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안녕하세요? 너바나입니다.
오랜만에 칼럼을 남깁니다.
개인적으로 바쁜 일정을 보내고 있습니다.
올해만 재계약을 일곱건 정도 체결했고, 매도 한 건 매수 4건을 진행했습니다.
현재 인테리어 1개 진행중이고, 2개가 이달 그리고 다음달에 인테리어가 예정되어 있습니다.
강의를 주중에 두개를 진행하면서 한꺼번에 하다보니 쉽지 않구나.
중요하지 않는 순으로 내려놔야겠구나 생각하고 있습니다.
회사에서도 원치않게 중책을 맡게 되어
행사를 오늘 마치고 오랜만에 잠시의 시간이 되어서 경험을 나누고자 합니다.
작년 한해만 이래저래 인연을 맺은 월부 회원들에게 약 100여채 정도를 투자상담을 해줬고,
실패하지 않는 투자를 도와줬습니다.
하락기에도 반드시 살아남을 부동산이니 두고두고 훌륭한 맞벌이가 되시길 빌겠습니다.
물론 도와주면서 1원도 받지 않았고 선물을 주시는 분들께 약간의 민망함을 드리며,
다른 분들께 투자경험을 나눠드리라는 얘기만 했습니다.
제가 좋아서 도와드린 것이니 도와드리는 것 자체가 제겐 영광이고 기쁨입니다.
작은 선물도 필요 없으니 제 반응에 속상해 하지 않으셨으면 좋겠습니다.
글을 쓰는 건 좋지만 항상 바쁜 생에 있다보니 글이 자주 올라오지 못한 점 너그러히 봐주시길 바랍니다.
얼마전에 제게 어떤 분께서 투자관련된 메일을 보내셨습니다.
지난번에 투자물건에 대해 제게 메일을 주셨는데
제 나름대로 호되게 질책을 했습니다.
대략적으로 답변이 이랬습니다.
"이런 식으로 보물찾기 하시면 안됩니다."
"지금이야 월부와 제가 함께 있지만, 제가 없다면 다른 누군가 컨설팅에게 의지할 생각이신가요?"
"월부스터디 대부분이 통찰력을 얻기 위해 엄청나게 벽을 깨려고 노력하는데 쉽게 정보만 얻으려 월부에 오셨나요?"
많은 분이 쉽게 눈과 귀로 정보를 얻으려고 합니다.
이는 눈과 귀가 아닌 발과 몸으로 부딪히면서 깨달으셔야 합니다.
여러분들이 이 글로 얻을 수 있는 정보도 자기가 몸으로 부딪히는 깨달음에 비하면 10%의 가치밖에 안됩니다.
그리고 한동안 메일이 없으시더니 제게 다시 메일을 보냈습니다.
수십장의 임장보고서와 함께... 참 치열하게 조사 하셨구나. 이 정도면 공부가 되시겠구나.. 생각해서 매입해도 좋다고 간단하게 답메일을 드렸습니다. 그리고 몇달 뒤 그분께 또 메일이 왔습니다.
또 다른 지역의 임장보고서를 보냈는데 "이제는 날개를 달았구나...", "지역을 완벽히 뽀개셨구나"
생각이 들었습니다.
수십개의 아파트를 실제로 조사를 하시고 그 중에 괜찮은 아파트였습니다.
일단 가격이 착했습니다.
회사를 다니면서 애를 키우시며 힘드셨을텐데
기특하고 대견해서 전화를 드렸습니다.
(사실 전세가 안나가는 지역이라 걱정도 되서 제가 직접 그 물건을 가봤습니다. 더할 나위없이 훌륭했습니다.)
가서 부동산과 30분 정도 얘기를 나눈 뒤
이 물건 매도자가 매도하고 싶은 상황이라는 것을 알게 되었습니다.
그래서 임차인을 매도자가 내보내고, 15일 정도 공사 기간을 두고 잔금을 치라고 조언했습니다.
즉 3월초에 계약을 하고 4월말에 임차인이 나가고 (매도자의 돈으로)
5월 중순에 잔금을 치는 조건입니다.
지금 시장이 얼어붙었고 충분히 이런 조건이 먹히는 시장입니다.
벽을 넘고 있는 분들께 이런 협상쯤이야 껌이죠.
그렇게 조율하고 계약했다고 감사메일이 왔습니다.
그리고 한참을 잊고 있었습니다.
다른 분과 얘기를 나누던 중 그분 얘기가 나왔습니다.
지금 그 물건 임대 때문에 고민이라는 겁니다.
"어라?? 그정도는 아닌데?" 자문하면서 놀라서 통화해보니 상황이 왜 그런지 알게 되었습니다.
35,000에 매수를 했는데 올수리 해서 전세를 34,500만원에 놓은 것입니다.
사실 경매의 경우는 위가 가능합니다. 등기분 등본에 거래금액이 없거든요.
하지만 매매의 경우는 위가 어렵습니다.
양심없는(?) 또는 우리가 흔히 말하는 일잘하는(?) 부동산이 아니라면 부담스러운 금액입니다.
사실 저도 처음에는 투자금이 아주 작은 부동산만 매입했습니다.
그리고 시세보다 1~2천 정도 비싸게 놨죠.
그게 가능했던 것은 그당시에는 갭투자자가 많지 않았고, 또한 전세가 워낙 귀해서 융자가 있음에도
전세가 나가는 상황이었습니다.
제가 전세를 부동산에 놓으면 사장님께서 "OOO씨 정말 고마워. 믿고 내개 맡겨줘서."
이런 말을 들을 정도 였습니다.
하지만 제가 알기로 그 지역은 그정도는 아닙니다.
부동산 투자에서 세부전략은 시장상황에 따라 바뀌어야 합니다.
그리고 명심할 것은 모든 거래는 본인과 상대방 모두가 좋아야 한다는 점입니다.
자기만의 이익을 극대화 했을 때 상대방은 더이상 거래하지 않습니다.
(이게 바로 급매가 나오면 제게 가장 먼저 연락오는 이유입니다.)
얼마전에 부동산 사장님과 얘기중에 자기는 갭투자자를 가장 싫어한다고 합니다.
이유가 너무 전세금을 높게 받아서 임차인에게 미안하다는 겁니다.
이게 아마 대부분의 부동산 사장님들이 가지고 계신 고민이라는 겁니다.
제가 10년 이상을 이 바닥에 있어보니 투자금을 줄이는 부분에는 장점과 단점이 있습니다.
장점은 일단 투자금이 적게 들어서 기회를 여러번 쌓을 수 있다는 점입니다.
단점은 거래하는 상대방에게 부담(중개인, 임차인)이 되며, 2년 뒤에는 특올수리가 아니기에 전세금을 돌려 줄 수 있다는 점입니다. 그리고 만약 계속 잔금을 쳐서 임대를 빼는 전략을 갖는다면 2년뒤에도 그럴 생각인지 궁금합니다.
"본인이 집이 10개 20개인데 모두 자기가 원하는 임차인 그리고 원하는 가격만 받으실건가요?"
재계약도 그런 고집으로 간다면 "공실일 때 모든 리스크를 감당 가능하신가요?"
한 두채는 가능하겠지만 본인의 목표가 수십채의 임대 사업을 한다면 그런 마인드로는 안됩니다.
저는 임대할 때 다른 경쟁물건을 꼭 봅니다. 그리고 가장 제 물건이 경쟁력이 있습니다.
즉, 인테리어는 제일 잘되어있고, 가격은 제일 쌉니다!!!!
그러니 제 거래처(부동산, 임차인) 입장에서는 가장 선호하는 물건이 됩니다.
임대시세를 지금 낮춰주어서 인지 2년뒤에는 항상 시세가 더 올라있는 경우가 많았습니다. 또한 잘 깎아줍니다.
임대에 신경쓸 시간에 책한자 더 읽고 제게 소중한 사람과 시간을 더 보냅니다.
즉, 돈을 더 버는데, 사람을 더 버는데 집중합니다.
본인께도 이익이 되어야 하고, 그리고 상대방에게도 이익이 되어야 사업이 오래갑니다.
이 부분 꼭 명심하시길 바랍니다.
언젠가는 깨달으시겠지만 너무 상처를 입고 깨닫지 않으시길 빕니다.
돈만큼 늘 행복이 함께하는 그리고 행복을 나눠주는 투자자가 되시길 빌겠습니다.
감사합니다.
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