실력 없이 투자할 뻔했다가 매물 코칭과 임장보고서가 제 자산을 지켜주었습니다 [부동산딱대]

안녕하세요. 부동산딱대입니다.

어제 튜터링 데이 사임 발표를 준비하며

지난해 8월 경 같은 지역의 임장보고서를 함께 돌아보게 되었고

그 당시 진행했던 매물코칭에 대해서 복기해 볼 수 있었습니다.

동료분들에게도 그 과정들이

앞으로 투자에 있어서 원칙과 기준 측면이 중요하다는 점을

나누고자 글을 쓰게 되었습니다.

1. 22년 8월 그 지역의 상황

금리 인상과 더불어 전국 각지가 대부분

얼어 붙다 싶이 했던 시장 상황이었습니다.

실거주 수요도 움직임이 거의 없었고

매매나 전세 수요를 현장에서 파악했을 때

'이렇게나 빠르게 얼어붙을 일인가?' 할 정도로

시간이 지나고 나서 그 때의 제 기준들을 돌이켜보면

투자에 대한 원칙과 기준이

정립되지 않았었던 것 같고

마냥 싼 것에 집중을 한 나머지

- '리스크' 측면에 대한 대응 방안이나

- 향후 공급에 대한 생각

과 관련된 부분이 고려되지 않았던 것 같습니다.

그럼에도 불구하고 현장에서 투자할 수 있는 물건들이 있는지

정말 열심히 임장을 다녔던 기억이 있습니다.

그 때, 그 지역의 선호 생활권의 09년식 아파트가

매매 전세가격이 2.8억 / 2.4억

(가격은 예시입니다.)

인 매물이 있었고 전세가 껴있었는데

세입자는 신규 계약이 한 달 밖에 되지 않았기에

그 때 든 생각이

'오 가격 싸고 세까지 맞춰져 있다니.'

'이거 바로 매물 코칭 받고 투자 고려해 봐야겠다.'

오롯이 리스크에 대한 부분은 제외된 채

- 저평가

- 전세가 세팅되어 있는 수월한 점

투자 경험이 없다 보니 내가 편한대로만 투자를 접근하려고 했던 것 같습니다.

그 때 당시에 빈쓰 튜터님이 매물 코칭으로 배정 되었고

지금 돌아와서 그 때의 피드백을 곱씹어보면

- 향후 전세 만기에 대한 리스크 대응

- 저평가는 충분히 되었으나 만기 시점이 바로 옆에 1,500세대 가량 입주 예정 등

잃지 않는 투자는 가능하나 향후 역전세 및 연속적으로 투자할 수 있는 것들에

대비책이 없기에 리젝트 당하는 게 지금 생각해보면 당연했던 것 같습니다.

2. 23년 12월 그 지역 보고서를 쓰며 느낀점

이번 달 같은 지역의 임장보고서를 쓰며

그 때 썼었던 임보를 다시 들추게 되었습니다.

보라색으로 보이는 부분이 그 때 당시

투자 의사 결정 중

킬링 포인트 입니다.

'2022년 8월 투자 시, 2024년 8월을 갱신 시점으로

입주량 (3,320세대)를 초과하므로,

역전세를 대비한 투자가 필요하겠다.'

지금 생각해보면 이 매물을 투자했다고 했을 때

아찔한 것 같습니다.

이 때는 이 매물밖에 보이지 않았고

리젝트 됬던 것에만 매몰되어 주변을 둘러보지 못했던 것 같습니다.

현재 해당 단지는 매매 및 전세가가

그 때 당시 가격대가 워낙 저렴했기 때문에

일부 가격대가 반응해 현재는 전세가도 일부 상승한 상태로

유지중에 있습니다.

'다만 이게 저평가 매물을 찾았다'가 아니라

내가 놓친 부분들이 다시끔 되돌아 보며

그 때는 보지 못했던 부분들이 나에게 자산으로 돌아와

스스로 복기하고 있는 점이 중요했던 것 같습니다.

향후 임차인이 기존 전세가로 거주한다고 하면

리스크 없이 매물을 보유해 나갈수도 있지만

투자는 예측이 아닌 대응을 해야하기에

당장에 확정적으로 전세 만기가 입주가 예정인 매물을 투자한다는 건

리스크 안으로 직접 뛰어 들어가는 것과 마찬가지인 것 같습니다.

지금의 실력으로 그 때로 돌아간다면

이 매물은 절대 투자하지 않았을 것 같습니다.

3. 너무 조급해 하지 않아도 됬다

올해 학기를 수강하면서 실전 투자와

동료들의 투자 과정들을 함께 곱씹어 보면

매 순간 어느 지역에서는 기회는 있었고

굳이 감정이 흔들려가며 조급해 하지 않아도 됬었던 것 같습니다.

보통 첫 투자를 하기 전 후로는

향후 포트폴리오 측면에서 세금 부담이 적을 땐

내가 가진 종잣돈과 일년 간 모을 수 있는 금액을

어떻게 활용할 지 판단하기가 더 쉬워지는 측면도 있기 때문에

현재 주어진 상황을 면밀히 고려해보면

첫 투자 자체가 얼마나 걸리는 건 크게 중요하지 않지만

내가 이 시장을 경험하고 함께 하기 위해서

투자를 해야하는 건 맞다고 생각합니다.

그렇기에 임장보고서 쓰고 열심히 현장 다니다가

내 앞마당 내에서 매물을 보고 찾은 그 투자 대상이

투자 원칙과 기준 중 하나라도 예외 원칙을 주는 건 없는지

고려해 보는 게 정말 정말 중요한 것 같습니다.

투자를 하지 못하더라도

내가 시장을 간접적으로 목격하고 있고

현장에서 열심히 임장/임보를 한다고 하면

실력은 쌓이기 때문에 더 나은 투자를 할 수 있다고 생각합니다.

그렇기에 조급해 하지 않아도 될 것 같습니다.

같은 임장지를 배정 받고도

그 안에서 내 과거 임보 작성했던 게

투자적으로 어떤 유의미 한 것들을 내가 뽑아올 수 있을지를

고민해보며 이번 달 임장 보고서를 작성했던 것 같습니다.

지나고 보니 아찔하면서도 성취감이 있던 이번 달이었는데

향후 투자 건건에 대해서도 아래와 같이 고민해 볼 것 같습니다.

(투자를 진행한다면)

- 이 투자가 내 최선이었는지?

- 다른 리스크는 없을 지?

(투자를 못했다면)

- 투자 하려고 했던 단지의 가격 흐름 지켜보기

- 이 투자가 내 최선이었는지?

꾸준히 시장을 지켜보며

지금보다 조금 더 나은 투자 실력을 갖추기 위해

오늘도 묵묵히 해야할 최선을 다하고 복기하고 실력쌓고 내 것으로 만드는 것 반복..이 다인 것 같습니다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.