수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음

안녕하세요. 부동산딱대입니다.
어제 튜터링 데이 사임 발표를 준비하며
지난해 8월 경 같은 지역의 임장보고서를 함께 돌아보게 되었고
그 당시 진행했던 매물코칭에 대해서 복기해 볼 수 있었습니다.
동료분들에게도 그 과정들이
앞으로 투자에 있어서 원칙과 기준 측면이 중요하다는 점을
나누고자 글을 쓰게 되었습니다.
금리 인상과 더불어 전국 각지가 대부분
얼어 붙다 싶이 했던 시장 상황이었습니다.
실거주 수요도 움직임이 거의 없었고
매매나 전세 수요를 현장에서 파악했을 때
'이렇게나 빠르게 얼어붙을 일인가?' 할 정도로
시간이 지나고 나서 그 때의 제 기준들을 돌이켜보면
투자에 대한 원칙과 기준이
정립되지 않았었던 것 같고
마냥 싼 것에 집중을 한 나머지
- '리스크' 측면에 대한 대응 방안이나
- 향후 공급에 대한 생각
과 관련된 부분이 고려되지 않았던 것 같습니다.
그럼에도 불구하고 현장에서 투자할 수 있는 물건들이 있는지
정말 열심히 임장을 다녔던 기억이 있습니다.
그 때, 그 지역의 선호 생활권의 09년식 아파트가
매매 전세가격이 2.8억 / 2.4억
(가격은 예시입니다.)
인 매물이 있었고 전세가 껴있었는데
세입자는 신규 계약이 한 달 밖에 되지 않았기에
그 때 든 생각이
'오 가격 싸고 세까지 맞춰져 있다니.'
'이거 바로 매물 코칭 받고 투자 고려해 봐야겠다.'
오롯이 리스크에 대한 부분은 제외된 채
- 저평가
- 전세가 세팅되어 있는 수월한 점
투자 경험이 없다 보니 내가 편한대로만 투자를 접근하려고 했던 것 같습니다.
그 때 당시에 빈쓰 튜터님이 매물 코칭으로 배정 되었고
지금 돌아와서 그 때의 피드백을 곱씹어보면
- 향후 전세 만기에 대한 리스크 대응
- 저평가는 충분히 되었으나 만기 시점이 바로 옆에 1,500세대 가량 입주 예정 등
잃지 않는 투자는 가능하나 향후 역전세 및 연속적으로 투자할 수 있는 것들에
대비책이 없기에 리젝트 당하는 게 지금 생각해보면 당연했던 것 같습니다.
이번 달 같은 지역의 임장보고서를 쓰며
그 때 썼었던 임보를 다시 들추게 되었습니다.
보라색으로 보이는 부분이 그 때 당시
투자 의사 결정 중
킬링 포인트 입니다.
'2022년 8월 투자 시, 2024년 8월을 갱신 시점으로
입주량 (3,320세대)를 초과하므로,
역전세를 대비한 투자가 필요하겠다.'
지금 생각해보면 이 매물을 투자했다고 했을 때
아찔한 것 같습니다.
이 때는 이 매물밖에 보이지 않았고
리젝트 됬던 것에만 매몰되어 주변을 둘러보지 못했던 것 같습니다.
현재 해당 단지는 매매 및 전세가가
그 때 당시 가격대가 워낙 저렴했기 때문에
일부 가격대가 반응해 현재는 전세가도 일부 상승한 상태로
유지중에 있습니다.
'다만 이게 저평가 매물을 찾았다'가 아니라
내가 놓친 부분들이 다시끔 되돌아 보며
그 때는 보지 못했던 부분들이 나에게 자산으로 돌아와
스스로 복기하고 있는 점이 중요했던 것 같습니다.
향후 임차인이 기존 전세가로 거주한다고 하면
리스크 없이 매물을 보유해 나갈수도 있지만
투자는 예측이 아닌 대응을 해야하기에
당장에 확정적으로 전세 만기가 입주가 예정인 매물을 투자한다는 건
리스크 안으로 직접 뛰어 들어가는 것과 마찬가지인 것 같습니다.
지금의 실력으로 그 때로 돌아간다면
이 매물은 절대 투자하지 않았을 것 같습니다.
올해 학기를 수강하면서 실전 투자와
동료들의 투자 과정들을 함께 곱씹어 보면
매 순간 어느 지역에서는 기회는 있었고
굳이 감정이 흔들려가며 조급해 하지 않아도 됬었던 것 같습니다.
보통 첫 투자를 하기 전 후로는
향후 포트폴리오 측면에서 세금 부담이 적을 땐
내가 가진 종잣돈과 일년 간 모을 수 있는 금액을
어떻게 활용할 지 판단하기가 더 쉬워지는 측면도 있기 때문에
현재 주어진 상황을 면밀히 고려해보면
첫 투자 자체가 얼마나 걸리는 건 크게 중요하지 않지만
내가 이 시장을 경험하고 함께 하기 위해서
투자를 해야하는 건 맞다고 생각합니다.
그렇기에 임장보고서 쓰고 열심히 현장 다니다가
내 앞마당 내에서 매물을 보고 찾은 그 투자 대상이
투자 원칙과 기준 중 하나라도 예외 원칙을 주는 건 없는지
고려해 보는 게 정말 정말 중요한 것 같습니다.
투자를 하지 못하더라도
내가 시장을 간접적으로 목격하고 있고
현장에서 열심히 임장/임보를 한다고 하면
실력은 쌓이기 때문에 더 나은 투자를 할 수 있다고 생각합니다.
그렇기에 조급해 하지 않아도 될 것 같습니다.
같은 임장지를 배정 받고도
그 안에서 내 과거 임보 작성했던 게
투자적으로 어떤 유의미 한 것들을 내가 뽑아올 수 있을지를
고민해보며 이번 달 임장 보고서를 작성했던 것 같습니다.
지나고 보니 아찔하면서도 성취감이 있던 이번 달이었는데
향후 투자 건건에 대해서도 아래와 같이 고민해 볼 것 같습니다.
(투자를 진행한다면)
- 이 투자가 내 최선이었는지?
- 다른 리스크는 없을 지?
(투자를 못했다면)
- 투자 하려고 했던 단지의 가격 흐름 지켜보기
- 이 투자가 내 최선이었는지?
꾸준히 시장을 지켜보며
지금보다 조금 더 나은 투자 실력을 갖추기 위해
오늘도 묵묵히 해야할 최선을 다하고 복기하고 실력쌓고 내 것으로 만드는 것 반복..이 다인 것 같습니다.
글 읽어 주셔서 감사합니다.
댓글