4년차 투자자가 알려주는 분위기 임장의 모든 것 [골드트윈]

안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.

어느새 추운 날씨가 끝이나고 따뜻한 봄바람에

벚꽃을 보며 임장하기 참 좋은 시기입니다.

많은 분들이 이번 주말, 분위기 임장을 위해

현장으로 나가실텐데요,

분위기 임장이 처음이신분들

임장이 익숙치 않으신 분들이 많을 것 같습니다.

저 역시 처음엔 아무것도 모르고 임장을 다녀오곤 했는데

예쁜 벚꽃과 동료들과의 즐거운 대화만 남고

정작 중요한 건 아무것도 기억나지 않았던

아쉬운 기억이 지금도 선명합니다.

이제는 4년 차 투자자가 되어

임장 전 어떤 부분을 보고, 무엇을 남겨야하는지

조금씩 눈이 열리기 시작했습니다.

그래서 오늘은 임장이 아직 낯선 분들을 위해

임장에 나서기 전 꼭 알아야 할

'분위기 임장' 의 모든 것을 정리해드리려 합니다.

목차

1. 분위기 임장이란?

2. 분위기 임장에서 꼭 살펴봐야 할 요소

3. 분위기 임장 후 반드시 남겨야 할 것

4. 분위기 임장이 중요한 이유

1. 분위기 임장이란?

임장은 단순히 현장을 둘러보는 차원을 넘어

투자 판단의 핵심적인 기초가 되는 과정입니다.

그 중에서도 ‘분위기 임장’은 입지와 같이

수치와 등급으로 표현되는 조건이 아니라,

지역의 정서적인 이미지와 체감되는 분위기를

직접 확인하는 데 중점을 둡니다.

이는 부동산 플랫폼이나 지도 등을 통한

손품으로 알 수 없는 부분이며

실제 거주 수요와 가치를 결정짓는

중요한 요소입니다.

예를 들어,

내부 커뮤니티 시설이 아무리 잘 갖춰져 있어도

단지 밖 골목이 어둡고 정리가 안 되어 있다면

거주자 입장에서 해당 지역에 대한

선호도가 떨어지고 거부감이 들 수 있습니다.

반대로, 단지 외부까지 깔끔하게 관리되고

주변 환경이 쾌적하다면 거주 만족도가 높아지며

자연스럽게 전세가와 매매가도 높게 형성됩니다.

이러한 차이는 손품으로 파악 할 수 없으며

현장에서 느끼는 분위기를 통해서 판단할 수 있습니다.

2. 분임에서 꼭 살펴봐야 할 요소

✔️ 상권의 종류와 규모

분위기 임장에서 가장 먼저 살펴볼 요소는

상권의 종류와 규모입니다.

프랜차이즈 카페, 음식점, 학원 등 일정 규모 이상의

수요를 필요로 하는 업종이 밀집해 있다면

소비력이 뒷받침되고 있다는 의미입니다.

반면, 소규모 자영업체나 공실이 많은 경우에는

상권의 활력이 다소 떨어질 수 있으므로 주의 깊게 확인하시는 것이 좋습니다.

또한 상권의 종류에 따라서

거주민들의 구성을 예측할 수 있습니다.

(예, 태권도, 피아노, 미술 등 : 영유아

국어, 논술, 수학, 영어 등 : 10대

프렌차이즈 카페, 호프, 준코 등 : 젊은층

식당, 술집, 노래방 등 유흥 : 성인

요양원, 한의원, 통증의학과 등 : 노인 )

✔️ 거리의 분위기 (청결도)

지역의 거리 분위기도 매우 중요한 판단 기준입니다.

거리가 쓰레기나 낙서 없이 깔끔하게 관리되어 있다면

주민들의 생활 수준과 지역 관리 의식을 엿볼 수 있습니다.

포스터, 간판의 정돈 상태, 조경 관리 여부 등을 통해도

그 지역의 전반적인 분위기를 파악하실 수 있습니다.

✔️ 유동 인구의 특성

해당 지역을 오가는 사람들의 연령대나 유형을

파악하는 것도 투자 판단에 매우 중요합니다.

젊은 직장인이 많은지, 가족 단위의 유동 인구가 많은지

혹은 노년층 위주의 지역인지를 구분하면

향후 임차 수요나 매매 수요의 방향성을

예상하실 수 있으며,

다양한 유동 인구가 균형 있게 형성되어 있는 지역이

상대적으로 안정적인 수요가 있다고 판단할 수 있습니다.

✔️ 거주민의 옷차림과 생활 태도

현장에서는 주민들의 옷차림과 전반적인 생활 태도를

유심히 살펴보는 것이 좋습니다.

주민들의 복장이 단정하고 경제적인 여유가 느껴진다면

해당 지역은 중산층 이상의 수요가 거주하고 있을

가능성이 높다고 생각할 수 있는데요

이러한 분위기는 실제 거주 만족도와도 연결되며

향후 아파트 가격이 상승해도 안정적으로 받아주는 수요가 있을 것으로 예상해볼 수 있습니다.

✔️ 시간대별 분위기 차이

가능하다면 같은 장소를 여러 시간대에 방문하여

분위기의 차이를 직접 체감해보시는 것이 좋습니다.

강의에서 튜터님들께서 매일 임장을 가시고

여러 시간대별로 임장을 다니셨다고 하셨는데요

그 이유는 평일과 주말, 낮과 밤의 거리

분위기나 상권의 활성도는 다를 수 있기 때문입니다.

예를 들어 학원가나 아이들이 많이 사는 곳은

낮시간때가 활발하게 아이들이 많이 보이며

유흥상권이나 술집 상권이 많은 지역은

밤에 방문해야 그 심각함(?)을 체감할 수 있습니다.

다만 시간이 부족하신 경우에는 한번 임장을 나갔을때,

위에 말한 요소들을 최대한 자세히 확인한 뒤

다른 시간대는 유동 인구나 상권 구성 등을 바탕으로

상상해보는 방식으로도 어느 정도 판단이 가능합니다.

3. 분임 후 반드시 남겨야 할 것

현장에서 분위기를 관찰하셨다면, 기억에만 의존하지 말고

반드시 기록으로 남기시는 것을 추천드립니다!

저도 제 머리를 믿고 기록을 소흘이 했던 적이 있었는데요,

돌아와서 정리할때 아무런 생각이 나지 않더라구요..

임장을 하면서 앞서 말한 요소들을

사진으로 남기고, 느낌이나 특이사항을 메모해두면

돌아와 정리하는데 큰 도움이 됩니다.

그리고 보고 느낀 것을 바탕으로

나라면 어떤 지역(생활권)에 거주하고 싶은지에 대한

우선순위를 남기는 것도 중요합니다.

특히 저는 입지와 지표로 표현되지 않는

감정적인 부분을 꼭 남기려고 합니다!

예를 들어 ‘상권은 발달했지만 거리 분위기가 어수선했다’,

‘조용하고 정돈된 환경이 인상적이었다’와 같은 느낌은

책상에서는 절대 얻을 수 없는 현장의 생생한 가치입니다.

이렇게 체감으로 느낀 분위기를 정리해 놓으면

나중에 투자의 우선순위를 결정하는데도

큰 의사결정 요소가 될 수 있습니다.

실제로 제가 임장을 다녀와서 남기는

생활권 One page 샘플은 아래 글을 참고해보세요.

<4년차 투자자가 알려주는 생활권 정리 방법>

https://weolbu.com/community/2164295?inviteCode=14803F&utm_source=creator&utm_medium=referral&utm_campaign=creator_share_button

4. 분위기 임장이 중요한 이유

분위기 임장은 아파트만으로는 파악할 수 없는

‘생활권의 가치’를 판단하게 해주는 핵심적인 방법입니다.

입지가 아무리 좋아 보여도 분위기가 좋지 않다면

수요는 제한되고, 자산 가치의 상승에도 한계가 있는데요

예를 들어 영등포구 대림동, 구로구 가리봉동은

여의도, 가디/구디라는 주요직장과

지하철 1, 2,7호선이 지나는 우수한 교통입지임에도

조선족 밀집 지역이라는 특성으로 인해

많은 사람들이 선호하지 않는 분위기가 형성되어 있고

실제로 임장을 하면서도 오싹함이 느껴지곤 했습니다.

이러한 분위기는 책상에서 인터넷으로는 알 수 없고

현장에서 직접 체감해야만 알 수 있습니다.

반면, 구로구의 신도림은 전혀 다른 모습을 보입니다.

신도림은 균질한 택지로 구성되어 있으며,

교통·상권·학군·평지라는 조건을 갖추고 있습니다.

거리 환경은 깔끔하고, 사람도 경제적인 여유가 느껴지는

옷차림과 생활 수준을 보입니다.

이처럼 현장에서만 느낄 수 있는 분위기를 느끼지 못하면

5급지라는 편견으로 판단하는 실수를 할 수 있습니다.

우리가 하는 부동산 투자는

내가 할 수 있는 가장 최선의 선택을 하는 것이기에

임장보고서를 통해 입지가치를 파악하고

임장을 통해서 현장의 분위기와 체감가치를

종합적으로 파악하기 위해

노력하는 한달 되시기를 응웝합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.