지금 전세 싼가요 비싼가요? 직관적으로 판단하는 방법 알려드릴게요. [함께하는가치]

안녕하세요 :)

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.

요즘 날씨가 너무 좋네요

임장하기 참 좋은 날씨인 것 같아요!

동료분들이랑 따뜻한 봄임장

맘껏 만끽하시길 바랍니다ㅎㅎ

최근에 지방을 임장하다보면

공급이 아직 정리되지 않아

전세가가 여전히 싸다는

생각이 드는곳이 있기도 하지만

상대적으로 공급이 빨리 정리되어

전세가 흐름이 빨리 온 지역들은

전세가가 비싼 수준인건 아닌지

직전에 많이 떨어졌기 때문에

단기간에 전세가가 오른곳들이 많아

지금 전세가 많이 올랐는데 투자해서

2년뒤에 역전세 맞으면 어떡하지? 라는

걱정이 되시는 분들도 있으실 것 같습니다.

그래서 제가!

전세가가 싼 수준인지 아닌지

판단할 수 있는 방법

2가지를 알려드리려고 합니다.

PIR(연소득대비 주택가격)

먼저 PIR이라는 개념부터

한번 더 짚어드리겠습니다.

PIR(=Price to income ratio)

=주택가격/가구소득

주택가격을 가구소득으로 나눈

비율을 말하는 것인데요.

예를들어 PIR이 15라면

15년동안 한푼도 안쓰고 모아야

집 한채를 살 수 있다는 거죠!

지금 집값이 소득대비 비싼 수준인지,

평균 수준인지 알 수 있는 지표이기 때문에

직관적으로 특정 지역의

집값수준을 판단하기 좋습니다 :)

이 PIR 자료는

데이터로 많이 활용하고 계시는

KB통계의 월간 시계열의 시트 뒷쪽에 있어

활용하실 수 있습니다.

이 통계자료에서

주택가격과 소득이 각각 1~5분위까지

나누어져 있기 때문에

1~5분위에서 각 중간치인

주택가격 3분위/

가구소득 3분위로 나누어

평균을 그래프로 나타내면 다음과 같습니다.

주택가격 3분위/가구소득 3분위를 기준으로

08년도부터 지금까지 평균 PIR이

서울은 11.8 전국은 5.3 정도 되는데요.

현재 PIR은 전국이 4.6, 서울이 10.0으로

중위소득과 집값을 기준으로 했을때

모두 비싸지 않은,

싼 수준이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

하지만 이런 통계나 데이터는

어떤것을 기준으로 삼느냐에 따라 수치가 달라지는데,

KB 월간 시계열은 아파트뿐만 아니라

빌라, 오피스텔 등 주택은 모두 포함시킨 것입니다 :)

조금 더 쉽고 직관적으로 보는 방법은

리치고에서 시/군/구별

PIR 및 J-PIR을 쉽게 조회할 수 있는데요.

먼저 리치고 메인화면에서

맨 아래 지역을 선택해서

상단의 투자체크를 클릭하면

아래와 같은 창이 나오게 되는데

여기에서 PIR과 J-PIR을 

쉽게 볼 수 있습니다.

KB월간시계열과는

또 다른 기준의 데이터를 사용해

그래프가 다른 모습일 수 있으나

직관적으로 보기 쉽습니다.

리치고에서는 서울의 PIR이

유의가 필요하다고 나오네요.

그렇지만 지역별로 좀 더 상세히 들어가보면

구별로 다른 분위기를 느낄 수 있습니다.

1~2급지의 PIR지수는

서울 평균 지수의 흐름보다

약간 더 높거나 비슷하게 가고 있지만

3~5급지는 비슷하게 가다가

최근 다시 벌어지고 있거나,

오히려 하락하고 있는 지역도 있습니다.

각 지역별로 분위기가 다름을

직관적으로 느낄 수 있고

좋은곳은 많이 올랐지만

상대적으로 덜 좋은,

관심밖에 벗어나 있는 지역에는

여전히 싼 단지들이 많이 남아있겠다는

추측을 해볼 수 있을 것 같습니다.

이렇게 소득대비 집값의 비율로

현재 지역내 집값의 평균 수준을 판단해볼 수 있는데,

전세가에도 J-PIR이라는 지수가 있습니다.

여기서 J는

전세(Jeonse)

전세계에서 우리나라만 있는 제도이기 때문에

말그래도 J-PIR이라고 불리게 되었습니다.

마찬가지로 소득대비 전세가가

어느정도 수준인지를 나타내는 지표입니다.

J-PIR과 전세 전고점

지방의 일부 지역들,

특히 공급량이 빠르게 정리된

전주와 울산같은 지역들을 보면

전세가가 1~2년전대비

많이 상승했기때문에

이런지역들에 가면

전세가가 너무 높은건 아닌지

역전세 위험이 있진 않을지

걱정이 되기도 합니다.

그럴때 이 J-PIR과 전세 전고점으로

전세가가 싼지 비싼지

판단해 볼 수 있습니다.

먼저 지방에서

가장 전세가의 흐름이 빨리 온

전주부터 J-PIR을 살펴보면

전주는 J-PIR이 

꽤나 높은 수준으로 올라와 있고,

이미 2020년 임대차법이 나온 이후의 수준으로

가격이 올라와있기 때문에

전세가격이 싼 구간은 아니라는것을 알 수 있습니다.

그리고 개별 단지로 들어가

전세 전고점 대비

전세가가 어느정도나 올랐는지 살펴보면

전주는 대부분의 단지들이

전세가가 21년 수준의 전고점으로

이미 회복한 것을 볼 수 있고,

싼 수준이 아니라는것을

바로 알 수 있습니다.

특히나 21년도에는 임대차3법으로 인해

전세가가 비이상적으로

올랐던 시기이기 때문에

임대차법이 나오기 전인

20년도 초중반정도의 가격에서

평균적인 물가상승률 만큼

전세가가 오른것이라면 평이한 수준,

그렇지 않다면

낮거나 높은 수준으로 판단해볼 수 있습니다.

최근 1년사이에 공급이 정리되고

전세가가 빠르게 올라 기회를 주고 있는

울산의 전세가도 한번 살펴보겠습니다.

먼저 울산의 J-PIR입니다.

최근 전세가가 많이 올랐다고는 하지만

여전히 울산은 전세의

전전고점도 못넘은 상황이네요.

울산의 대장아파트인

문수로2차아이파트입니다.

전세가가 20년도 가격과 비슷합니다.

다른 단지들도 여전히 마찬가지로

울산은 아직까지 전세 전고점을

회복하지 못했기 때문에

전세가가 단기간에 오르긴 했지만

워낙 직전에 전세가가

많이 하락했었던 도시이고,

현재 전세가는

여전히 비싸지 않은 수준이라고

판단할 수 있을 것 같습니다 😊

현재 전세가 수준을 판단해보려면,

1.현재 지역의 J-PIR이

평균 J-PIR보다 높은지 낮은지를 보고

지역 전체의 전세가 수준을 판단한다.

2.개별 단지별 전세 전고점을 확인한다.

대부분의 지역들의

전세가 최근 올랐다고해도

여전히 서울,수도권을 비롯해

전국 대부분의 지역들의

전세는 현재 사람들의 소득대비

절대로 비싸지 않습니다.

전세 시세가 과거 어떤 시점의 가격과 비슷한지

역으로 판단해보면 쉽게 판단하실 수 있습니다.

지금 전세가가 낮아서

투자금 범위에 안들어온다고해서

손놓고 있을것이 아니라

공급이 점점 없어지고 있는

내 앞마당의 전세가 흐름을 살피며

천천히 다가오고 있는 기회를

준비하시길 바랍니다.

감사합니다 :)