열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열중33기 독서로 힘 얻어서 전국8도 다 누비조 30억부쟈]

23.12.08

안녕하세요? 열중33기 독서로 힘 얻어서 전국8도 다 누비조의 30억부쟈입니다.

이번 열중강의를 듣고 감탄의 감탄의 감탄을 하지 않을 수가 없었습니다.

전세를 가지고 6시간 넘게 이야기하시는데,

배운대로만 한다면 역전세 부담감을 줄일 수 있고, 임대관리도 충분히 통제할 수 있다는

자신감이 생기게 해주는 강의였습니다.

그리고 중간 중간 제가 임대차 계약을 진행하면서 저지른 실수도 알 수 있었습니다.

오늘 강의 후기는 제가 실전투자를 하면서 경험했던 부분과 저지른실수를 복기하고,

제 임대차 계약서에는 문제가 없는지, 다가오는 재계약은 어떻게 할 것인지

고민하는 시간으로 채워보려합니다.

1.보증료율은 전세가율에 따라 달라진다. (80% 이하: 0.122%, 80% 초과: 0.128%)

지난 6월 제가 봤던 물건 중에 현시점 보다 높은 세가 껴있는 집이 매물로 나왔습니다.

6월 말이 만기인데 세입자분은 연장을 희망하는 상황이었습니다. (상황이 좋지요 ㅎㅎ)

이에 적정 전세가를 시세보다 조금 높게 받으면 투자금 기준에 완벽히 들어온다는 생각에 신이 났습니다.

어차피 임차인은 현 시세보다 높게 살고 있으시니, (예시: 매매가 3.1억, 전세가 3억)

전세를 2.6억으로 맞추면 괜찮겠다 생각한 것입니다. (그당시 전세가격: 2.4억)

못해도 2.5억이면 투자금을 조금 벗어나겠지만 매매가를 조금 깎으면 대충 맞춰지겠다는 생각에 혼자 희망회로를 굴리며 부동산 사장님을 통해 조율을 해보려 했습니다.

그러나 세입자 분은 전세보증보험의 전세가율이 중요하다며 2.6억은 거절하셨고

매매가의 80%(2.48억)를 넘지 않는 2.45억까지는 의향이 있다고 하셨습니다.

결국 이 집보다 더 좋은 상태의 물건을 계약하면서 제 기억 속에서 잊혀졌습니다.

이번 강의를 들으면서 전세보증보험 가입이 가능한 금액이 KB 매매일반의 90%라는 부분에서

잊고 있던 기억이 떠올라 분석하고 있습니다.

당시 해당 아파트의 KB시세 매매 일반 가격은 3.2억,

강의에서 배운바로는 2.88억까지 보증보험 가입이 가능합니다.

그런데 왜 세입자는 80%라는 이야기를 한 것일까요?

그것은 전세가의 비율에 따라 달라지는 보증수수료율 때문이었습니다.

계산을 한번 해보겠습니다.

2.6억일 때의 수수료율은 0.128%로 332800원입니다.

2.45억일 때의 수수료율은 0.122%로 298900원입니다.

33900원 차이가 나네요.

"보증보험료 차액만큼 제가 내어드릴게요!" 라고 이야기드릴 수도 있었지만

계산해보지 않았고...

한참 깡통 전세가율 이야기가 나오던 시기이기도 하니 세입자의 마음이 이해가 되었습니다.

다만 임차인이 제시한 2.45억의 가격은 현 매매시세를 기준으로 이야기 한 것이며

KB 일반 매매를 기준으로 한다는 사실을 인지하고 있었다면 2.56억 (3.2억의 80%)으로 이야기 해볼 수 있지 않았을까? 하는 아쉬움이 있습니다.

*전세 보증한도는 KB 일반시세의 90%를 적용하며, 전세가율에 따라 보증료율은 달라지고, 시장 분위기에 따라 신청시점과 승인 시점의 보증한도 금액이 달라질 수 있다는 사실을 꼭 기억하겠습니다!

2.매매계약시 임대조건에 나와있는 전세조건을 반드시 확인해야 한다.

자 지금부터 반성문을 시작하겠습니다.

(가격은 예시입니다.)

1호기를 진행하면서 제가 만난 매력적인 물건..

3.08억에 2.4억의 전세낀 물건...

투자금은 조금 벗어나지만, 그동네 1등아파트였습니다.

매물코칭을 냅다 넣었죠...^^

당일 점심시간에 매물코칭 약속이 잡혀 기다리던 중에

갑자기 쎄함을 느낍니다.

(제발 쎄함 좀 느낄 일좀 하지 않았으면 ㅎㅎ)

전세낀 물건을 매매하는데 전세계약서를 확인하지 않은 것입니다.

급하게 사장님께 요청드렸고,

판도라의 상자를 열게 되었습니다.

2.4억인줄 알았던 전세가는 2.36억이었습니다ㅎㅎ

당황했지만, 이미 매물코칭 시간은 다가와서 그대로 코칭을 받았습니다.

(사실 이것 때문에 코칭 직전에 1순위 물건을 바꾸기도 했습니다...)

매수 생각이 있는 집의 전세가격을 정확히 체크하지 않았다는 점에서 많은 반성을 했고,

사장님 말씀을 무조건 믿으면 안 되겠다.

내 계약은 내가 반드시 챙긴다는 마음으로 해야겠다는 교훈을 얻었습니다.

또, 전세가만 확인을 하지 않은 게 아니라 임대조건도 확인하지 않았습니다. ^^

(전세가에서 이미 패닉이 왔거든요...

가격의 차이보다 가경의 불일치라는 사실에 당황했습니다.)

양파링님이 강의 도중 이야기 하실 때 많이 찔렸습니다.

저는 다음 연장 계약시 아래 문구를 추가할 것입니다.

임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하며, 임차인은 본 물건을 사택 용도로 사용하고, 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다. 또한 본 전세권에 대한 담보설정이나 양도, 전전세를 금하며, 사유 발생 시 계약은 즉시 해제될 수 있다.
계약기간 중 임차인의 사유로 중도해지 시 임차인은 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담한다.
전세권 설정과 관련된 비용은 임차인이 부담한다.
계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다.

이밖에도 너무너무 도움이 되는 이야기를 많이 해주셔서 많은 도움이 되었습니다.

[적용 완료]

1.부동산 거래관련 특약 정리 완료 (부자그릇님 양식 활용)

https://weolbu.com/community/280833