관련 강의
지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
이번 지투기 임장지를 대구로 선택했는데 드디어 듣게된 강의였습니다.
시간관계상 한번에 완강하진 못했지만 달리는 KTX안에서, 출퇴근길 지하철안에서도 재밌게 들었고
많은 적용할 중요한 내용이 많았습니다. 좋은 강의 감사합니다!!
중요 노트
- 헛된 앞마당은 없다. 쌓인다.
- 동대구 내려가는 KTX에서 강의 인트로를 들었는데, 와닿는 그말.
- 내가 이렇게 까지,,? KTX 타고 가야하나? 지방인인데 투자 가능금액이 꽤 드는데? 등등,,
- 3~4년 지나고 보니 도움이 되었음
- 투자기회
- 지금 싸지 않더라도,, 미리 알아두는 것
- 전세가가 올라올때 기회를 잡기 위함
- 대구, 부산
- 전세가가 빠질만큼 빠져서 리스크가 낮음
- 주상복합을 좋아함
- !! 가격감 (단, 입지를 고려한 가격)
- 신축 20~25년식이 5억정도면 저렴한 것
- 준신축 4억정도면 저렴한 것
- 중요 흐름 참고(도시별)
- 전주는 1억이상 오른 지역,,(공급이 적어져서)
- 울산 남구, 중구도 올라있는 상황으로 볼수 있음 (소액 가능 but 괜찮은 물건 많이 없음)
- 부산이 그 다음을 따라가고 있음(전세 많이 정리됨) - 거의 지금이 기회
- 그 다음을 대구가 따라가고 있음(전세 정리 중) - 서서히 기회가 다가오고 있음
- 대전, 구미는 입주계속 하고 있음
- 구미, 포항은 투자 하지 말자 → 차라리 창원
- !!! 대구, 부산 알아두자 미리!! 지방투자 기회 - 울산의 흐름으로 학습
- !! 지방투자 특징
- 지방은 지역별로 개별성(공급물량이 다르면 다른 시세, 선호도가 다름)
- 광역시는 수도권 + 지방 특징
- 입지 + 연식 - 광역시에는 학군+부촌과 같은 입지(예) 그곳에 안가면 학교 배정 못받고,,)가 생겨서 복합적 성격을 띔
- 이제 더이상 무조건 연식, 무조건 입지란 없음
- 투자금 2억이상이면 → 수도권으로 가기
- 전주는 이미 가격이 좀 올라잇는 상태 → 대구, 부산은 공급 물량때문에 아직 낮음(예) 4억,, 전주구축,, 대구 동구 신축들 비슷)
- 대구
- 중심부를 좋아함(중구 + 수성구) - 수성구가 탑(학군, 좋아할만한 요소들 많음 - 40만 인구)
- 금호강을 건널필요없음
- 외곽 신도시들은 지금 시기에는 안봐도 됨(지산, 범물 - 구축/신도시 느낌, 시지-신축있으나 입지가 않좋아 구축될것,,, 달서구, 동구에도 신축많으니)
- 달성군 사례 - 바깥으로 나가면 들어오기 어려움(내것을 받아줘야,,ㅠ)
- 비선호 입지는 계속 떨어질수 있음,,, 좋은 곳은 그대로(예) 두산위브더 제네시스)
- 대구 - 인구 (절대적 기준은 아니지만 트렌트 참고)
- 30~50대 비율 - 경제인구로 전세로 살다가 매매로 갈 수 있는 연령대이니 유의미
- 적으면 아이 비율도 적은 경향성
- 단, 신도시면 영유아 비율도 높고 경제활동 인구 비율 올라감 - 오해하진 말자(신도시라 높은것, 입지 아님 - 예) 동탄신도시 비율 높지만 입지가 좋은건 아님)
- 10대 비율 - 수성구
- 20대비율 - 보통 대학교 근처 /// 투자관점에서는 중요하진 않음
- 노인인구 비율 - 경제력 낮으니 나의 전세를 받아주긴 힘듬
- 인구이동
- 지역간 인구이동이 훨씬 중요(타지역 이동은 참고만,,) → 호갱노노 활용하기
- 30~50대 비율 - 경제인구로 전세로 살다가 매매로 갈 수 있는 연령대이니 유의미
- 대구 - 생활권
- 수성구
- 범4만3 - 중요. 그다음 수성, 중동, 황금동 순으로.
- 지상철이 지나가면 소음등 좋아할만한 요소는 아님. 단절되어있고.
- 중구
- 반월당에서 만나고, 동성로에서 놀고 → 지금은 동대구역 근처 상권으로 유동인구 많이 이동
- 남산동에 신축 많이 생김
- 달서구
- 넓으니 아파트 있는 지역 위주로. 월성 - 죽전, 용산 /////`
- 월배(skip) - 신축이 있지만 위치가 별로라 밀림,,, skip
- 넓으니 아파트 있는 지역 위주로. 월성 - 죽전, 용산 /////`
- 북구
- 침산 (명성푸르지오 안쪽이 굿 - 참고로) 침산역 화성파크드림쪽은 아님 - 갭이 적어도)
- 복현, 대현은 별로 ,,, 북구특징이 땅은 넓은데 살만한 곳이 많지는 않음
- 동구
- 동대구역 부근은 많이 좋아짐. - 신암, 신청 생활권 (아직 개발중으로 신축 많음)
- 외곽택지는 별로 (skip) - 신서, 안심
- 서구
- 서대구역 - 신축들이 많아짐(하지만 다른 좋은 생활권 신축과 비교해서 할필요 - 비선호,, 염색 산업단지 부근이라 - 거주지로는 별로지만 연식때문에 일부 오기도 함)
- 두류 - 대구 신청사이전이 큰 호재 - 분약가 높게도 진행됨
- 남구
- 애매함,, 수요를 끌어들일 만한 호재 현재 별로 없음.
- 수성구
- 대구-학군
- 지방 학군지는 정해져 있음. 더 리서치하려 할필뇨 없음. 대구 수성구, 부산 해운대구, 울산 남구?
- (중요)아이들이 떠니는 곳인지, 들어오는 곳인지중요!
- 초등학교 학갱수 (25 많음, 20 많은편, 15 적음,10명, ㅡㅡ)
- 공급
- 아직 1년간 15천세대. 아직 정리되어야 함
- !! 신축 동대구 근처 마피 1억인데도!!! 실거주자 기회(투자는 아직 투자금 많이 드니,,)
- 상승장 21년에 비싸게 분양했기 때문
- 교통
- — 지하철 역세권이라고 좋아하진 않지만 같은 조건이면 선호. (1,2호선~)
- 지방은 올라갈때 팔자! - 공급물량 많아지면 급 하락장 올수도(기존 - 대구, 부산, 울산)
- 아파트를 좋아해야 가격도 외워지고 기억이 난다!ㅎㅎ
- 내가 하는 투자가 최고인지는 누구도 알수 없음
- 지금 싸고, 가치가 있고, 감당가능하면 투자!
적용할 것
- 핵심 - 한줄 요약 정리 → 작성해서 임보에 붙이기 (그러면 누가 물어봤을때도 설명 가능)
- 공급물량 확인(25, 26년)
- 신축 대장의 가격(이 가격을 보고 하락하고 있는지등 확인 가능)
- 구별 대장 단지 가격(매매가, 전세가)
- 구별 입지 특징
- 지역 앞마당 계속 늘리기 - 허튼 앞마당은 없다
- 임장 필수 (손품만으로는 확신이 없음 - 예) 시세만?!)
- 최소 3~6개는 가지고 투자하길 권장 (지역내 2개, 인구수 비슷한 광역시 2개)
- 당장 투자할때 없다면 중소도시 다녀오기 (그러면 가치를 더 잘 알것)
- 대구, 부산은 공급물량 정리,, 기회!! 미리미리 알아두기
- 대구 - 중구, 달서구, 동구 약간(수성구 근처 - 동대구역 근처)
- !!지방임장전 반드시 손품먼저(학원가 위치, 성취도 등등 확인하고
- 1년내 대구 완성 → 내년 불붙기전 (얼해 말?) 투자!!
- 대구 투자
- 아직 오르지 않은 단지 지켜보기(예) 달서구 이편한세상,, 장표참고)
- 동대구역, 대구역 근처 적극 보자(신축)
- 투자금이 많이 든다면 20평도 봐도 됨
- 루틴 만들기 (조금이라도)
- 독서, 시세보기
- 임보 → 시간이 아닌 장수로 목표잡기!(그래야 진도) - 1시간 5장(1장 10분~15분)
- 입지는 기존 자료 레버리지로 시간 절약
- 단지분석 → 임보 쓰면서 완전이해하려 하지말자 - 매물임장전 확인하고 그러면서 완성. 일단 만들어 두자.
- 시간확보 - 아침에 내가 투자에 할당 할수 있는 덩어리 시간 생각해보기
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