“행동은 매수할 때까지 하는 것이다.”

내가 기초반 실전반 통틀어서 들었던 강의중에서 제일 신선하고 최고의 강의 였다!!

단순히 공부만 하거나 임장만 해서는 의미가 없다. 결국 투자로 연결되어야 한다. 

임장 보고서를 작성하는 것도 그 자체가 목적이 아니라, 투자로 이어질 수 있는 형태로 정리해야 한다. 사람들은 ‘갖고 싶어하는 것(가치)’과 ‘얼마에 살 수 있는가(가격)’을 비교해서 판단한다. 결국 우리는 그 기준에 맞춰 가치 대비 가격이 괜찮은 물건을 찾는 것이다.

또, 편견을 버려야 한다. 예를 들어, ‘오금동 송파두산위브’처럼 처음엔 눈에 잘 안 들어오던 단지가 알고 보면 좋은 투자처일 수 있다. 매물 임장에서는 세대수가 많은 큰 단지일수록 앞동과 뒷동의 차이를 꼼꼼히 봐야 한다. (예: 길음 이편한세상)

임장은 크게 ‘분위기 임장’과 ‘단지 임장’으로 나뉘고, 목적은 결국 저평가된 매물 리스트를 발굴해내는 것이다.
임보는 ‘개요’와 ‘입지 분석’을 통해 단지 분석 대상으로 삼을만한 곳을 걸러내는 데 쓰인다. 그 것을 통해서 매임 후보를 추린 후에 최종 목표는 투자 가능한 단지를 찾아내는 것이다.

임장 & 임보 정리법

• 분위기 임장: 지역의 상가, 사람, 규모, 연식 등을 보며 어떤 분위기의 동네인지 파악한다.
  임장 전에 ‘나무위키’를 보며 배경지식을 쌓고, 임장 후에는 생활권 정리 One Page를 작성한다.
• 단지 임장: 유의미한 단지를 선별하고, 내 투자 기준에 맞는 후보 단지를 추리는 작업이다.
  단지는 단지 자체보다 위치와 주변 환경이 더 중요하다. 임장 후에는 반드시 시세지도를 남겨야 한다. 시세지도는 내 생각을 ‘지저분하게’ 적는 게 오히려 좋다. 단지별 선호도를 파악할 수 있어야 하기 때문이다.
• 단지 분석: 단지의 가치를 스스로 정리하는 과정이다.
  • 생활권의 랜드마크 단지
  • 싸다고 생각하는 단지
  • 투자 가능 단지를 정리
    이때, 매물임장·전임장 정보를 함께 정리하고, 살아있는 매물 호가도 함께 넣는다.

비교 평가와 가설 검증

비교 평가는 오히려 기술적으로 쉽다. 하지만, 그 전에 반드시 단지 선호도 파악이 우선이다. 예를 들어 24평이 헷갈린다면 32평으로 추가 비교해도 된다. 가설 검증은 4단계로 한다: 주장 → 근거 → 결론 → 적용. 실제로 동별 거래금액과 거래건수를 비교하며 판단해야 한다.

매물 임장 핵심

매물 임장은 ‘나에게 맞는 최선의 단지’를 찾는 일이다.

매물 임장 전에 미리 준비해야 할 것:

• 매물 정보
• 실거래 가격
• 전고점 가격

• 부동산 사장님에게 할 질문들

   

매물 임장 후에는 반드시 단지와 가격 정보를 남겨야 한다. 결론에선, 해당 매물의 가치와 가격을 정리해야 한다. 이후에는 투자 시뮬레이션을 하고, 투자 후보로 트래킹한다. 만약 해당 단지가 상승하지 않았다면, 왜 상승하지 않았는지를 복기해야 한다.

비교 평가의 팁

• 비슷한 가치인데 가격이 다른 경우

• 같은 가격인데 가치가 다른 경우 

   

이 두 가지를 중점적으로 본다. 가치와 가격이 둘 다 다른 경우는 비교가 어렵다. 땅의 가치를 보려면 근처의 랜드마크 단지끼리 비교해야 한다. 예: 신도림 이편한 4차 vs 봉천동 이편한

땅의 가치는 ‘강남 접근성과 한강’, 단지의 상품 가치는 ‘연식과 특이점’, 입지 가치는 ‘학군과 교통’ 이다. 가치가 비슷한 단지라면, 같은 기간 동안 전세가가 얼마나 올랐는지를 비교할 수도 있다. 결국 비슷한 투자금으로 땅이 더 좋거나, 단지가 더 좋은 곳을 찾는 것이다. 선호도가 높은 단지를 비교할 때는 하나의 기준점을 먼저 정한 후, 그 기준점과 비교한다.
예: 강남역까지 소요 시간이 비슷하다면, 여의도·시청 접근성을 기준으로 추가 비교한다.

다시 강조하는 핵심

행동은 매수할 때까지 이어져야 한다.
 

그냥 보고만 있는 것은 행동이 아니다.

• 매월 자금 업데이트
• 매일 시세 트래킹 (1시간)
• 매일 전화 임장 3통 (점심시간 활용)
  • 매물 금액 / 조건 /수리 여부 등
• 매주 임장
  • 후보 단지 1차 선별 / BEST 후보 3개 추리기