초보 투자자를 위한 단지 임장의 모든 것 [김인턴]

"그냥 단지 임장을 하지 않고

분위기 임장만 하고 투자를 하면 안되나요?"

"다 똑같이 보이는 단지인데

어떤 걸 봐야하는건지 도저히 모르겠어요"

"임장지 내 모든 단지들이 정말 많은데

정말 다 단지 임장을 해야하는건가요?"

단지 임장을 어떻게 해야할지 막막함을 느끼고 계신 분들께

이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)

안녕하세요.

​

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

지난 글에서 초보 투자자분들을 위한 분위기 임장 방법에 대해서

어떻게 해야하는지 이야기를 하면서

임장에는 크게 3가지 단계가 있다고 이야기드렸습니다.

1단계 : 분위기 임장 → 2단계 : 단지 임장 → 3단계 : 매물 임장

1단계에 대해서 알아봤으니 이제는 2단계로 넘어가야겠죠?

단지 임장이라는 걸 처음 했을때 어땠는지 기억을 돌아보니

분위기 임장하면 그래도 상권도 보고, 사람들도 보면서

나름 여행하는 기분이 나기도 하는데

단지 임장으로 넘어가면 막막함부터 찾아왔던 것 같습니다.

다 비슷해 보이는 단지들끼리 뭐가 다른지 구분하기 어렵고,

지역에 따라 다르겠지만 수많은 단지들이 위치해 있고,

구축까지도 봐야하는건지, 신축만 보면 안되는건지 등등

정말 다양한 의문점이 들었었거든요....

단지 임장이 필요한 이유부터 방법 그리고 이런 의문점들에 대해서

제가 지금까지 경험하며 배운 것들에 대해서 이야기드릴게요.

#단지 임장의 필요성

가장 먼저 드는 의문점 중 하나는 바로 왜 단지 임장을 해야하는가 입니다.

여기서 한가지 질문을 드려볼게요.

빨간색에 해당하는 단지는 00년식, 파란색의 단지는 11년식이고

과거 가격에 대한 그래프를 비교해보니 오른쪽과 같은 흐름을 보였습니다.

그리고 분위기 임장을 해보니 두 단지 모두 같은 생활권에 위치했고

거주하기 그래도 괜찮은 생활권인 상황에서 위 두 단지 중

어떤 단지에 투자를 하는게 더 좋은 선택이 되었을까요?

결과를 놓고 보았을 때는 연식이 더 좋은 단지보다

오히려 연식이 조금 더 오래된 단지가 많이 차이가 났을 땐

1억 정도 더 높은 가격을 보이면서 거래가 되었음을 확인할 수 있습니다.

실제로 각 단지를 가보면 파란색 단지가 연식이 좋긴 하지만

지도로 확인할 수 없는 단지의 주변과 내부 등의 이유가

선호도에 영향을 준다는 것을 확인할 수 있습니다.

결국 이런 디테일한 부분에 따라서

단지에 대한 선호도를 제대로 알지 못하면

비슷한 지역에 투자를 했어도 얻게 되는 시세 차익이

크게 달라질 수 있다는 것이죠.

정리해보면 단지 임장을 해야하는 이유는

개별 단지의 선호도를 디테일하게 확인하고

같은 돈으로 투자를 했을 때 더 벌 수 있는

선호도 높은 단지에 투자를 하기 위해서

반드시 필요한 과정이라고 할 수 있습니다.

#단계별 단지 임장 경로 그리기

앞에 내용을 통해서 단지 임장이 필요성에 대해서

충분히 느끼셨을거라고 생각합니다.

그렇다면 이제 단지 임장을 하러 가야하는데

단지 임장도 분위기 임장처럼 미리 지도 위에 경로를 그리고

현장으로 나가시는 걸 추천드립니다.

경로를 그리는 방법은 크게 어렵지 않습니다.

이때 한가지 팁을 이야기드리자면

분위기 임장을 했던 경로와 반대 방향으로

단지 임장 경로를 그리는 방법입니다.

내가 A라는 지점에서 시작해서 B지점까지 분위기 임장을 했다면

반대로 B지점의 생활권내 단지들 부터 시작하는 것입니다.

생각보다 임장을 하다보면 처음에 걸었던 방향과

반대 방향으로 걸으면서 기존에 내가 생각했던 것과

다른 부분을 느끼게 되는 경우가 많더라구요.

그래서 이 방법으로 해보신다면

조금 더 지역이 선명하게 남게 됩니다.

경로를 그리실 때 중요한 것은

가급적이면 입구과 출구를 확인하시고

단지를 직접 지나가게 그리는 것입니다.

이렇게 미리 그려놓지 않으면 종종 단지 안에서

원치 않게 미로 찾기를 해야되는 경우가 있기 때문에

꼭 이 부분을 확인하시면서 경로를 그리시는게 필요합니다.

(한참 헤맸던 기억이...)

경로를 그리는 것까지 알았지만 이때 튀어나는 의문점!

바로 모든 단지를 다 봐야하는 것인가?

라는 것에 대한 의문이실거라고 생각합니다.

기본적으로 모든 단지를 보는 것이 필요하며

나아가야할 방향이지만 이제 막 투자를 처음 배우는데

적게는50개, 많게는 100가 넘는 넘는 단지를 본다고 하면

커다란 벽을 넘어가기도 전에 지치게 되는데요.

내 상황에 맞게 단지 임장을 해보시는 걸 추천드립니다.

처음 임장을 하는 상황이라면

모든 단지를 보기 보다 우선은 사람들이 좋아하는

흔히 말하는 선호도가 높은 생활권을 중심으로

해당 생활권의 단지들을 우선해서 보는 것입니다.

그리고 아 이렇게 하면 되겠구나라는 것을

직접 한번 해보면서 느낀 다음에

두번째 임장을 할때는 범위를 넓혀

지역내 모든 생활권을 보지만 그 생활권 안에서도

선호하는 단지를 중심으로 임장을 해보는 것입니다.

여기까지 하고 나서 그 다음 임장을 할때는

지역의 모든 생활권내 모든 단지들을

단지 임장을 하면서 단계별로 나아가면

막막하게만 느껴지는 단지 임장을

충분히 해나가실 수 있을 거라 생각합니다.

정리해보면

1단계. 지역내 선호도가 높은 생활권내 선호 단지

2단계. 지역내 모든 생활권 내 선호 단지

3단계. 지역내 모든 단지

이렇게 3단계 나눠서 진행을 해보시면 됩니다.

#단지 임장을 할때 뭘 봐야할까?

단지 임장을 시작하기에 앞서서 한가지 꼭 기억해야하는 게 있는데,

내가 이 지역에 거주한다는 거주 관점으로 생각을 하는 것입니다.

​

아파트는 결국 사람들이 거주하는 공간이기에

거주라는 본질에 얼마나 편의성을 제공하는지가 중요합니다.

​

지역내에서 어떤 단지를 선호한다면

그 이유는 결국 거주에 대한 만족도가 높기 때문입니다.

​

그렇기에 이런 영역을 채워지는 부분이 많을수록

선호하는 단지가 됩니다.

단지 자체에 대해서는 아래와 같은 체크리스트를 통해서

어떤 부분을 보고 확인해야 하는지 알 수 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/7850811

다만 여기서 제가 드리고 싶은 이야기는

단지 자체에 대한 것 이외에도 살펴봐야하는 것들이 있다는 것입니다.

​

1) 역과의 접근성

​서울/수도권의 경우 가장 중요한 부분 중 하나가

주요업무지구까지의 접근성이고 역세권이 중요한 이유입니다.

하지만 단순히 지도에서만 보는게 아니라

역까지 가는 길은 어떤지, 경사는 없는지, 안전한지,

가는 길에 상권이 잘 형성되어 집으로 가는 길에

필요한 용무를 보고 이동이 가능한지 등을

실제 거주를 하면서 필요한 부분들을 확인하는 것이 필요합니다.

2) 환경

다음은 환경적인 부분인데 단지 임장에서 환경은

단지 인근의 거주 환경을 이야기합니다.

​

이때 중요하게 볼 것은 바로 균질성인데,

균질성이 의미하는 것은 쉽게 말해

택지가 주는 느낌과 비슷하다고 생각하시면 쉽고

아파트가 많이 모여 있을수록 거주하기 좋다고 느낍니다.

적은 세대수의 단지라도 그런 단지들이 모여있는 곳이라면

단지 임장을 하면서 단지 사이에 형성된 상권 등을

살펴보면서 거주의 관점으로 확인해볼 수 있습니다.

간혹 단지 임장을 하다보면

단지 내 상가에 아이들 명품 옷을 파는 가게가

있는 것을 볼때가 있는데

이런 가게들이 있다는 것은 수요가 있다는 것이고

이를 통해 간접적으로 해당 단지에 거주하는

사람들의 소득 수준도 가늠해볼 수 있습니다.

이런식으로 단지내 상가를 살펴보는 것도

단지 임장을 할때 매우 중요한 부분입니다.

​여기에 인근데 대형 쇼핑몰이나 백화점, 마트 등이 있고

도보로 쉽게 접근할 수 있다면 더할나위 없겠죠?

3) 학군

학군 역시도 아직까지는 빼놓을 수 없는 부분입니다.

​

학군의 경우는 학군지이냐 비학군지냐에 따라서

다르게 생각해볼 필요가 있습니다.

​

학군지의 경우 어떤 학교를 가느냐에 따라서

단지의 가치가 달라지게 되는데

​이는 수도권뿐만 아니라 지방에서도 비슷합니다.

​

그렇기에 학군지에서는 어떤 학교를

선호하는지 확인하는 것이 중요하고

그 학교를 진학할 수 있는 아파트의 가치가 높고

이런 부분은 우리는 손품을 통해서 충분히 확인할 수 있습니다.

다만, 실제로 단지 임장을 하면서

학교까지 걸어가는 길은 어떤지 직접 확인하는게 필요하고

​학원가까지의 거리는 어떤지도 살펴보는 거죠.

​​

거주 관점에서 생각해봤을때 학원가가 인근에 있다면

힘들게 라이딩을 하지 않아도 되고 그 시간에 아이를 위한

맛있는 음식을 준비할 수 있으며 여유가 생길테니까요

​

반대로 비학군지에서는 어떤 학교를 가는 것보다는

초품아 혹은 초등학교가 인근에 있는가

이런 부분들이 중요합니다.

​

학군지가 아니기에 비슷한 수준의 학교라면

안전하게 학교를 가는게 그 다음으로 중요하기 때문이고

그래서 이런 부분들을 직접 눈으로 보면서

확인하는 것이 매우 중요합니다.

여기서 한가지 더, 우리가 임장을 하는 시간이

아무래도 이른 시간이라 막상 아이들을 보기 어려운 경우가 있는데

이럴 때는 단지내 놀이터 관리 상태를 살펴보거나

아이들이 타고 다니는 킥보드 등의 이동 수단이

동 입구에 많이 모여있는 경우가 많은데

이런 부분을 살펴보면 아이들이 많고 적음을

직관적으로 확인할 수 있으니까 참고해보세요.

​​

4) 단지

단지 관련해서는 위에서 공유드린 체크리스트로

충분히 구체적으로 확인해 볼 수 있습니다.

다만, 비슷한 연식의 단지를 보다보면

어떤 것이 다른지, 뭘 봐야하는지 막막한 경우가 생깁니다.

이때 살펴보면 좋은 것은

구축이라면 단지의 평형 구성은 어떤지,

연식이 괜찮은 단지라면 커뮤니티와 조경이 어떻게 다른지 등을

살펴보면서 선호도를 구분해 볼 수 있습니다.

같은 구축이라도 대형 평형이 많은 단지와

소형 평형이 많은 단지는 단지를 들어가면서부터

차량의 주차 상태를 보고 직관적으로 알 수 있습니다.

아무래도 소형 평형이 많다면 이중 주차가 된 차량을

쉽게 확인할 수가 있고, 반대로 대형이 많은 경우

상대적으로 널널한 모습을 볼 수 있습니다.

아무래도 대형 평형이 많은 구축을 더 선호하겠죠?

신축도 다 비슷해보이지만 단지를 걸어다니보면

정말 공원 같은 곳이 있는 반면 단지 조경 자체가

아쉬움이 많이 느껴지는 곳들이 있습니다.

커뮤니티도 마찬가지구요.

그렇기 때문에 이런 부분들을 확인해보시면

비슷하게 보이더라도 왜 선호도의 차이가 나는지

그래서 선호하는 구축과 신축의 모습은 어떤지를

하나씩 배워가시면 도움이 많이 되실거라 생각합니다.

#단지 임장 할때 유의사항

단지 임장을 진행할 때 유의해야 할 부분들이 있습니다.

가장 먼저 너무 많은 인원 몰려 다니기보다는

2-3명씩 짝을 지어 그룹으로 다니시는 걸 추천드립니다.

아무래도 단지 안에 여러명이 몰려다니다 보면 뜻하지 않게

오해를 사는 경우가 생길 수도 있기 때문이에요.

아무래도 분위기 임장보다는 단지 임장의 경우

단지를 보면서 질문을 던지고 생각을 해보는 것이

기억에 더 잘 남기 때문에 중요한데,

단지 내에서 서로 생각을 이야기 하실 때는

실제로 거주하는 분들이 계시기 때문에

큰 소리로 이야기하면서 평가하는 것을 주의하셔야 합니다.

내가 거주하는 곳에 대해 다른 사람들이

좋지 않는 이야기를 하는 걸 듣게 되면

의도치 않은 상황이 생길 수도 있으니까요.

마지막으로 보안이 심해 단지 내부로

들어가기 어려운 단지들이 있는데,

이럴 때는 너무 무리해서 들어가려고

고민하지 않으셔도 괜찮습니다.

위에서 정리해드린 단지 인근의 상권과 환경을

보는 것 만으로도 충분히 의미가 있기에

이런 부분들에 조금 더 집중해서 단지 임장을 해가시면 됩니다.

#단지 임장, 이렇게 해보시면 더 좋아요! 

1. 조에서 2-3명씩 단지임장 그룹과 그룹 내 역할 나누기

조모임을 하시는 분은, <가능한 일정을 기준으로>

2-3명씩 조장님이 그룹을 만들어 주시면 좋습니다.

그룹으로 나눠서 진행하실 때는 각자 역할을

나눠서 해보시면 서로에게 도움을 줄 수 있고

조금 더 의미있는 단지 임장을 해 가실 수 있습니다.

예를 들어, 3명으로 그룹이 정해졌다면

루트를 그리고 단지 임장을 리딩하는 사람,

단지들의 가격을 확인해 주는 사람,

위에서 이야기한 단지 선호도의 요소들에서 대해서

정리해주는 사람 이런 식으로 역할을 나누는 것입니다.

이렇게 진행하면 단순히 눈으로만 보고 끝내는 것이 아니라

서로 생각을 나눠보면서 내가 놓쳤던 부분에 대해서

보완도 하고 더 넓게 생각해보실 수 있습니다.

2. 그룹별로 단임 루트는 다르게 짜보기

그룹별로 단지 루트를 나눠서 그리게 될 경우에는

단지 임장이 시작되는 생활권을 동일하게 진행하시되

시작하는 단지를 다르게 정하시면 그룹별로 서로 집중하실 수 있습니다.

그리고 상황에 따라 단지 임장 경로 중간에 한 지점을 정하시거나,

생활권별 단지 임장이 마무리 될 때 종료되는 단지를 

그룹별로 동일하게 정하신 다음에

인근 카페 등으로 가셔서 잠시 쉬시면서 서로 단지 임장을 하면서

느낀 점과 생각 등을 나눠보시면 좋을 것 같습니다. 

#단지 임장의 핵심은 거주의 관점

정리해보자면 결국 거주의 관점으로 바라봤을때

삶의 질을 올려줄수 있는 요소들을

얼마나 가지고 있는지를 확인하는 것이

단지 임장의 목적이라는 것을 꼭 기억하세요.

그리고 이를 통해 선호도를 구분하고

투자의 우선 순위를 정하는데 필요한 과정이라는 것을요.

결국 이 과정들이 같은 투자금으로

더 좋은 투자를 할 수 있는 가능성을 높여줄테니까요.

​

투자 대상이 아닌 거주하는 사람의 입장으로 바라보면서

이런 질문을 계속 던져보세요.

나라면 이 단지에 주택담보대출을 받고

매달 이자와 원금을 갚으면서 살고 싶어하는 단지일까?

​

단지 임장이 막막한 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

​

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