[서투기 24기 얼른 1어나서 서울아파트 4러 가야조! 웨클] 가치 비교 지옥에 빠지지 말고, 가장 가치가 좋은 자산에 투자하는 '행동'에 집중할 것

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자, 웨클입니다.

이번 강의의 핵심은 가치 판단이 제대로 서야, 가격이 싼지 비싼지 판단할 수 있다는 명제에는

변함이 없는데, 가치 판단에 너무 매몰되어서 실전투자로 이어지는 ‘행동’에 이르지 못하는 누를 범하지

말아야 한다는 것입니다.

지금 서울 시장은, 서울 단지 같는 우량 자산을 쌓는 데 집중하는 것이 무엇보다 중요한 시기이기 때문입니다.

즉, 첫 번째 가치 지옥에 빠지지 말자. 다만, 연식은 좋은데 입지가 빠지는 신축은 향후 전세상승분을 취하기 유리하고,

입지는 좋은 구축은 가치성장투자로서 장기적으로 우량 자산을 쌓는 데(가격 상승) 유리하다는 점을 기억하면 되겠습니다.

점고점 대비 하락률에 매몰되지 말고, 아직 점고점 이하라면, 가장 가치가 좋은 단지를 찾는 게 핵심인 상황입니다.

역설적으로 들릴지 모르겠으나, 가치 ‘비교’에 매몰되지 않되, 가장 가치 높은 단지에 투자하는 결단과 행동에 집중하는 데 최선의 노력을 기울여야 하겠습니다.

적용할 점

1. 단지 위상을 알기 위해서 지역별, 가격대별로, 전고점 비교표를 만든다.

예) 서울 4급지 전고점 비교표, 서울 3급지 전고점 비교표 

2. 투자 후보를 마지막에 최종 결정할 때, 아실에서 ‘매매전세갭’에서 이 투자금으로 할 수 있는 최선의 투자인지, 확인해봐야 함.(크로스 체크)

새롭게 알게 된 점

Part 1. 서울/경기 지역별 위상

1. 지금 서울(수도권) 시장은 전고점에 다다르지 않은 물건 중에서 가치가 가장 좋은 걸 사는 게 핵심임(기준이 전고점 하락률이 더 높은 게 아님). 시장 끝단에 살 수 있는 물건을 굳이 지금 살 필요는 없다. 1~2년 뒤에 전세가가 더 올라 왔을 때 사도 늦지 않음.(매매가가 더 기다려줄 것이기에)
2. 지금 시장에서 전고점을 뚫은 물건이 물론, 가치가 가장 좋은 물건이기는 하나, 가격이 많이 올라 있는다는 건, 앞으로 하락장이 다시 왔을 때 하락폭도 클 수 있다는 것을 의미함. 즉, 리스크가 큰 투자라는 얘기.
3. 결론은, 지금 우리는 전고점 넘지 않은 단지 중에서 가치가 가장 좋은 단지에 투자하는 것.
4. 지역별 위상을 제대로 안다는 것은, 내가 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않고, 투자할 수 있는 실력을 갖는 것.
5. 지역의 위상을 가르는 기준 = 1) 평당 매매 가격(평균치), 2) 랜드마크 가격(지역의 천장)

Part 2. 서울/경기 비교평가 하는 방법

1. 가치판단을 위해 확인할 것? 1.입지, 2.상품성 3.선호도
2. 입지는 위치 그 자체(강남, 한강과 가까운가?), 강남접근성(여의도, 도심 접근성+직주근접, 교통), 환경, 학군.
3. 현재 시점에서 저평가란? 전고점을 넘지 않은 단지들 중에서 가장 좋은 것을 사는 것이 지금 해야할 투자. 가장 저평가 된 것이 아닌, 저평가 된 것 중에서 가장 가치가 좋은 것에 투자함.
4. 네이버 가격, 전화 임장에서 들은 가격, 현장에서 본 가격, 매수하기 직전의 가격(협상 가격)이 다 다름.
5. 투자 후보를 마지막에 최종 결정할 때, 아실에서 ‘매매전세갭’에서 이 투자금으로 할 수 있는 최선의 투자인지, 확인해봐야 함.(크로스 체크)
6. 단지 대 단지 비교평가에서 어떤 게 더 좋은 투자처일까 고민할 때 기준은? 지역 안에서 그 단지의 위상을 알고, 가격감을 잡는 게 중요함. 위상=전고점으로 파악할 수 있음. 전고점이 더 높았던 단지가 위상이 더 높은 것.
7. 지역 안에서 지역민이 좋아하는 단지를 찾는 게 중요함. 지역 내 선호도가 매우 중요함.