이번 지투기 임장지를 대구로 선택했는데 드디어 듣게된 강의였습니다.
시간관계상 한번에 완강하진 못했지만 달리는 KTX안에서, 출퇴근길 지하철안에서도 재밌게 들었고
많은 적용할 중요한 내용이 많았습니다. 좋은 강의 감사합니다!!
중요 노트
- 헛된 앞마당은 없다. 쌓인다.
- 동대구 내려가는 KTX에서 강의 인트로를 들었는데, 와닿는 그말.
- 내가 이렇게 까지,,? KTX 타고 가야하나? 지방인인데 투자 가능금액이 꽤 드는데? 등등,,
- 3~4년 지나고 보니 도움이 되었음
- 투자기회
- 지금 싸지 않더라도,, 미리 알아두는 것
- 전세가가 올라올때 기회를 잡기 위함
- 대구, 부산
- 전세가가 빠질만큼 빠져서 리스크가 낮음
- 주상복합을 좋아함
- !! 가격감 (단, 입지를 고려한 가격)
- 신축 20~25년식이 5억정도면 저렴한 것
- 준신축 4억정도면 저렴한 것
- 중요 흐름 참고(도시별)
- 전주는 1억이상 오른 지역,,(공급이 적어져서)
- 울산 남구, 중구도 올라있는 상황으로 볼수 있음 (소액 가능 but 괜찮은 물건 많이 없음)
- 부산이 그 다음을 따라가고 있음(전세 많이 정리됨) - 거의 지금이 기회
- 그 다음을 대구가 따라가고 있음(전세 정리 중) - 서서히 기회가 다가오고 있음
- 대전, 구미는 입주계속 하고 있음
- 구미, 포항은 투자 하지 말자 → 차라리 창원
- !!! 대구, 부산 알아두자 미리!! 지방투자 기회 - 울산의 흐름으로 학습
- !! 지방투자 특징
- 지방은 지역별로 개별성(공급물량이 다르면 다른 시세, 선호도가 다름)
- 광역시는 수도권 + 지방 특징
- 입지 + 연식 - 광역시에는 학군+부촌과 같은 입지(예) 그곳에 안가면 학교 배정 못받고,,)가 생겨서 복합적 성격을 띔
- 이제 더이상 무조건 연식, 무조건 입지란 없음
- 투자금 2억이상이면 → 수도권으로 가기
- 전주는 이미 가격이 좀 올라잇는 상태 → 대구, 부산은 공급 물량때문에 아직 낮음(예) 4억,, 전주구축,, 대구 동구 신축들 비슷)
- 대구
- 중심부를 좋아함(중구 + 수성구) - 수성구가 탑(학군, 좋아할만한 요소들 많음 - 40만 인구)
- 금호강을 건널필요없음
- 외곽 신도시들은 지금 시기에는 안봐도 됨(지산, 범물 - 구축/신도시 느낌, 시지-신축있으나 입지가 않좋아 구축될것,,, 달서구, 동구에도 신축많으니)
- 달성군 사례 - 바깥으로 나가면 들어오기 어려움(내것을 받아줘야,,ㅠ)
- 비선호 입지는 계속 떨어질수 있음,,, 좋은 곳은 그대로(예) 두산위브더 제네시스)
- 대구 - 인구 (절대적 기준은 아니지만 트렌트 참고)
- 30~50대 비율 - 경제인구로 전세로 살다가 매매로 갈 수 있는 연령대이니 유의미
- 적으면 아이 비율도 적은 경향성
- 단, 신도시면 영유아 비율도 높고 경제활동 인구 비율 올라감 - 오해하진 말자(신도시라 높은것, 입지 아님 - 예) 동탄신도시 비율 높지만 입지가 좋은건 아님)
- 10대 비율 - 수성구
- 20대비율 - 보통 대학교 근처 /// 투자관점에서는 중요하진 않음
- 노인인구 비율 - 경제력 낮으니 나의 전세를 받아주긴 힘듬
- 인구이동
- 지역간 인구이동이 훨씬 중요(타지역 이동은 참고만,,) → 호갱노노 활용하기
- 대구 - 생활권
- 수성구
- 범4만3 - 중요. 그다음 수성, 중동, 황금동 순으로.
- 지상철이 지나가면 소음등 좋아할만한 요소는 아님. 단절되어있고.
- 중구
- 반월당에서 만나고, 동성로에서 놀고 → 지금은 동대구역 근처 상권으로 유동인구 많이 이동
- 남산동에 신축 많이 생김
- 달서구
- 넓으니 아파트 있는 지역 위주로. 월성 - 죽전, 용산 /////`
- 월배(skip) - 신축이 있지만 위치가 별로라 밀림,,, skip
- 북구
- 침산 (명성푸르지오 안쪽이 굿 - 참고로) 침산역 화성파크드림쪽은 아님 - 갭이 적어도)
- 복현, 대현은 별로 ,,, 북구특징이 땅은 넓은데 살만한 곳이 많지는 않음
- 동구
- 동대구역 부근은 많이 좋아짐. - 신암, 신청 생활권 (아직 개발중으로 신축 많음)
- 외곽택지는 별로 (skip) - 신서, 안심
- 서구
- 서대구역 - 신축들이 많아짐(하지만 다른 좋은 생활권 신축과 비교해서 할필요 - 비선호,, 염색 산업단지 부근이라 - 거주지로는 별로지만 연식때문에 일부 오기도 함)
- 두류 - 대구 신청사이전이 큰 호재 - 분약가 높게도 진행됨
- 남구
- 애매함,, 수요를 끌어들일 만한 호재 현재 별로 없음.
- 대구-학군
- 지방 학군지는 정해져 있음. 더 리서치하려 할필뇨 없음. 대구 수성구, 부산 해운대구, 울산 남구?
- (중요)아이들이 떠니는 곳인지, 들어오는 곳인지중요!
- 초등학교 학갱수 (25 많음, 20 많은편, 15 적음,10명, ㅡㅡ)
- 공급
- !! 신축 동대구 근처 마피 1억인데도!!! 실거주자 기회(투자는 아직 투자금 많이 드니,,)
- 교통
- — 지하철 역세권이라고 좋아하진 않지만 같은 조건이면 선호. (1,2호선~)
- 지방은 올라갈때 팔자! - 공급물량 많아지면 급 하락장 올수도(기존 - 대구, 부산, 울산)
- 아파트를 좋아해야 가격도 외워지고 기억이 난다!ㅎㅎ
- 내가 하는 투자가 최고인지는 누구도 알수 없음
- 지금 싸고, 가치가 있고, 감당가능하면 투자!
적용할 것
- 핵심 - 한줄 요약 정리 → 작성해서 임보에 붙이기 (그러면 누가 물어봤을때도 설명 가능)
- 공급물량 확인(25, 26년)
- 신축 대장의 가격(이 가격을 보고 하락하고 있는지등 확인 가능)
- 구별 대장 단지 가격(매매가, 전세가)
- 구별 입지 특징
- 지역 앞마당 계속 늘리기 - 허튼 앞마당은 없다
- 임장 필수 (손품만으로는 확신이 없음 - 예) 시세만?!)
- 최소 3~6개는 가지고 투자하길 권장 (지역내 2개, 인구수 비슷한 광역시 2개)
- 당장 투자할때 없다면 중소도시 다녀오기 (그러면 가치를 더 잘 알것)
- 대구, 부산은 공급물량 정리,, 기회!! 미리미리 알아두기
- 대구 - 중구, 달서구, 동구 약간(수성구 근처 - 동대구역 근처)
- !!지방임장전 반드시 손품먼저(학원가 위치, 성취도 등등 확인하고
- 1년내 대구 완성 → 내년 불붙기전 (얼해 말?) 투자!!
- 대구 투자
- 아직 오르지 않은 단지 지켜보기(예) 달서구 이편한세상,, 장표참고)
- 동대구역, 대구역 근처 적극 보자(신축)
- 루틴 만들기 (조금이라도)
- 독서, 시세보기
- 임보 → 시간이 아닌 장수로 목표잡기!(그래야 진도) - 1시간 5장(1장 10분~15분)
- 입지는 기존 자료 레버리지로 시간 절약
- 단지분석 → 임보 쓰면서 완전이해하려 하지말자 - 매물임장전 확인하고 그러면서 완성. 일단 만들어 두자.
- 시간확보 - 아침에 내가 투자에 할당 할수 있는 덩어리 시간 생각해보기