안녕하세요 넴쓰입니다.
현재 중요하게 보아야 할 것 중하나는 '전세가'라고 생각합니다.
1. 전세 상승 흐름
2. 전세가가 매매가가 되는 되는 마진이 가능한가
3. 전세가 상승으로 인한 투자금 회수 기간
1. 상승흐름
✔ 수도권 외곽 구축
아래 그래프는 수도권 외곽 구축입니다.
23년 ~ 24년 초 대비 전세가가 60%나 올랐음을 확인할 수 있습니다.
(3억 초에서 5억 후반으로)
✔ 서울 5급지 구축
위 단지는 위 수도권 외곽과 인접한
서울 5급지 구축 입니다.
23년 초 전세가 3억대에서
현재는 4억 후반으로 38%상승,
수도권 외곽에 비해서는 아직 덜 올랐으나
매매가는 전고 대비 20% 빠진 금액이며
전세가율은 75%임을 확인할 수 있습니다.
✔ 서울 4급지 구축
두번째 단지는 위 단지보다 더 안쪽에 있는
서울 4급지 준구축 단지입니다.
23년 초 전세가 2억 중반에서
현재 3억 초반으로 27%정도 상승
5급지에 비해서는 아직 덜 올랐으나
매매가는 전고대비 25% 빠진 금액이며
전세가율 역시 70%가까이 됨을 알 수 있습니다.
수도권 외곽에서부터 중심지로 오면서
전세가 상승 폭은 작아지지만, 충분히 저렴한
매매가로 기다려 주는 것을 알 수 있습니다.
2. 전세가가 현재 매매가까지 올라오는 마진이 가능한가
위 서울 4-5급지 단지들의 25년 현재 전세가는
2018~2019년 매매가와 같습니다.
그때 매매했으면 지금은,,?
지금 매매 하면 5년 뒤 전세가는,,?
10년 뒤 전세가는,,?
10년간 두배가 될 수 있을까?
생각해보게 됩니다.
3. 투자금 회수 기간
위 두 단지 모두 현재의 전세가가
과거 매매가와 같아지는 기간은
대략 6년 이내 입니다.
25년 현재 전세가는 2018~2019 매매가와 같고,
20년의 전세가는 2016년의 매매가와 같음을 알 수 있습니다.
그리고 위의 단지들은 모두 역세권 단지들입니다.
마지막으로
아래는 누구나 아시는 서울 상급지 단지들 입니다.
25년 현재 전세가는 16년 10월의 매매가와 같습니다.
과거의 매매가만큼 전세가가 올라오려면 10년은 걸리는 것을 알 수 있습니다.
하지만 매매상승은
더 빨리 더 큰 폭으로 이루어집니다.
결론
인접한 위치에 있는
수도권 외곽 -> 서울5급지 -> 서울4급지의
전세 흐름을 보며
외곽부터 전세가가 상승함을 알 수 있었고
매매가는 상승 시기와 그 폭이 상급지에 비해
느리고 적음을 알 수 있습니다.
현재 서울 4-5급지에는 전고 대비 매매가 20% 하락, 전세가율 70%, 투자금 1억5천으로 가능한
역세권 단지들이 기회를 주고 있고
비교적 소액으로 투자가 가능하며
상급지보다 빠른 전세 상승을 기대할 수 있어
갈아타기 혹은 재투자가 가능하다는
장점이 있으므로
이를 기대하고 투자한다면
지금은 너무 좋은 기회임을 알 수 있습니다.
이렇게 글 써보며 복기해 볼 수 있게 해주신 프메퍼 튜터님, 개인적인 투자 관련 조언 많이 해주신 용맘 튜터님 감사합니다.
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