무주택자, 1주택자 필독 글 (feat. 시크릿브라더)

전문가칼럼
9시간 전

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘의 인사이트입니다.

해당 내용은 시크릿브라더 단톡방에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다

토허제 재지정과 탄핵이라는 굵직한 이슈가 발생하고 현재까지 시장은 생각보다 훨씬 잠잠한 모습입니다.
현재의 분위기를 놓고 상승론자들은 불확실성으로 인한 숨 고르기라고 표현하고 하락론자들은 하락의 전조증상이라고 이야기합니다. 사실 누구의 이야기가 맞을지는 시간이 지나서 현재의 시점이 과거가 되어야만 알 수 있습니다.

매년 비슷한 상황이 발생하기 때문에 부동산을 매수하려는 사람 입장에서는 어려울 수밖에 없습니다.

<조금 더 기다려볼까? vs 지금 바로 사야 하나?>

끊임없이 이 질문으로 머리가 아플 수밖에 없죠.

그런데 이런 고민을 하는 사람들의 대부분은 '가격이 오를 때' 움직입니다.
사람들이 부동산 이야기를 많이 하고, 주변 사람들이 부동산을 사기 시작하고, 본인이 속한 커뮤니티에서 부동산 가격이 오른다는 이야기가 많이 들리면 그제야 허겁지겁 급하게 부동산을 매수하려고 합니다. 물론 그전에 모든 준비가 끝난 상태 (내가 원하는 단지가 명확하고 그 단지의 가격이 얼마인지 그 가격이 적정한지의 판단이 끝난 상태)에서 몇 천 손해 보더라도 들어가는 것은 그나마 괜찮을 수 있습니다.

그런데 문제는 시장의 분위기가 좋지 않고 조용할 때는 아무 생각 없이 있다가 시장이 뜨거워지면 그제야 부랴부랴 준비를 하는 사람들입니다. 이분들은 완전히 반대로 행동하는 것이기 때문에 매수 자체가 어려울 뿐만 아니라 중요한 의사결정에서 손해를 볼 확률이 높아집니다.

서울 부동산에 관심 있는 사람이라고 생각해 보죠. 최근 3년간 가장 좋았던 매수 타이밍을 3개만 뽑으라면 22년 10월, 23년 11월, 24년 12월이었습니다. 이 당시 기사들을 찾아보시면 긍정적인 기사보다 부정적인 기사가 훨씬 많을 때입니다. 그리고 사람들의 관심도 자체가 굉장히 떨어져 있을 시기죠. 놀랍게도 이 시기는 매수심리라고 불리는 주택가격심리지수가 '단기 저점'이었을 때입니다. 전문가들이 가장 중요한 지표 중 하나로 꼽는 것으로 매도자와 매수자의 심리를 알 수 있는 지표죠. 다른 전문가들과 다르게 저는 이 지표가 가장 최악일 때가 가장 매수하기 좋은 타이밍이라고 주장합니다.

서울 부동산을 장기 사이클로 봤을 때 지난 사이클 상승의 시작은 대략 13년 정도부터라고 보시면 되는데 매수심리의 최저 수치가 12년 말이었습니다. 매수심리가 최악일 때 매수했다면 가장 좋은 결과를 얻을 수 있었다는 것이죠. 저는 지난 상승장이 22년에 끝이 나고 23년부터는 새로운 상승장의 초입이라고 보고 있는데 22년 말 역시 매수심리가 역대 최저에 가까웠고 22년 말부터 지금까지 업 다운은 있지만 22년 말이 매수심리가 가장 안 좋았을 때였습니다.

이 지표는 주간 단위로 집계가 되는데 (서울 강남권의) 가장 최근의 고점은 3월 10일이었고 현재 한 달 넘게 매수심리가 떨어지고 있습니다. 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 이야기입니다. 사실 생각을 전환해 보면 쉬운데 많은 사람들이 인간의 본능(군중 심리에 편승)에 충실하기 때문에 반대로 하지를 못합니다.

매수심리가 높다는 것은 매수 수요는 많고 매도 수요는 적다는 뜻이기 때문에 호가가 점점 높아질 수밖에 없습니다. 반대로 매수심리가 낮다는 것은 사려는 사람은 적고 팔려는 사람은 많다는 것이기 때문에 호가가 낮아질 확률이 높습니다. 이게 짧게는 일주일 단위로 바뀐다는 겁니다.

얼마 전까지 매수를 해야겠다고 생각했던 많은 사람들이 지금 행동을 멈췄습니다. 공부하던 것, 임장 갔던 것, 매물을 비교했던 것을 전부 멈췄습니다. 시장 분위기가 안 좋고 불확실성이 커졌으니 조금 더 지켜보자는 생각에서 멈춘 것이겠죠. 그런데 이분들은 또다시 반대로 행동하고 있는 겁니다. 오히려 지금 시기에 더 적극적으로 알아보고 급매를 찾아보고 지금 당장 매수하려는 마음으로 달려들어야 조금이라도 좋은 가격에 매수를 할 수 있는 겁니다.

앞으로 하락장이 와서 떨어지면 어떡하냐고요? 그런 마음이 있으신 분은 그냥 부동산을 매수하지 않고 계속 전월세로 살면 됩니다. 최적의 타이밍을 잡으려고 노력하는 것보다 그냥 전월세로 마음 편하게 살면서 향후 인상될 전세금을 준비하는 게 나을 수도 있죠. 그런데 이미 집을 매수할 생각이 있으신 분이 더 좋은 타이밍을 재기 위해 고민하는 거라면 제 조언대로 시장 분위기가 최악일 때 매수하는 게 무조건 유리합니다.

또다시 고민의 시간이 왔습니다.
혹시 조금 더 시장이 안정되고 시장 분위기가 좋을 때 매수하자는 생각으로 무작정 보류하고 계시진 않나요?
언제나 최적의 타이밍은 <아무도 관심 없을 때>라는 걸 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

오늘의 인사이트도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘 하루도 행복한 하루 보내세요!