서을경기 비교하고 더 좋은 투자처 찾는 방법
0. 들어가며
언제나 활력이 넘치시는 양파링님이 강의 진행해주셨습니다.
늘 그렇듯 이 번 강의도 최고였습니다:)
A지역은 강의 듣는 것만으로도 앞마당 만들 자신감이 생겼습니다.
강의 내용은 제목에 다 들어 있습니다.
①투자범위: 서울+경기
*수도권이 아니라 서울과 경기 입니다.
경기도도 행정구역상 경기 모든 지역이 아닌,
4급지로 분류할 수 있는 가치있는 곳만이 포함 됩니다.
②투자방법: 비교평가 해서
③투자결과: 더 좋은 단지에 투자
일련의 과정을 정리해주셨습니다.
솔직히 1강까지 들었을 때만 하더라도,
‘서울 투자 이제 정말 쉽지 않구나’
‘어떻게든 투자금을 마련해서 가치있는 물건 찾자’
낙담 반 결심 반이었습니다.
2강 양파링님의 강의를 듣고,
드디어 ‘이렇게 하면 그냥 서울투자 할 수 있겠구나’
‘배운대로 해보자’하는 자신감이 생겼습니다.
1.본 것 (배운내용)
아파트를 3분할 하기
-전고점을 뚫은 단지
-전고점까진 가지 못했지만 가격 회복한 단지
-여전히 저점수준에 머물러 있는 단지
▶이 중 내 투자금으로 살 수 있는 ‘가장 좋은 것’사기
비교평가의 기준
①가치: 퉁쳐서 보지말고
‘입지가치 / 상품가치 / 선호도’로 세분화 해서 판단
②가격
-전고점 돌파 / 회복 / 전고대비-20%이하 중,
가격 회복했거나 아직 하락폭 큰 단지 대상으로 투자처 물색
-가격은 네이버 호가만보고 ‘딸깍’정리만 해서는 안된다
전임 등을 통해 현재 통용되는 가격 수준 감 잡고,
반드시 현장에 나가 ‘현장가격’까지 파악해야 한다
*서울 집값 비싸! 취득세도 매매가 9억 이상이면 3.3%다
1.1%아님에 주의하고, 비타 부대비용을 반드시 고려해야 한다
③리스크
-전세 셋팅이 유리한지 판단
-내가 지금 내 돈을 넣어서 할 수 있는 최고의 투자인자 판단!
2.깨달은 것
전력투구 해야 한다.
서울과 경기도 가치 있는 지역의 아파트는 비싸다
사람들의 수요가 있고 가치 있기 때문이다.
선호도가 높은 자산을 취득할 때는 대가가 필요하다
대가는 내 노력일 수도 있고 내 투자금일 수도 있다
아무나 살 수 없기에 아무렇게나 투자할 수도 없다
내가 평범하다면 ‘전력투구’해야 한다
이제는 고점 대비 얼마나 하락해서 지금 가격이 ‘싼지'
판단 하는 것 보다, 가치 있는 물건을 적당히 비싸지 않은
가격에 사야 한다.
그래서 돈이 많이 든다.
시간을 투입해 급여를 받는 월급쟁이들은 많은 돈을 쓰려면
많은 시간이 필요하다.
즉, 한 번의 선택으로 몇 억원의 돈과 수년의 시간이
소모되게 된다.
이럽게 엄중한 투자를 하고 있다는 사실을 한 번더
이지하고 후회하지 않도록 ‘전력투구’해야 한다.
3.적용할 것
이번 강의를 듣고 One Thing을 꼽으라면
‘시세조사’다.
우선 기존에 평형 (8/59)로만 정리했던 시세표를
타입별로 세분화 하여 특이점이 있는지 보겠다.
같은 59라도 방3화2가 있고 방2/화1도 있다.
계단/복도식도 큰 선호도 차이를 발생시킴으로 같이 정리하겠다.
그리고 전임과 현장답사, 매임을 통해 현재 현장가격을
업데이트 해나가겠다.
누구나 보는 네이버 호가로 대략적인 가격 레이어를 잡고
현장의 가격을 덧칠해 보다 입체적인 시세를 파악하겠다.
