용기를 주시고, 저의 무리한ㅠ 개인 톡에도,, 정성껏 답해주신 저의 첫 튜터님인 부주낙낙님,

실전반 분위기에 적응하기도 전에 "투실님, 그러면 안됩니다.. 내일부터 당장 이렇게 하세요..당장~~~~~!" 와 동시에 저의 힘든 부분들을 공감해주시는,, Lisboa 조장님! (덕분에 저의 첫 실전반에 적응을 더 빨리 할 수 있었어요! 그리고 투자에 임하는 모습 자체에 큰 영감을 받았습니다..! 무조건 성공하실겁니다!)

이번 계약 과정에서 개인적으로 도움을 요청했을 때, (팸데이임에도 불구하고) 직접 콜백 하셔서 조언해주신 유후형님!

부동산 투자뿐만 아니라 다른 사업(?)까지 응원해주시는 우리 실전반 조원님들인 꼬꼬리코님, 날개핀레드불님, 노력의삶님, 비마이셀프님, 성투성투님, 나도달성님 ㅎㅎ,,, 

(특히 갑자기 몇 달 사라지고 나타나도 다시 해보자고 용기를 주셔서 너무 감사합니다!!!!! 

덕분에 할 수 있었습니다! 정말로요!)

1호기를 한 것보다 내 주변에 이렇게 긍정의 에너지를 주시는 분들이 많음에 감사하며 살아야겠다! 

그럼 끝!

2호기 하러 갑니다,, 정말정말 감사합니다.