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1. 7년 전 첫 수도권 실전반, 첫 임보, 첫 앞마당
7년 전 뜨거운 7월에 첫 실전반을 참여했습니다. 그때 처음으로 강남 가까운 수도권을 임장하면서 아침부터 저녁까지 하는 풀임장을 했고, 부동산 몇 군데를 예약해서 매물을 봤습니다. 지역의 입지를 분석하고 시세지도를 그리며 임장보고서도 처음으로 썼습니다.
"지하 주차장이 있고 없고가 왜 중요해?"
"놀이터 때문에 집값이 안 오르나?"
"네이버에 있는 시세를 왜 또 따고 있나?"
의미를 알지 못해 더 어렵고, 일명 현타가 왔습니다. 반은 입술을 삐쭉 내밀었지만, 그래도 했습니다. 첫 앞마당 그 지역은 돌아보니 그때 잠시 침체 장이었던 것 같습니다. 그때는 몰랐습니다. 그저 팔려고 내놓은 물건이 너무 많았던 그 지역은 벼롤 안좋아서 안팔리나 보다 생각했습니다. 입지를 머리로 배웠지만, 가슴으로 이해하지 못했습니다. 물건이 너무 널려있어써 그때는 원래 부동산 시장은 그럴 줄 알았습니다. 지역의 가치도, 입지도 몰랐습니다. 원래 그 가격인줄 알았습니다. 그리고 무엇보다도 제 돈에 맞는 집은 없었습니다. 그래서 흥미도 없었습니다.
2. 2020년 1월, 날라가는 첫 앞마당
그 사이 돈이 적었던 투자자는 소액으로 투자하겠다는 각오로 지방에 가는 시외버스를 매주 예약했습니다. 가까운 곳은 평엘에도 가고, 주말에는 지방 임방을 쭉 했습니다. 그리고 자방에서 작은 투자를 했습니다. 좋은 돈나무로 잘 자라 달라고 벽에 말을 걸고 돌아오기도 했습니다. 그런데 2020년이 넘어가는 그 겨울 수도권 시장이 이상했습니다. 사지는 못해도 강의에서 강사님들이 알려주신 대로 자주 네이버 시세를 보던 저에게 초보 눈에도 시세가 넘실 넘실 거리는게 보였습니다. 강남 가까운 곳부터 넘실 넘실 거리더니 급기야는 늘 그 자리에 있을 줄 알았던 저의 첫 앞마당이 뜨겁게 들고 일어섰습니다. 역세권부터 저 골목 끝에 있는 단지까지 몇 달만에 1억씩 오르는 것을 보게 됩니다. 그떄야 비로소 알았습니다.
"아 그때 그 가격이 저평가인 거였구나"
시장에게 배웠습니다. 그제야 알게 되었지만 돈도 없고 실력도 없었던 투자자는 날라가는 앞마당을 보며 손을 쓰지 못하고 가슴으로 울었습니다.
"내가 발톱에 멍들어가며 만들었던 내 앞마당이 저렇게 날라가는 것을 속수무책으로 보고만 있어야 하는구나"
서러운 마음에 처지를 한탄하기도 했습니다. 너무 가슴이 아팠습니다. 그때 알게 되었습니다. 투자자는 '실력'과 '돈'이 준비되었을 때 기회를 잡는 거구나. 무엇보다도 '실력'이 없으면 기회를 못 보는구나
3. 2021년 전국 대세 상승장, 그리고 2023년 역전세까지
슬픔 마음을 추스리며 그래도 저는 내가 할 수 있는 투자를 찾아 다시 지방으로 외곽으로 다니며 제가 할 수 있는 투자를 했습니다. 돌이켜 보면 그때 저에게는 선생님과 함께하는 동료들이 있어서 슬픔과 좌절에 빠질 시간이 많지 않았습니다. 그저 배운대로 내가 할 수 있는 투자를 계속 했습니다. 그리고 감사하게 전국 대세 상승장이 되면서 저의 작은 투자들도 성과를 내주었습니다. 전세금이 올라오기도하고 매도 차익을 주기도 했습니다. 그것을 다시 부꾸고 바꾸며 다른 투자를 이어 나갔습니다. 하지만 영원할 줄 알았던 상승장도 끝이 있다는 것을 곧 알게 됩니다. 제가 가진 여러채의 집들의 가격이 다시 떨어지거나 역전세가 생기기도 했습니다. 역전세를 대응하느라 진땀을 뺐습니다. 누군가는 떠났고, 누군가는 원망했습니다. 누구에 대한 원망인지 모르지만 모두가 힘드어 했습니다. 저 역시 쉽지 않았지만 내가 배운 투자를 믿었습니다. 이때 비로소 몸으로 배웠습니다.
"싸게 사서, 힘든 시기를 버티며, 비싸질 때까지 기다렸다 판다. 그래야 수익이 온다."
그래서 견뎠습ㄴ디ㅏ. 내가 배운 것을 믿고 견뎠습니다.
4. 2024년 하락장을 다지고
바닥이 없을 것 같았던 하락장도 영원하진 않았습니다. 그리고 하락장을 겪어보고 나니 수도권도 지방도 더 명확해졌습니다.
"아 이 단지는 10억이면 사야하는 가격이다. 이 단지는 조금 더 기다려도 좋겠다."
조금 더 생생한 인사이트가 생깁니다. 가격이 바닥을 다지기 시작했습니다. 두려움을 갖고있는 후배 투자자들, 수강생들에게 확신을 심어주며 투자를 도왔습니다. 내가 산 가격보다 더 싼 가격으로 매물을 물어보는 수강생의 질문에 흐뭇했습니다. 좋은 입지에 투자를 했다는 후기를 보고 감사했습니다. 누군가의 투자를 도울 수 있는 사람이라 감사했습니다. 너무 좋은 시장에 투자하기 좋은 물건들이 널려있는 것을 보았지만 제 돈은 역전세 밑으로 많이 들어가 있었기 때문에 직접 투자하지 못한 기간이 길어졌습니다. 그래도 전처럼 슬프지 않았습니다. 7년차 투자자는 이제 알게됩니다. 이 모든것이 한번에 날라가는 일은 없다. 시장은 기다려주지 않지만 날라가버린 적도 없다는 것을 알게 됩니다. 그리고 과거 그래프로만 공부했던 그 시장을 온전하게 한 사이클 이해하게 되었습니다. 그 그림을 이해하게 됐습니다. 역전세와 하락에 몸살을 앓던 제 물건들도 서서히 자기 자리를 찾아갑니다.
"결국 가치를 찾아간다"
의미를 알게 됩니다. 만기를 채우지 않고 이사가는 임차인 덕(?)에 전세금을 다시 올려받아 임차인을 들이고 좋은 가격으로 매도도 합니다. 그렇게 저는 시장에 맞게 또 정의 투자를 준비합니다.
5. 2025년, 7년 전 첫 앞마당 12% 취득세
저도 준비가 되었습니다. 저에게도 선생님과 동료가 있습니다. 넋 놓고 있지 말라고 선생님이 채찍질 해주시고 동료들이 응원해주었습니다. 어렵게 회수한 내 돈과 12% 다주택 취득세를 넣고도 충분히 가치가 있는 단지에 투자하기 위해 물건을 고릅니다. 12%를 내고도 전고점에서 20% 가까이 안전마진이 생긴 물건을 만나 결정합니다. 찰나 같은 좋은 기회를 운 좋게 만나 거래 협상도 수월합니다. 7년 전 첫 임장을 하며 와 신축은 이런 거구나 단지는 좋은데 좀 외지지 않나? 라고 생각하다가 승승장에서 가격 오르는 것을 보고 입지의 힘을 느겼던, 그래서 마음으로 울었던 그 지역에 있는 그 단지가 돌아 돌아 결국 저에게 왔습니다.
"투자는 기능이구나, 이건 운동 선수가 되는 것이다"
또 한번 깨닫게 됩니다.
6. 아직 기회가 많습니다. 이런 곳을 보세요
지역의 입지와 가치를 볼 때 '수요'의 측면에서 살펴봐야 합니다. 그런데 많은 분들이 기회를 놓치는 이유는 수요 측면이 아닌 '흠결'로 가치를 판단하기 때문이에요. '강남 30분 걸린다더니 실제로 다녀보니 45분이나 걸려', '초역세권도 아니고, 초신축도 아니야', '초등학교는 가깝지만 중학교는 멀자나' 이렇게 흠결로 평가하고 다 갖추지 못한 지역은 가치가 없다고 생각하고, 그래서 그 가격이라고 생각합니다. 다 갖춘 곳은 이미 비쌉니다. '조금 아쉬워도 수요를 이끌 수 있는 곳인지'를 먼저 살펴 보세요. 그리고 수요의 크기가 비슷한데도 적은 수요의 지역과 비슷한 가격이라면 지금 싼 구간이고 투자를 해야하는 지역일 수 있습니다. 그리고 이런 곳은 아직도 여러분 앞에 흘러가고 있습니다.
7. 당신의 앞마당을 잡는 방법 3가지
첫 앞마당이 다시 저에게 올 수 있었던 이유는 3가지입니다.
"잘 아는 앞마당"
"뭉쳐진 종잣돈과 실력"
"투자에 대한 확신"
7-1. 잘 아는 앞마당
2019년 처음 앞마당을 만들 때는 완벽히 알지 못했지만 계속 이 지역의 시세를 트래킹하고 살펴보면서 지역의 힘을 알게 되었습니다. 그리고 지금 가격이 너무도 싸다는 것을 알았습니다. 그때 돈도 없고 실력도 없고 그래서 사지도 못했디만, 그래서 아쉬운 마음을 늘 갖고 있었지만 저의 앞마당이었기에 오늘 다시 저에게 올 수 있었습니다.
7-2. 뭉쳐진 종잣돈과 실력
이 집을 투자하는데 필요한 돈은 7년 전이나 지금이나 꽤 큰 돈입니다. 저축으로만 한다고 해도 6년 이상 꼬박 필요한 규모의 돈입니다. 저는 그 돈을 작은 투자를 해나가면서 뭉쳤습니다. 소액투자로, 지방투자로 힘겨운만 생각하기에는 작은 투자들은 저에게 돌려준 것이 너무 많았습니다. 돈도 뭉쳤지만 노력한 투자 실력도 도려주었습니다. 내가 할 수 있는 투자를 해 나가며 저는 저의 큰 시장을 준비하고 있었고, 그렇게 앞마당이 투자자에게 돌아옵니다.
7-3. 투자에 대한 확신
하락장, 역전세, 풀리지 않은 다주택 규제, 수많은 소음 속에서도 저는 이 투자를 믿습니다. 여러분들이 똘똘한 한채 투자를 지향하던, 다주택 시스템을 지향하던 혹은 내집마련을 원하던 여러분들은 자신이 하고자 하는 그 일을 확신해야 합니다. 그러려면 제대로 알아야 합니다. 제대로 알려면 올바른 ㅎ방향으로 올바른 방법으로 배우고 익혀야 합니다. 때로는 거인에게 도움을 받기도 합니다. 그래서 여러분들이 오늘 어려움에 빠져있다면 어려움 자체만 보고 빠져있기 보다 그 과정이 나에게 돌려줄 것을 의식적으로 되새겨야 합니다.
8. 지금 너무 힘들어서, 나만 뒤쳐져서, 이게 다 무슨 소용이야 싶다면
자산을 쌓는 과정은 평탄한 직선이 아닙니다. 멀리서 보면 직선처럼 보이지만 가까이서 보면 크고 작은 물결이 일렁입니다. 투자 뿐 아니라 세상살이는 대체적으로 요즙의 날씨처럼 좋았다 나빴다 변덕을 부립니다. 하지만 분명한 것은 비가 내리고 나면 맑은 날이 오고 맑은 날이 지속되다 보면 비가 오기 마련입니다. 영원한 승승장도 없고 하락장도 없듯이 힘들기만 한 투자도 없고, 좋기만 한 투자도 없습니다. 그저 오늘 해내야 하는 그 일을 하면, 결국 원하는 것이 나에게 돌아온다는 것입니다. 오늘 하루도 너무 힘이 들고, 나만 뒤져진다고 생각되더라도 낙심하지 마세요. 그 과정은 나에게만 있는 것도 아니며, 나만 비껴가지 않습니다. 자연스러운 과정입니다.
그리고 자신이 쌓는 시간을 믿으세요.
여러분들이 밟는 그 땅의 힘을 지금 믿으세요.
여러분들의 노력을 믿고 지속하세요.
지금은 작은 투자이고 못나보이고, 나만 투자를 못하는 것 같을 수 있지만요. 여러분들의 노력에 꼭 답을 할 것입니다. 여러분들이 하고자하는 투자를 제대로 인식하고 올바른 방법으로 차근 차근 준비하세요. 그리고 지금 할 수 있는 그 투자를 꼭 지금 하세요.
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