소복하게 하루를 쌓아가는
워킹맘 투자자 유르입니다🥰
aka. 유르츄르래미안슈르사야쥐
몇 년 전까지만 해도
어디에 뭘 사도 다 같이 돈을 버는
대세 상승장이었는데요,
갑자기 모두가 하락을 맞이하더니
이젠 지역마다 흐름이 달리 가고 있습니다
서울 안에서도 1급지와 5급지
분위기가 완전 다르고요,
지방에서도 공급이 쌓여가는 곳과
쌓였던 공급이 해소되어 가는 곳
서로의 분위기가 딴판입니다
🫢
지금 웬만한 중소도시가 공급 앞에
맥을 못 추고 있는 가운데 ,
유유히 성적표를 내고 있는 곳이 있습니다
바로 전주인데요,
지금 보니 전주는 과거에 투자했다면
시세도 올랐고 지금 시점에 매도하기에도
다른 지역보다는 수월하겠다 싶더라구요
(줄이자면 '부럽다' 입니다🥲)
저도 전주를 다녀왔었고...
투자 물건으로도 봤었습니다
물건 하나를 보러 서울에서 다녀오기도 했고,
사장님께서 '또 공부하러 왔느냐' 등등의 푸념을
처음 본 제게 쏟아내셔도 굴하지 않았습니다
그렇게 나름대로 애 쓰던 곳이었음에도 불구하고
'나는 왜 투자하지 못했었지...?'
갑자기 궁금해졌습니다
물론 전주만이 정답이었다거나,
다른 투자는 오답이었다는 뜻은 아닙니다
당시에 저는 어떤 이유로 선택하지 못했던가-
다시 한번 지금의 제가 그 시절로 돌아가
수스로 돌아보고 싶어서 글을 쓰게 되었습니다
(feat. 1년 반 전 제가 빠졌던 함정들)
1. 부족했던 가치와 가격 판단
(조금만 더 싸면 좋겠는데... 전고점 대비 얼마 안 빠졌는데...)
제가 보던 물건은 전주 안에서도 신축이었습니다
저는 지금도 그렇지만 그때는 지금보다
더욱 신축의 '싼 가격'을 판단하는 게 어려웠어요
지난 대세 상승장을 겪은 단지라면
전고점이라는 어느 정도의 성적표가 있을테니
그걸 참고해서 '이 정도면 싼 가격이구나'
가늠 하기도 했는데요,
(*전고점은 보조지표 입니다)
대세상승장 이후에 입주한 최신축(2020~)의
시세를 볼 땐... 그게 잘 안 되더라구요
'전고점 대비 요거밖에 안 빠졌는데...
신축이라 그동안의 거래 그래프나 실거래가가 많지 않은데...
그래도 싼 건가? 아닌 건가.. '
지금보다도 전고점 의존도가 높았던 저는
그래서 '지금보다 1천만원만 깎아 주세요'
모드로 임했던 것 같습니다
왜 1천만원을 더 싸게 하고 싶었냐면,
1천만원을 깎으면 당시 기준 실거래가 중에서
제일 싼 평층 가격에 가까웠기 때문입니다
이제보니 정말 그냥 떼 쓴 거랑 다름 없더라구요
중요한 건 1천만원을 깎지 못하더라도
지금 가격으로도 가치 대비 충분히 싸다면
살 수 있었던 것인데 말입니다
협상에서 많이들 공감하실 부분이..
처음엔 '싼 가격'을 만들기 위해 시작된 협상이,
나중엔 협상을 위한 협상이 되어있기도 하거든요
안 깎여도 충분히 싸면 투자할 수 있는건데
괜히 이 싸움에서 지고 싶지 않아서,
괜히 제 값 주고는 사고 싶지 않아서
그러다 투자하지 못하는 경우도 있더라구요
이런 싸움의 결론은.. 아쉽게 됩니다 ㅠㅠ
시간이 지나 지금 보니, 해당 단지 실거래가는
꾸준히 올라가고 있었구요,
전고점 이상의 거래들도 속속 보이더라구요
전고점이 정답지도 아니었고,
1천만원 네고가 핵심도 아니었음을
그 때는 잘 몰랐던 것 같습니다
☞ 다시 돌아간다면,
- 입지가 비슷한 타 지역 신축들과 비교 평가하기 (전고점 없이도 투자할 수 있어야 한다)
- 투자금액 마지노선 객관적으로 정하기 (네고가 뜻대로 안 되더라도 이 정도 금액이면 충분히 싸다)
2. 나도 모르게 그어 놓았던 투자금의 벽
(지방에서 5천만원을 넘기면 안 되는 거 아냐?)
지금보다도 지방 투자에 대한 감이 부족했던 저는
공식처럼 새겼던 투자금 5천만 원에
적잖이 꽂혀 있었던 것 같아요
실제로 1호기를 5천만원 이내의 투자금으로
해버리고 나니까, (이제 보니 운이 90%였습니다)
수중에 5천만 원 이상의 돈이 있었음에도 불구하고
그 선(?)을 넘기면 안 될 것 같다는 생각이 든 거죠
물론 최대한 적은 돈으로 최대한 많은 수익을
볼 수 있도록 노력해야 하는 것은 맞습니다
그런데 시장에 따라서는, 혹은 상황에 따라서는
투자금을 조금 더 들이더라도
그보다 더 큰 상승이 기대되는 곳이라면
충분히 투자할 수도 있는 거거든요
지금 시기도 그렇습니다
5천만 원으로 할 수 있는 투자보다
7천만 원으로 할 수 있었던 투자처에서
2천만원보다 더 큰 차이가 벌어질 수 있다는 거죠
그 당시 저는 5천의 벽 때문이었는지,
해당 단지를 사실은 진지하게 바라보지 못했고,
전세가가 받쳐 주기만 기다렸던 것 같습니다
'공급도 별로 없는데 전세는 왜 이렇게 안 올라오지?
실거주 가치가 생각보다는 없는 건가?'
라고도 생각했구요
모든 게 그렇지만 부동산은 특히
공식처럼 맞아 떨어지지가 않는 것 같아요
공급이 없는데도 시세가 안 오를 수도 있고,
공급이 많은데도 시세가 탄탄할 수도 있고요
단순히 그런 어떤 현상 하나만 가지고
'이거 왜 이렇지? 별로인 거 아니야?'
이렇게 단정 지을 수는 없는 거였어요
제가 부동산을 얼마나 단순하게 생각했는지,
투자금에 대해서도 얼마나 융통성이 없었는지
이제 와서 다시 한번 깨닫게 되었습니다
* 자신의 투자금 기준을 무조건 넘기는 게 좋은 투자라는 뜻은 전혀 아닙니다 :)
상황이 되는 경우임에도, 더 좋은 투자를 위한 노력이 부족했다는 복기였습니다
한 때 투자금이 비슷했던 두 단지는 ..
☞ 다시 돌아간다면,
- 투자 금액대별 후보단지 리스트업 하기 (놀랍게도 당시에 5분위 시세표를 정리하지 않았습니다..)
- 싸투감 (싼가 / 투자금 / 감당가능) 복습. 어떤 의미에서 알려준 기준이셨는지 다시 정리하기
3. 1호기보다 더 나은 투자여야 한다는 생각
(하지만 그렇게 해서는 앞으로 나아갈 수가 없다)
1호기 잔금일로부터 1년이 채 되지 않았던
시점에 전주를 보고 있었습니다
1년 에 한 채를 하는 거라고 생각했다보니
'지금은 좀 이른 거 아닌가?'라는 생각도 했었어요
사실 꼭 그럴 필요도 없었는데 말입니다
어쨌든 1호기보다는 더 나은 투자여야 한다는
심리적인 선 또한 있었던 것 같습니다
제가 검토하고 있었던 전주 투자 물건은
1호기보다는 신축이지만 평형대가 작았어요
그리고 매매가도 저렴했고요
가격이 가치를 전부 반영하는 게 아닌데도
더 싼 물건인 만큼 가치가 덜할 것이라고 생각했죠
투자를 반복할수록,
경험을 쌓아갈수록 점점 더 나은 투자를 위해
노력해야 한다고 배웠는데, 그리고 그건 맞는데
제가 그걸 단단히 잘못 이해했던 거에요
'더 나은 투자' 라는 건 곧,
더 좋은 상급지의 물건이어야 하고, 자연스레
더 비싼 물건이 더 좋은 곳 아닐까- 생각했던 거예요
근데 지금 보니 이건 있을 수가 없는 일이었어요
왜냐하면 누구나 언젠가 투자금은 동날텐데,
지난 투자 물건보다 항상 더 좋은 물건에만
투자할 수는 없는 거거든요
매년 모으는 금액이 획기적으로 늘지 않는다면요
(* 전세상승분 등)
'1호기가 도시 규모도 더 크고...
평형대도 크고... 동네에 애들도 더 많았고...
근데 여긴 새집이긴 한데 평수가 작고,
동네도 왠지 좀 정이 안가고...
그러면서 투자금은 더 들어간다니...'
근데 그런걸 생각할 게 아니라,
'1호기보다 더 나은 투자'를 하기 위해
'1호기에서 가장 아쉬웠던 건 뭐지?'
를 오히려 복기할 수 있어야 했어요
그리고 그 부분을 채우기 위한 저만의 노력을
더 많이 기울였어야 하는 거구요
'더 나은 투자'에 대한 오해...
더 좋은, 더 비싼 투자여야 한다는 것이
저의 투자 기회를 놓치게 한 세 번째 이유였습니다
☞ 다시 돌아간다면,
- 1호기 투자 제대로 복기하기 (feat. 투자 일지)
- 부족했던 점을 보완할 수 있는 행동 정리하기 (ex. 1호기 때 물건을 제대로 털지 못한게 아쉽다, 그래서 잘 사고도 찜찜하다- 면, 2호기 투자할 때에는 '물건 털기'를 제대로 하기 위한 스케줄링 및 실행하기)
꼼꼼한 투자 여정, 어딘가엔 기록하기
투자를 할 때 정말 중요한 건
싸투감,
즉 싸냐 / 투자금 / 감당가능
이렇게 세 가지인데도 불구하고
저는 그 밖의 생각이 너무 많았던 거예요
당시 제가 할 수 있는 최선의 선택을 하면 되는데
자꾸만 이것도 재고, 저것도 재고....
투자는 제가 아는 것 중에 제일 싼,
제일 좋은 1등 하나를 뽑아가는 게 아니라
기준에 들어오는 여러 단지 중에서
저와 조건, 상황 등등이 맞는
그리고 조율이 가장 많이 되는
그런 단지를 하나씩 쌓아가는 것이었습니다
그렇게 되기 위해서는
제일 마지막에 필요한 것은
<실행력> 이었구요
만일 전주에 투자 했더라면
저는 또 제가 잘해서 시세가 오른 줄 알고
아주 으쓱이면서 신나 있었을지 모릅니다
하지만 저에게 부족했던 것들을
스스로 다시 돌아보게 해주기 위해서
그래서 제가 그 때 투자를 못했나 싶기도 해요
다음 다다음 투자를 준비할 때에도
배운 것들의 본질을 잊지 않으며,
상황에 맞게 헤쳐나가는 투자자가 되겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
다들 좋은 투자 화이팅입니다아 :)
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