4장. 저평가된 부동산을 찾아서
구해줘 월부를 마치고
앞 장에서도 말씀드렸지만, 저는 ‘놓여진 상황은 다를 수 있어도 배움의 기회만큼은 공평해야 한다’고 생각합니다.
오늘의 두 번째 사연을 함께 함며 여러 생각이 스쳤습니다.
어렵게 모은 피같은 1억 5천만원으로 무작정 싼 집을 사고
지출을 줄여야겠다고 생각하시는 모습.
아찔했습니다.
지방에서 <가치 대비 저렴하지만 좋은 집 (저평가된 집)> 이 아닌 <그냥 저렴한 집>은 전혀 다른 결과를 가져오기 때문입니다.
통화를 마치고 생각했습니다.
'이 과정을 영상으로나마 많은 분들과 공유할 수 있어서 다행이다.
더 많은 분과 나누기 위해선 무엇을 해야 할까?'
그래서 이번 장에서는 제가 강의에서 다루는 내용을 일부 소개드립니다.
여러분은 <저평가>와 <저가치>의 차이를 구분할 수 있나요?
다음 장으로 넘기기 전, 지금 스스로 답해보시길 바랍니다.
‘싼 걸 사라’는 말의 진짜 의미
24년 시장 복기, 25년 전망
2024년. 많은 이들이 “언제 사야하나요?”라는 질문을 반복했지만, 그보다 먼저 생각해야 할 질문은 이것이었습니다.
“지금은 싸다고 볼 수 있는 구간인가?”
2024년 초, 거래량은 다시 회복세를 보였고 정책 대출과 신생아 특례론 등 마중물이 된 정책들로 사애적 저가 매물이 빠르게 소진됐습니다. 거래량이 9천 건을 넘기며 시장에는 '이제 바닥은 지난 것 아닌가" 하는 기대가 퍼졌습니다.
하지만 8월부터는 다시 거래량이 감소했고 9월에는 다시 4천건 이하로 추락했습니다.
그리고 언론은 말했습니다.
“27주 만에 아파트값 하락 전화” 이 말에 흔들리는 사람이 많았습니다.
하지만 중요한 건 ‘지표를 해석하는 눈’입니다.
‘싸다’는 건 단순히 가격이 내려갔다는 말이 아닙니다.
숫자를 해석하나다는 것은 이런 것입니다.
- 그 가격이 과거 고점과 비교해 어떻게 보이는지
- 그 구간에 정책적 변화나 수급 변화가 있었는지
- 그리고 그 상황이 내게 어떤 기회를 줄 수 있는지
그저 싸다고 사면 안됩니다.
‘왜 지금이 싼가’를 이해할 수 있어야 그게 진짜 투자입니다.
투자자는 아래와 같은 구조로 시장을 바라봅니다.
① 정책이 수요를 만들고
② 수요가 거래량을 만들고
③ 거래량이 가격을 움직인다
이 순서를 이해하면 ‘싼 구간’을 잡을 수 있고, 불안한 뉴스에도 흔들리지 않게됩니다.
‘싼 걸 사라’는 말은 단순히 숫자를 보고 뛰어들라는 말이 아닙니다.
기회와 리스크, 타이밍과 심리의 무게까지 고려하여 결정을 내려야 합니다.
그리고 그 눈은 데이터를 넘어 맥락을 읽는 연습에서 만들어집니다.
진짜 기회를 보는 눈, 저평가와 저가치의 차이
투자의 원칙: 싸게 사서 비싸게 판다
투자를 처음 시작하는 분들과 만나 이야기를 나눌 때, 자주 받는 질문이 있습니다.
“지금 뭐 사야 오를까요?”
“요즘 신축 오피스텔 괜찮지 않아요?”
이 질문들 속에는 한 가지 공통된 오해가 숨어 있습니다. 좋아 보이는 것과 실제로 좋은 것을 구분하지 못하는 것.
투자의 본질은 단 하나입니다.
지금 가격보다 훨씬 더 높은 가치를 가진 것을 싸게 사는 것.
이미 가격이 오를만큼 오른 1000만원 짜리를 사서 1200만원에 팔아 200만원의 차익을 남기는 것보다,
200만원짜리를 사서 800만원에 팔아 600만원의 차익을 남기는 것.
우리는 이것을 ‘저평가 투자’라고 부릅니다.
강남의 오래된 아파트를 본 적 있으신가요?
외관은 낡고, 주차도 불편하고, 계단식 구조에 엘리베이터도 없어 보입니다.
하지만 그 아파트가 가진 가치는 단순한 벽돌과 철근을 넘어섭니다.
입지, 학군, 재건축 가능성, 강남이라는 브랜드
겉으로는 낡아 보일지 몰라도 이 모든 요소는 시간이 지나며
어마어마한 프리미엄으로 바뀝니다.
사람들이 몰라볼 때 또는 불편함만 보고 외면할 때 그 아파트를 선택한 사람은 몇 년 뒤 웃고 있습니다.
6억 하던 집이 12억이 되었고 거기서 끝이 아니라 ‘분담금 내고도 남는다’는 말이 나올 정도의 시세차익.
이게 바로 저평가된 자산입니다.
가치는 분명한데 아직 가격이 그걸 따라가지 못하고 있는 상태.
반대로 요즘 나오는 신축 오피스텔을 떠올려 봅시다.
깨끗하고, 옵션도 좋고, 커뮤니티도 근사합니다. 게다가 계약할 때 헤택도 많고 마감도 빠르게 됩니다.
겉으로 보기엔 흠잡을 데가 없어 보이죠.
하지만 실상을 보면 어떨까요?
입지는 외곽, 수요는 한정적, 전세도 잘 안 가가고
몇년이 지나도 시세는 그대로.
심하면 매매가가 분양가보다도 떨어집니다.
처음엔 좋아 보였지만 시간이 지나면 그 ‘좋아보임’말고는 아무것도 남지 않는 곳.
이게 바로 ‘저가치’ 입니다.
저평가는 시간이 가면서 가격이 가치를 따라가는 자산이고, 저가치는 시간이 갈수록 실망만 남는 소비에 가깝습니다.
그리고 많은 초보 투자자들이 ‘좋아 보이는 것’에 끌려 결국 저가치를 비싼 값에 사는 실수를 반복합니다.
사실 투자란 어려운 일이 아닙니다. 사람들이 지금은 불편하다고 외면하지만,
조금만 더 들여다보면 ‘본질’이 있는 것에 집중하는 것. 그게 진짜 투자입니다.
이 글을 읽는 분들에게 너무 다행인 소식은 이 투자의 본질은 배우기만 하면 알게 된다는 것입니다.
부동산이든 주식이든 결국 중요한 건 지금의 외형이 아니라 미래의 가치입니다.
지금 겉보기엔 후져 보여도 시간이 지나면 시장이 반드시 알아봐줄 자산.
그걸 보고 움직일 줄 아는 사람, 그 사람이 결국 기회를 선점합니다.
지금 당신의 눈앞에도 그럴싸해 보이는 신축 오피스텔 같은 선택지가 있을 겁니다.
그 순간, 스스로에게 물어보세요.
“이건 지금만 반짝이는 건가?”
“아니면 시간이 흐를수록 더 빛날 수 있는 곳인가?”
이 작은 질문 하나가 당신의 투자 그래프를 완전히 다르게 만들 수 있습니다.
겉모습이 아니라, 본질을 볼 수 있는 눈.
그 눈을 가진 사람이 결국 삶을 바꿉니다.
아무도 주목하지 않는 곳에서 기회를 찾는 법
앞으로 6개월간 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 변수들과 대응방법
엘리베이터에서 들은 부부의 대화.
“이 인테리어 너무 비싼 거 아니야? 집도 너무 비싸게 산 것 같아. 왜 그렇게 밀어 붙였어?”
그 순간 너무 민망했지만 그보다 먼저 ‘시장 분위기’가 다시 얼어붙고 있음을 실감했습니다.
이런 소소한 일상 속 풍경이 우리가 준비해야 할 시장의 신호일 수 있습니다.
그리고 지금, 부동산 시장은 다시 ‘조용한 구간’으로 들어서고 있습니다.
대출규제는 강화되고, DSR-LTV-방공제 등 이름도 복잡한 정책들이 실수요자의 발목을 붙잡고 있습니다.
전세 시장도 예외가 아닙니다.
입주 물량이 쌓이고, 전세 수요는 줄며 차가운 겨울 바람이 불기 시작했습니다.
이럴 때일수록 사람들은 움츠러듭니다.
그리고 바로 그 순간 기회는 만들어집니다.
아무도 주목하지 않는 지금, 다음을 생각해야 합니다.
대출규제는 언제까지 이어질 것인가?
전세물량은 어느 시점에서 바닥을 칠 것인가?
실수요자들은 어떤 타이밍에 다시 움직일 것인가?
그 어떤 전문가도 100% 예측할 수는 없습니다.
하지만 준비된 사람은 ‘불확실성의 패턴’을 읽을 수 있습니다.
지금 필요한 건 ‘정보를 많이 아는 사람’아 아니라 ‘정보를 활용해 움직일 수 있는 사람’입니다.
남들이 잠시 멈춘 그 구간에서, 시장을 조용히 관찰하며, 작게 움직이고
크게 준비하는 사람.
그 사람이 결국 다음 상승장의 첫 번째 탑승자가 됩니다.
아무도 주목하지 않는 구간에서 당신은 눈을 뜨고 있는 사람이길 바랍니다.
투자에서 돈을 잃지 않는 3가지 원칙
투자자라면 누구나 바라는 것, “돈을 잃지 않는 것”
그런데 현실은 언제나 불확실합니다.
뉴스는 오르락 내리락, 규제는 예고 없이 바뀌고, 심지어 내가 산 곳만 조정장이 오는 것 같을 때도 있죠.
그래서 투자자는 ‘언제 오를까’를 고민하기보다, 먼저 ‘떨어져도 버틸 수 있는 구조’를 먼저 만들어야 합니다.
원칙 1. 가격보다 중요한 건 구조
“싼 게 무조건 좋은 투자다?” 아닙니다.
싼 이유가 무엇인지, 그리고 그 가격이 '언제쯤 획복될 수 있는지, 하방을 얼마나 벙어해 줄 수 있는지 이걸 판단할 수 있어야 합니다. 그게 없으면 싸게 사도 결국 비싼 수업료가 됩니다.
원칙 2. 타이밍보다 중요한 건 유동성
많은 사람들이 타이밍을 맞추려다 투자 시기를 놓칩니다. 하지만 진짜 중요한 건
‘지금 내가 움직일 수 있는 유동성을 어떻게 확보할 것인가’입니다.
너무 늦게 모은 종잣돈은 기회를 놓치고,
너무 성급한 대출은 회복전에 무너지게 합니다.
유동성은 투자자의 생존 기간을 늘려주는 장치입니다.
원칙 3. 정보보다 중요한 건 판단력
같은 데이터를 보고도 누군가는 무섭다 하고, 누군가는 기회라 말합니다.
정보를 많이 아는 것보다 그 정보를 어떻게 해석하고 움직일 수 있는가,
이게 결국 잃지 않는 사람을 만들어냅니다.
"돈은 지식에서 나오는게 아니라 판단에서 나온다. 그리고 그 판단은 연습을 통해 만들어진다."
지금부터 이 세가지 원칙만 기억하면 됩니다.
이 3가지는 당신이 앞으로 수많은 투자 기회를 마주할 때 절대 흔들리지 않게 해줄 투자자의 중심축이 될 겁니다.
“부동산 뿐만 아니라 투자에 대해서도 기초가 없었구나…”
강의 내용 중 '당장 오를 것을 사는 게 아니라, 장기적으로 오를 수 있는 것을 비싸지 않게 사서 오래 보유한다.
라는 내용이 머리 속을 떠나질 않습니다.
강의에서 언급해주신 워렌 버핏의 투자 원칙과도 통하는 명언 아닌가 싶어요.
제 인생의 전환점이 될 명강의 감사드리고, 곧 시작될 너바나 님의 열반스쿨 기초반을 시작으로 본격적인 노후 준비와 경제적 자유, 저와 가족의 안정적인 미래를 위한 여정을 출발하려 합니다.
--너나위의 부동산 투자 원칙 수강생 해피****이님.
“부동산 투자? 4개만 알면 되네!”
저는 3억이 있으면 3억으로 구할 수 있는 가장 좋은 전세만 찾아다녔던 사람입니다. ㅠㅠ
전세요…
근데 너나위님이 말씀하신 저평가 찾는 법을 알고나서 처음으로
같은 가격이라도 어떤 집은 가치가 크다는 걸 미리 알았으면 전세를 전전하지는 않았을텐데ㅠㅠ
늦은 만큼 더 열심히 해야지요ㅠㅠ
또 이제는 알고 들어서 그런지 시장이 움츠러 든다는 소식을 들으면 괜히? 반갑습니다.
저에게 기회가 오는 것 같아서요.
지금은 남들이 외면하는 매물에서 기회를 찾고 있습니다.
예전엔 몰랐던 시야가 열리는 것, 내가 시장을 해석할 수 있다는 게
이렇게 든든한 줄 몰랐습니다.
--너나위의 부동산 투자 원칙 수강생 달**님.
4장 저평가된 부동산을 찾는 법
“보이는 것이 전부는 아니다. 가치를 보는 눈을 가져라.”
-'싼 것'과 ‘저평가’ 된 것은 다르다
-시장의 흐름을 숫자가 아닌 구조로 읽는 연습
-아무도 보지 않을 때 기회를 보는 힘
key point: “겉모습이 아닌 본질을 보는 눈이, 나를 앞서가게 만든다.”
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