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어제 점심을 먹으면서 설마설마 했습니다.
저녁에 임장 다니면서 확정 됐다는 소식을 듣고 여러가지 생각이 들었습니다.
읽을만한 자료인 것 같아 다시 적어봅니다.
미국 대통령 당선인 도널드 트럼프의 부동산 투자 전략
- 세계적인 부동산 투자가로서, 당신이 보는 '돈 되는 부동산'의 가장 중요한 요건은 뭔가요?
"일단 '확장 가능성'이 극도로 낮은 곳이어야 합니다. 내가 맨해튼을 좋아하는 이유는 물(water)로 둘러쌓여 있기 때문입니다.
따라서 도시가 더 이상 확장(Spreading)하는데 제한이 있죠.
그게 '물' 이든, 개발제한 '법률' 이든 간에 확장할 수 있는 공간이 한정된 곳이 희소성으로 인해 투자가치가 있습니다.
예를 들어 오클라호마의 경우 대지가 너무 넓어요. 주위에 개발될 수 있는 '빈 땅'이 너무 많죠, 내가 가진 땅이나 건물의 희소성이 상대적으로 적어질 가능성이 높습니다. 이런 곳엔 투자 안해요."
- 부동산 시장과 주식시장, 어떻게 다른가요?
"부동산은 보통 면대면(face to face)의 거래들로 이루어지고, 사람들이 실물로 보고 구입합니다.
좋은 환경과 분위기를 직접 보고 해당 자산을 '원하게' 되는 거죠.
좀 더 매력적인 곳에 자산을 갖고 싶어하는 수요가 있고, 기꺼이 그만큼의 가격을 지불하려 하는 사람들이 있는 한 해당 지역의 집값은 결코 떨어지지 않습니다.
이게 바로 내가 부동산을 좋아하는 이유입니다."
- 도널드 트럼프가 보는 부동산의 매력은 뭔가요?
"부동산은 만질 수 있는(tangible) 자산이죠.
또, 부동산이 헐값이 되는 경우는 거의 없어요. 400년 전 맨해튼 전체의 값이 얼마였는지 아세요?
불과 24달라였죠. 24달러! 상상이나 가세요? 그만큼 요지의 땅은 꾸준히 오름세를 보입니다.
때때로 거품이 빠지고, 또 다시 열기가 달아오르면서 스스로 가치를 높여가는게 바로 부동산입니다.
부동산은 진화(evolve)하기 때문에 그 자체로 매우 흥미진진하죠. 물론 자신이 무엇을 하는지 아는 경우에 한해서...."
- 하지만 자금의 대부분을 부동산에 투자하는 데는 그만큼의 위험이 따르지 않을까요?
"나는 기본적으로 어느 곳에 투자할 때 '여기가 과연 얼마나 오를까?'란 생각은 하지 않습니다.
이런 생각을 하는건 투기꾼(spectatoe)들이죠.
투기꾼은 가격이 오르면 오르는 대로 그만큼의 세금을 내야 하고. 내리면 내리는 대로 손해를 봐요.
조금의 돈을 만질 수는 있겠지만, 부자가 되지는 못하죠. 부동산 투자 시 가격을 생각하면 위험에 빠질 가능성이 큽니다."
- 그렇다면 부동산 투자로 큰 돈을 손에 쥐기 위해선 어떻게 해야 하나요?
"나는 '내가 여기에 뭐를 해서 돈을 벌 수 있을까? 라고 생각하죠. '무엇을 해서 이 땅의 가치를 높일 수 있을까?' 생각하고, 또 생각합니다. 끊임없이 자신의 창조력을 발휘할 수 있는 가능성이 높아지는 거죠.
당신이 주식에 돈을 투자했다고 칩시다. 그러면 매일매일 주식 시세가 그날의 기분을 좌우하겠죠. 부동산은 다릅니다.
구입 후 일일 단위로 가격을 체크하는게 아니라 기본적인 자산(asset)을 손에 쥐고 끊임없이 고민할 수 있습니다.
이런 마인드로 투자해야 합니다."
- 자신만의 '부동산 노하우'를 공개한다면?
"일단 처음엔 '작게' 시작하는게 좋습니다(start small). 나는 처음 필라델피아에서, 로버트 기요사키는 하와이에서 시작했습니다. 일단 최대한 자신의 지역에서 가까운 '홈 그라운드'에서 시작하세요.
누구보다 그 지역을 잘 알고 있을 가능성이 높고, 지역의 큰 이슈나 굵직굵직한 정보를 얻는 게 상대적으로 수월하기 때문이죠.
최고의 투자는 '누구보다 잘 아는'데서 시작합니다. 아마 처음엔 좀 몸으로 부딪쳐 실수도 해봐야 뭔가 보이기 시작할 겁니다.(웃음)"
- 그 다음엔 어떻게 해야 할까요?
"화제가 되는 빌딩을 만들어야 합니다. 트럼프 타워의 경우 1983년에 완공돼 역사가 얼마 되지 않았지만, 이젠 뉴욕의 랜드마크 타워(landmark tower) 역할을 톡톡히 하고 있어요. 일반 투자자들도 마찬가지예요.
과연 내가 투자한 곳이 화제가 되고 있는지, 내 주위 사람들이 내가 어느 곳에 투자했다고 했을 때 화제가 될 수 있을지 생각해봐야 합니다. '왜 거기에 투자했어?' 라고 누군가 물었을 때, 내가 그곳에 투자한 이유를 그럴 듯하게 설명해 그 이유가 많은 사람들에게 회자될 수 있어야 합니다."
- 당신에게 부동산을 한 단어로 표현한다면?
"산소(oxygen)? (웃음) 사람들이 가끔 물어요.
어째서 지금까지 번 돈에 만족하지 않고, 계속해서 부동산에 투자 하느냐고, 대답은 간단합니다.
부동산 투자는 나에게 숨쉬는 것만큼이나 자연스러운 거예요.
나는 어렸을 때부터 무언가 무조건 높이 쌓아 올리고 봤어요. 블록(block) 놀이를 할 때도 무조건 내 키보다 높이 쌓아 올렸죠.
심지어 형 블록까지 빼앗은 적도 있어요. 항상 무언가를 지을 때 '크면 클수록 좋다(the bigger, the better)'는 뚝심은 그때부터 있었던 거죠. (웃음)"
- 많은 사람들이 '도널드 트럼프'하면 '투자'란 단어를 떠올립니다. 그렇다면 어디에 투자해야 돈을 벌 수 있을까요?
가장 유망한 투자처를 꼽느다면?
"이게 바로 함정입니다! 사람들은 종종 다른 사람에게 찾아가 '내가 지금 1만 달러가 있는데 어디에 투자해야 할까요?'라고 묻곤 합니다. '맨해튼에 이런 빌딩 멋지지 않을까요?' 라고 물으면서 정작 뉴욕시의 구획법(zoning) 조차 제대로 모르죠.
그렇게 되면 자신의 돈을 그대로 다른 사람한테 줘버리는 격이 되는거예요.
부자가 되고 싶다면, 돈이 자신의 손을 떠날 때 그 돈의 향방과 운명에 대해 그 누구보다 정확히 알고 있어야 합니다.
뉴욕시에서 건물을 세우려면? 개발업자는 도시 구획·대기권·세법 등에 관한 수천 가지의 사항을 알아야 해요.
나는 하룻밤 사이에 개발업자로 성공한게 아닙니다."
- 그렇다면 당신이 생각할 때 좋은 투자의 법칙이 있다면?
"내가 어느 곳에 투자할 때 가장 중요하게 여기는 것 중 하나가 바로 '투명성(transparency)'입니다.
속이 훤히 비칠 정도로 명확하고, 속임수(trickery)가 개입될 여지가 전혀 없어야 합니다.
투자의 위험성은 자신이 투자 대상을 제대로 볼 수 없을 때 가장 커집니다.
성공하기 위해선 원대한 비전을 통해 다른 그 누구도 아닌 자신이 결정을 내려야 합니다.
이런 비전이 없기 때문에 바로 다른 사람에게 돈을 '줘버리는' 실수를 범하게 되는 거죠."
- 당신은 책에서 뮤추얼펀드와 분산투자를 비판했는데, 여유 자금이 많지 않은 사람에겐 결국 리스크 부담을 줄이기 위한 '어쩔 수 없는 선택'이 아닐까요?
"기억하세요. 세상엔 세가지 종류의 사람이 있습니다. 첫 번째는 아예 투자를 하지 않는 사람, 지지 않기 위해 투자 하는 사람(invest not to lose), 그리고 이기기 위해 투자하는 사람(invest to win)이 있습니다.
투자하지 않는 사람들은 '정부나 회사가 어떻게 해주겠지...' 라고 생각하는 사람들입니다.
지지 않기 위해 투자하는 사람들은 투철한 저축 마인드(saver's mentality)를 가진 사람들과 비슷합니다.
이들은 귀가 얇고, 항상 장기전을 생각하고, 뭐든 안전하게 가려 합니다. 이런 사람들이 바로 뮤추얼 펀드에 투자합니다.
돈을 잃지 않을지는 모르나 투자의 근본적인 목적, 즉 '부자가 되겠다'는 목표는 달성하지 못합니다.
이기기 위해 투자하는 사람들은 끊임없이 공부하고 남들보다 더 잘 알려 하고, 결국 다른 눈을 지니게 되는 사람들입니다."
- 투자의 승자들이 되기 위해 뛰고 있는 사람들에게 할 수 있는 조언이 있다면?
"항상 기억하세요. 인생과 투자의 승자(winner)들은 스스로 자신의 인생 스토리 대본(script)을 쓰고, 대본 그대로 연기하고 이런 가운데 비로소 만족을 느끼는 사람들입니다. 우선 자신을 열정적(passionate)으로 만드는게 무엇인지 파악하는게 가장 중요합니다. 이게 자유고, 힘이고, 결국 이기는 길입니다."
- 중국과 인도의 부상이 무섭습니다. 앞으로 이들 국가에 투자할 계획은 있으신가요?
"아직까지 구체적인 계획은 없지만 적극적으로 구상하고 있는 중입니다. 지금 워낙 세계적으로 추진하고 있는 대형 프로젝트들이 많기 때문에... 일단 이 지역에 대해 면밀히 연구하고 있어요. 앞서 말했든 가장 좋은 투자는 누구보다 자세히 아는 데에서부터 출발하니까요. 아직까지 내가 중국이나 인도 지역의 전문가라고는 할 수 없으니까... 이들이 어마어마한 세력이라는 것은 인정합니다."
- 하지만 일부 전문가들은 중국과 인도가 몇십 년 동안은 절대 미국을 따라 잡을 수 없을 것이라 주장합니다.
"그게 바로 '집단 사고'(group think)의 장벽입니다.
사람들은 종종 엄연히 일어나고 있는 현상에 대해 눈을 가리고 반대편으로 뛰려고 합니다.
얼마 전 유럽의 친구를 만났는데, 그 친구 말로는 유럽에선 이미 중국 뉴스가 매일 주요 언론의 헤드라인을 장식할 정도로 대단히 관심이 높아졌다고 합니다.
중국의 경우를 볼까요? 중국에 스타벅스가 진출한지 2년이 됐습니다. 그 사이 중국 스타벅스 매장 수는 이미 미국 매장 수를 훌쩍 뛰어 넘었습니다. 1970년대까지만 해도, 중국 상하이엔 단 한 개의 고층 건물(skyscraper)이 있었지만, 이제 그 수는 800개에 이릅니다. 고층 건물을 건축하고, 내 건물에 스타벅스 매장을 가진 사람으로서 이러한 점들은 나에게 엄청난 의미로 다가옵니다. 중국은 이제 거대한 파워를 가지고 꿈틀대기 시작했습니다."
- 인도의 경우는 어떤가요?
"인도도 마찬가지로 어마어마한 잠재력을 갖고 있습니다. 미국 의사의 38%, 과학자의 12%가 인도 출신들이에요.
이들은 엄청난 교육열로 인해 엄청난 수의 고급 두뇌들을 세계로 보내고 있습니다. 이제 더 이상 방법이 없습니다.
중국과 인도에 대해 눈을 감고 밀려나든지(blown aside). 아니면 이들 나라를 공부해 변화로부터 이익을 얻는지 둘 중 하나입니다. 현재 미국을 비롯한 서구 사회에서 중산층은 북극의 빙하가 녹듯 점차 사회 속에서 자취를 감추고 있어요.
하지만 이들 중국과 인도의 중산층은 무서운 속도로 확장을 시작했습니다."
- 그로 인해 한국을 비롯해 전 세계적으로 중국과 인도 부동산에 투자하려는 개인 투자자들의 발걸음이 몰리고 있는데요.
"솔직히 말해 현재 중국·인도 경제 상황과 법 제도에 대해 줄줄이 읊을 수 있는 수준이 아니라면, 포기하라고 말하고 싶어요.
일단 좋은 투자가는 투자하기 '전'에 배웁니다. 배우는 과정이 어찌 보면 가장 중요한 투자입니다.
나는 일주일에 순수 독서로 28시간을 사용합니다. 투자에 성공하기 위해선 우선 많이 알아야 합니다. 그래야 실수할 확률이 적어져요."
- 투자자들이 범하는 실수 중 가장 치명적인 것은??
"시장이 최정점(top of the market)에 달했을 때 치고 들어가는 것입니다.
1975년, 나는 라스베이거스와 네바다에서 호텔 종업원들이 투표를 통해 파업 결정을 내렸다는 소식을 접했습니다.
나의 관심을 끌었던 건 무엇보다 이로 인해 라스베이거스에 2개의 카지노를 운영하고 있던 힐튼 호텔의 주가가 폭락했다는 사실이었습니다. 전세계에 걸쳐 최소 100여 개의 호텔을 보유하고 있는 기업의 주가가 겨우 2개 호텔에서 파업이 일어났다고 폭락했다는 사실은 충격이었습니다. 바로 사전 조사에 착수했죠.
조사 결과 힐튼이 2개 카지노에서 얻는 수익이 전 세계 150개 호텔에서 거둬 들이는 순이익의 40%를 차지한다는 사실을 알게 됐어요."
- 그리고는 어떻게 하셨나요?
"곧바로 카지노 합법화 논의가 한창이던 애틀랜틱 시티로 향했습니다. 하지만 이미 이곳은 부동산 값이 천장을 치고 있는 상태였습니다. 더군다나 입지가 좋은 곳은 남아있지도 않습니다. 그때 나는 한 발 물러서기로 결정했습니다.
결국 애틀랜틱 시티는 합법화 법안을 통과시켰고, 나는 상황을 계속 지켜봤어요.
1980년, 한창 호황이던 애틀랜틱 시티는 카지노 허가 문제와 관련한 부패 스캔들로 얼어 붙게 됩니다.
나는 이때를 정확한 타이밍으로 잡았습니다. '최악의 순간에서 때때로 최선의 기회가 창출된다'는 나의 생각은 들어 맞았습니다.
나는 시장의 상황을 이용해 돈을 많이 들이지 않고도 카지노 사업을 시작할 수 있었습니다. 이러한 지혜가 때로는 필요합니다."
- 하지만 누구나 실수를 두려워합니다.
"나는 몇 십억 달러의 돈을 잃고 나서, 훨씬 더 똑똑해 졌습니다. 세상에 편하게 배울 수 있는 것은 없어요.
우리는 늘 크든 작든 간에, 실수로부터 배워야 합니다. 실수에 대한 두려움은 또 다른 실수를 낳습니다.
실수하는 게 두려워 다른 사람들이 유망한 투자처에 미리 진입해 많은 돈을 벌어 부자가 되는 것을 지켜만 보고 있다가, 결국 시장의 정점에서 치고 들어가는 실수를 저지르게 되는 거죠."
- 당신은 모두가 당신처럼 '부자가 될 수 있다'고 보나요?
"불행하게도 세상은 공평한 곳이 아닙니다. 부자가 되려면 일정한 능력을 타고나야 하죠. 천재적인 재능이 아니라도, 상당한 수준의 지적 능력은 필요합니다. 세상은 호락호락한 곳이 아니에요. '모든 인간은 평등하게 창조됐다.'
참 좋은 말이죠. 하지만 사실은 아닌 것 같습니다. '세계화'는 이제 많은 개인들에게 도전 과제들을 안겨주고 있어요.
오늘날 평범한 미국 시민은 직장을 구하기 위해 인도 필리핀, 또는 아일랜드 사람과 경쟁을 펼쳐야 합니다. 현재 자신의 모습에 안주해선, 절대 경쟁에서 이기기 힘들다는 사실을 기억하세요."
- 한국엔 '강남 불패 신화' 라는 게 있습니다. 이 지역 집값은 그동안 매우 많이 올랐습니다.
이러한 상황을 어떻게 보시나요?
"당연히 버블이라고 봐야 합니다. 하지만 한 순간에 버블이 꺼지지는 않을 것입니다.
뉴욕의 경우에도 맨해튼과 같은 요지의 빌딩들은 아직까지도 가격이 치솟고 있죠. 하지만 가격이 떨어지지 않는 이유는 바로 그만큼의 수요가 있기 때문입니다. 요지의 땅은 올라갈 데까지 올라가지만 쉽게 가격이 떨어지지 않죠.
서울 강남의 경우도 마찬가지라고 생각됩니다. 부동산 시장은 근본적으로 주식 시장과는 달라요."
- 한국의 경우 치솟는 부동산 가격 규제를 위해 정부가 '세금 폭탄'이란느 수단을 쓰고 있는데요. 어떻게 보시나요?
"해당 상황을 잘 모르기 때문에 정확하게 말할 수 없을 듯 한데... 사실 시장에서 결정돼야 할 것을 정부가 나서서 규제한다고 해서 얼마만큼의 효과가 있을지는 잘 모르겠습니다. 결국 세금 부과라는 방법은 고소득 부자들보다는 중산층에 더 피해가 될 겁니다. 돈이 많은 투자가들은 분명 정부의 세금망을 교묘히 피해갈 수 있는 능력이 있습니다.
그만큼 고급 정보에 가깝고, 부동산 전문가들의 고급 컨설팅을 받을 수 있기 때문이죠.
물론 나는 개인적으로 아무것도 하지 않는 정부보단 뭐 하나라도 추진하는 정부가 더 매력이 있다고 생각합니다. (웃음)
하지만 세금을 부과해 가격을 규제하려 하는 정책이 얼마나 실효성이 있는지는 의심스럽습니다.
한 가지 분명한 사실은 세금이 높아지만 부자들이 그만큼 그 나라를 떠날 가능성이 높아지고, 이는 결국 정부의 세원 감소라는 결과로 나타난다는 것입니다. 정부도 이 사실을 잘 알고 있을 겁니다."
개인적인 자질은 모르겠지만 분명히 대단한 투자자임은 한마디 한마디를 통해 알 수 있네요.
앞으로 미국의 향방 그리고 대외수출이 많은 우리나라의 미래가 궁금해집니다.
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