부동산 투자, 이 질문에는 꼭 답변할 수 있어야 합니다 (혼란스러운 시장 속 현명한 선택을 위한 Q&A)

전문가칼럼
15시간 전

안녕하세요. 주우이입니다.

서울 아파트 매매 거래량이 토허제(토지거래허가구역) 재지정 이후 급격하게 줄어들었으며 매수 심리에 영향을 끼쳤다고 보여집니다. 특히, 확대 재지정으로 직접 영향을 받는 강남 3구(강남, 서초, 송파) 및 용산구의 아파트의 거래량은 90% 이상 급격하게 줄었습니다. (4월 거래량은 5월 말 정확하게 알 수 있습니다)

여기서 우리가 기억해야 하는 부분은 토허제는 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 지정되었는 것입니다. 그렇다면 9월 30일 이후 토허제가 풀린다면 어떻게 될까요?

토허제가 풀린다고 해서 가격이 오를지 내릴지는 알 수 없습니다. 하지만 우리가 알 수 있는 부분은 규제는 변하는 것이고 아파트를 사기 위한 수요는 여전히 있다는 것입니다.

투자에서는 변하는 것과 변하지 않는 것을 아는 것이 정말 중요합니다. 그래서 오늘은 변하는 것과 변하지 않는 것에 대한 많은 사람들의 궁금증을 해결해보려고 합니다.

Q1: 정치적 불확실성과 혼란스러운 시장 상황 속에서, 지금 집을 사야 할까요 아니면 더 기다려야 할까요?

요즘 가장 많이 듣는 질문이 아닐까 합니다. 저는 이 질문에 대해 보통 2가지를 이야기 드립니다.

첫번째는, 역대 정권별 집값의 흐름입니다.

어떤 정권이 집권했을 때 가격이 상승하는 경우도 하락하는 경우도 있습니다. 이 부분은 변하는 부분입니다. 하지만 가격이 오를 때는 규제정책을 가격이 내릴 때는 완화정책을 펼치는 것은 변하지 않는 부분입니다. 그 이유는 정부가 원하는 것은 집값의 안정화이기 때문입니다.

그렇기 때문에 다음 정권에서 주택 가격이 오를지 내릴지에 대한 정답이 있을 수 없습니다. 만약 규제가 지금보다 더 심해지고 집값이 내리면서 거래가 되지 않는다면 집이 거래될 수 있도록 하는 취득세 완화 등의 정책이 나올 수 있고, 규제가 완화되어 집값이 오르면서 거래량이 늘어나게 되면 규제지역 추가 지정 등의 정책이 나올 수 있는 것입니다.

두번째는, '언제 사느냐' 보다 '어디를 사서 얼마나 오래 보유하느냐'가 더 중요할 수 있습니다.

부동산은 단기 시세 차익보다는 장기적인 보유를 통해 자산 가치 상승과 안정적인 주거를 동시에 추구하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 입지가 좋은 곳들은 10년 동안 가격이 2~3배가 되어 있는 곳들이 많이 있습니다.

거래량이 많아지고 가격이 올라가게 되는데 여기서 중요한 점은 저점에서 거래가 성립되기 위해서는 매수를 하려고 하는 사람만 있어서는 거래가 되지 않습니다. (참고 글 : 서울 매수타이밍)

매도와 매수를 하려는 사람이 함께 있어야 거래를 할 수 있는 것입니다. 그런데 생각보다 상승 초입에 매도를 하는 사람이 많이 있습니다.

더 하락될까봐 파는 사람들, 하락장을 버텨서 매수한 가격이 되었을 때 파는 사람들 등 정말 여러가지 매도 케이스가 있을 수 있습니다. 하지만 다른 더 좋은 아파트를 매수하는 것이 아닌 이상 이 아파트를 지키는 것이 더 나은 선택일 것입니다. 참고로 이 아파트의 경우 2012년도의 가격은 5억대였으나 22년도에는 15억대의 가격을 가지게 되었습니다.

그렇기 때문에 지금이 좋은 시기, 좋은 가격이라고 생각한다면 매수를 하고 가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다려야 하는 것입니다.

Q2. 인구 감소 현상이 심각하다는데, 앞으로 집값은 계속 떨어질 일만 남은 것 아닌가요?

이 질문도 제가 많이 듣는 질문 중 하나입니다.

인구 감소는 분명 우리나라가 직면한 중대한 사회 문제입니다. 그리고 인구 감소가 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라는 우려는 매우 타당한 지점입니다. 하지만 '인구 감소 = 집값 폭락'이라는 단순 논리는 현실의 복잡성을 간과한 것일 가능성이 높습니다.

첫번째, 인구 감소는 지역별 편차가 심합니다.

인구 감소는 전국적으로 균일하게 일어나지 않습니다. 지방의 일부 지역의 경우 소멸 위기 지역은 인구가 급감하고 고령화가 심화되어 주택 수요가 줄고 빈집이 늘어나는 현상이 뚜렷하게 나타납니다. 하지만 수도권이나 광역시 등 특정 대도시, 또는 일자리가 풍부하고 교통 및 인프라가 잘 갖춰진 지역은 오히려 인구가 순유입되거나 인구 밀도가 유지되는 경향이 있습니다. 그리고 인구가 이미 많은 지역의 경우에는 그 자체로써 수요를 만들기 때문에 집값을 받쳐줄 가능성이 높습니다.

그렇기 때문에 매수를 할 때 어느 지역의 어느 아파트를 사는지가 중요합니다. 즉, 수요가 있는 아파트를 매수하는 것이 중요합니다.

두번째는, 총 인구 수보다 '가구 수' 변화가 더 중요할 수 있습니다.

인구는 줄어도 1인 가구, 2인 가구 등 소규모 가구의 분화는 계속되고 있습니다. 통계청 자료에 따르면, 전체 인구는 감소세로 돌아섰지만, 가구 수는 여전히 증가하고 있습니다(물론 증가율은 둔화되고 있습니다). 주택 수요는 '사람 수'보다는 '가구 수'에 더 직접적으로 연결되는 경향이 강합니다. 가구 수가 증가하는 한, 주택의 '양적' 수요는 어느 정도 유지될 수 있습니다.

세번째는, 주택 수요는 인구 수 외 다른 요인에도 영향을 받습니다.

주택 수요를 결정하는 것은 단순히 인구 수만이 아닙니다. 소득, 자산분포, 주택의 질, 정부정책 등 다양한 요인으로 주택 수요를 변화시킬 수 있습니다. 예를 들어, 대규모 입주와 양질의 일자리가 동시에 일어나게 된다면 그 지역의 인구는 증가하게 될 가능성이 높습니다. 그렇다면 이 지역에 대한 수요가 늘어나게 될 수 있는 것이죠.

그렇기 때문에 지역별, 단지별로 더 자세히 바라보고 선택해야할 필요가 있습니다.

Q3. 인플레이션이 심한데, 이게 집값에는 어떤 영향을 미치나요?

인플레이션은 화폐 가치가 하락하고 물가가 전반적으로 상승하는 현상입니다. 쉽게 설명하자면 같은 돈으로 살 수 있는 물건의 양이 줄어드는 것이죠. 이러한 인플레이션은 부동산 시장에 여러 가지 방식으로 영향을 미치게 됩니다.

인플레이션이 집값에 미치는 영향

건축 자재 및 인건비 상승: 인플레이션이 발생하면 건축에 필요한 자재(철근, 시멘트 등) 가격과 인건비가 상승합니다. 이는 신축 주택의 공급 단가를 높여 기존 주택 가격 상승의 요인이 됩니다. 신규 공급 가격이 오르면 기존 주택 가격이 그 영향을 받아 함께 상승하는 경향이 있습니다.
토지 가치 상승: 물가가 오르는 만큼 토지 가격 역시 상승하는 경향이 있습니다. 부동산 가격에서 토지가 차지하는 비중이 상당하므로, 토지 가치 상승은 자연스럽게 건물 가격에도 영향을 미칩니다.
실물 자산의 상대적 가치 상승: 현금이나 예금은 인플레이션으로 인해 가치가 하락하지만, 부동산과 같은 실물 자산은 물가 상승률만큼 또는 그 이상으로 가치가 오르는 경향이 있습니다. 즉, 인플레이션 시대에는 명목 화폐보다는 실물 자산을 보유하는 것이 유리할 수 있습니다.
부채의 실질 가치 하락: 부동산을 매수할 때 대출을 활용하는 경우가 많습니다. 인플레이션이 발생하면 명목상 갚아야 할 대출 금액은 동일하지만, 그 돈의 '실질 가치'는 하락합니다. 이는 인플레이션 시대에 부동산을 통한 레버리지가 유리하게 작용할 수 있는 한 가지 이유입니다.

앞으로 물가가 오를지 내릴지를 묻는다면 내린다고 생각하는 사람들보다는 오른다고 생각하는 사람이 많은 것입니다. 즉, 현금으로 1억원을 가지고 있으면 인플레이션으로 인해 1년 뒤 그 돈의 구매력을 떨어지지만 그 돈을 가치있는 자산으로 바꿔둔다면 인플레이션만큼 가치가 상승하여 최소한 구매력 하락은 막을 수 있습니다.