6년차 투자자가 알려주는 아파트 매도하는 방법 [제리파파]

안녕하세요.

절대 포기하지 않는

제리파파입니다.

요즘 부서 이동으로

업무에 적응하는 시간을 보내면서

새로운 앞마당을 만들기 보다는

알고 있는 지역들을 살펴보고

매일 지역 별 시세를 업데이트하면서

생각을 정리하고 있는데요.

투자를 시작하고 2년 동안

매주 가계부를 작성했었는데

어느 정도 절약이 몸에 배었다고(?!)

느낀 후에는 쓰지 않다가

최근 다시 가계부를 쓰기 시작하면서

느슨해진(?) 지출을 통제하고,

다시금 종잣돈을 모으는데

집중하는 시간을 보내고 있는 것을 보면

투자는 복잡한 것이 아닌

단순한 반복의 과정이 맞는 것 같습니다

2020년에 투자 공부를 처음 시작하고나서,

매수, 매도, 그리고 임차하는 계약 과정들을

헤아려보니 어느덧 20번이 넘어가고 있는데요

돌아보면 상승장의 끝자락(?)에

본격적인 투자를 시작했기 때문에

그 모든 과정에서 잦은 실수도 하고,

우여곡절도 정말 많았는데

'경험은

내가 가지려고 원했던 것 중

실패한 것' 이라는 말처럼

실패를 통해 더 많이 배우고

다시는 그 실수를 반복하지 않기 위해

뼈아픈 복기의 과정을 거치면서

배운 점들도 많이 있었습니다.

모든 투자자들이 서로 다른 상황을 경험하고,

그 경험들이 모든 상황에 적용될 만큼

투자라는 것이 쉽고 단순한 것은 아니지만

이런 경우도 있을 수 있다는 것을 알면

실패 확률을 줄이는 투자를 해나가는데

도움이 되는 것을 알기 때문에

매도에 대한 저의 이야기를 해보려고 합니다.

1. 부동산 사장님

흔히 아파트 매도를 한다고 하면

집주인은 부동산에 집을 내놓고,

부동산 사장님은 집을 매수하려는 손님을 찾고,

집주인은 손님에게 집을 보여주면서

매수인과 매도인의 상호간의 합의점을 찾아

계약을 하는 과정을 생각하게 됩니다.

하지만...

아파트를 매도하는 가장 좋은 방법은

집을 보여주지 않고 매도하는 것입니다.

투자자라면 거주하고 있는 세입자가

살고 있는 집을 매수하는 거라고 볼 수 있는데요.

그래서 매도를 할 때 가장 먼저 해야할 일은

'세입자에게 매수 의사를 물어보는 것입니다'

이때 조심스럽게 접근할 필요가 있습니다

한번은 이런 일이 있었습니다.

세입자에게 현재의 나의 상황을

자세히 설명드리고 현재 나와있는

매물의 가격 수준을 친절히 설명하며

정중하게 매수 의사를 확인했습니다.

'나같이 친절하게 설명해주는

임대인이 어디있을까' 라고

생각하며 세입자의 답변을 기다렸는데

세입자는 잠시 고민을 해본다는 말 이후로

며칠을 고민하신 후 매수하지 않겠다고 말씀하셨습니다.

세입자가 매수 의사를 표시하지 않으셨기에

자연스럽게 매매/전세를 중개해주신 부동산과

주변 부동산에 연락하여 집을 내놓으려고 하고 있는데...

갑자기 전세를 놔주신 사장님으로부터

연락이 왔고, 현재 진행되고 있는

여러 상황들을 브리핑 받으신 후에

부동산 사장님은 세입자를 설득해주셨고,

세입자는 제가 말했을 때와는 다르게

적극적인 매수 의사를 표시했습니다.

매도인과 이야기를 했을때는

며칠을 고민해도 매수하지 않았지만

부동산 사장님과의 대화에서는

단 3시간만에 의견이 바뀌었는데요.

과연 무엇이 이런 차이를 불러왔을까요?

전세를 거주하는 세입자분들은

생각보다 계약 경험이 많지 않습니다.

제가 아무리 친절하게 설명을 해도

세입자 입장에서 매도인을 보는 시각은

서로 상충하는 이해 관계로 얽혀있기 때문에

무언가 다른 꿍꿍이는 없는지 경계하게 됩니다.

인간은 무언가 선택의 기회가 주어졌을 때

손해를 보는 것을 극도로 싫어하기 때문에

잘 알지 못하는 일은 선택을 하기보다는

현재 상황을 유지하려는 경향이 강합니다.

그래서 보다 중립적이고 믿을 만한 사람이라

여기는 부동산 사장님의 역할이 중요한데요.

매도를 할 때는 (매수, 임차도 마찬가지이지만)

가능한 부동산 사장님을 적극 활용해야 합니다.

직접적으로 상대방에게 이야기하기보다

부동산 사장님을 통해

이야기를 전달하는게 같은 말이라도

더 좋은 결과를 가져올 수 있습니다.

매수, 임차, 매도 등의 부동산 거래를 할 때는

결국 단 한명의 대상을 찾는 과정이기 때문에

운의 영역이 상당히 많이 작용하기도 하지만

세입자에게 매수를 설득하거나,

잠재적인 매수인을 발굴해내는 과정,

가능한 많은 손님을 많이 모시고 와서

더 많이 보여주는 과정을 통해

거래의 확률을 높여나가는 것이 중요합니다.

세입자와 좋은 관계를 맺고 있는 사장님,

동네에서 거래를 많이 하고 상냥한 사장님

좋은 부동산 사장님을 고르고 잘 활용하는 것이

확률을 높이기 위해 투자자가 해야 할 노력입니다.

2. 가격

아무리 좋은 사장님을

내 편으로 둔다고 한들

가격이 좋지 않으면

아무런 소용이 없는데요

적정한 가격을 선정하는 방법은

시기에 따라 다를 수 있지만

매도하는 사람은

조금 아쉬운 마음이 드는 가격이면서,

매수하는 사람에게는

싸게 샀다는 마음이 드는 가격

이런 생각이 들 때가

적정한 매도 가격이었습니다.

아쉬운 마음이 드는 가격,

그렇기에 매도는 항상 어렵습니다

힘들게 얻은 예쁜 아이(?!)를

이 가격에 남을 주고 싶지 않거든요

갈아타기를 하는 분들이라면

최고가에 매도하고,

최저가에 산다는 마음 보다는

비록 매도하기 아쉬운 가격일지라도

그만큼 더 싸게 산다는 마음으로

내가 갈 곳의 가격을 조정해나가면

조금 더 빠른 의사결정이 가능합니다.

매도 시기와 가격은 반비례합니다

가격이 높으면 매도가 오래 걸리고

가격이 낮으면 빠르게 매도가 가능합니다

매도하는 이유가 단순히 수익 실현이라면

충분히 분위기를 보면서 기다려도 되지만

더 좋은 자산으로 갈아타기 하는 것이라면

가능한 시기에 하는게 좋은 것 같습니다

매도하고 가격이 떨어지면, 싸게 살 수 있고

매도하고 가격이 보합하면, 중간이지만

매도하고 가격이 올라버리면, 괴로워집니다

투자라는 활동을 반복하다보면

대부분 우려하는 일들이 일어나지 않지만

그 일이 나에게 일어나지

않으리란 법도 없는 것 같습니다

저의 경우를 보면

마치 상승장 끝에도 집을 사는 것과

전세를 못맞춰 잔금을 하는 것 같이요ㅎㅎ

만약 내 집이 안팔려서 고민인 분들은

내 물건과 비슷한 조건(동,층,향,타입,수리상태)

으로 나와있는 매물들과 비교해보세요.

만약 비슷하면 아쉬운 가격이 아닙니다.

적어도 1~2천만원 이상 낮아서

매수인들이 보러올 때

가장 먼저 고려해야만 합니다.

매도의 과정은 그때부터 시작입니다.

3. 조건

좋은 부동산 사장님과 함께하고

아쉽지만 좋은 가격을 만들었다면

마지막으로 좋은 조건을 만들어야합니다

특히, 세입자가 껴있는 집이라면

매도할 때 투자자에게 팔아야하는데요.

당연히 요즘 같이 다주택자 규제가 있고

실거주자들이 거래의 주체인 시장에서는

매도의 난이도가 올라가게 됩니다.

세입자가 살고 있는 집이라면

세입자에게 소정의 이사비를 주면서

이사가실 의향이 있는지 꼭 물어보세요.

(꼭 부동산 사장님을 통해 이야기를 해보세요)

세낀 집은 입주 가능한 물건 대비

2~3천 이상 싸게 팔아야만 팔리기 때문에

100~200만원의 이사 비용을 드리는 것이

훨씬 매도에 유리한 조건이 되기도 합니다.

지금까지 매도를 할 때 중요한

부동산 사장님, 가격, 조건에 대해

이야기를 해보았습니다.

매도를 하다보면

매수와 매도가 연결되어 있고,

매수할 때 반드시 매도의 과정까지

생각해야 한다는 것을 알게 됩니다.

매수할 때 동,층,향,수리조건 등에 따라

매도의 시기와 난이도가 결정되는데요.

일반적으로 같은 단지에서는

로얄동, 비로얄동의 차이에 따라

매매 가격은 큰 차이가 나는 반면

전세 가격은 큰 차이가 나지 않기에

누군가는 조금 더 투자금이 들더라도

더 좋은 동과 층, 타입을 선택하기도 하고

또 다른 누군가는 투자금을 최소화하고

수익률을 극대화 하기 위한 선택을 합니다.

좋은 조건의 물건을 매수하면

상승장과 하락장의 모든 시장에서

언제든지 매도가 가능한 반면

상대적으로 좋지 않은 조건의 물건들은

시장의 분위기가 좋을때만 매도가 가능합니다.

만약 지금 매수, 매도를 고민하는 분들이라면

반드시 이러한 점도 고려해보시면 좋겠습니다.

오랜만에 글을 적다보니

두서없이 말씀을 드린 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.