[본] 읽은 부분 중 가장 중요한 문장 / 기억하고 싶은 문장
집은 대출로 사고 대출은 집으로 갚는다!
프롤로그
&
에필로그
1장 1% 부로 가는 지름길, 대출력을 쌓아라
02 입지력 위에 대출력을 얹어라
대출을 잘 활용하여 수익성을 높이고 자산의 가치를 높이는 대출력은 반드시 입지력과 함깨 발휘되어야 한다.
입지를 제대로 보는 눈을 키워 미래가치가 예정된 저평가된 부동산이라는 확신이 들 때 대출력을 발휘하면, 자산가치도 상승하고 내 빚은 '좋은 빚'이 된다. 빚이 '빛'되는 순간이다.
입지력과 댗울력이 잘 융합되면 자산은 퀀텀 점프하게 된다. 적은 돈으로 우량 자산을 취득하는 최고의 방법은 입지력 위에 대출력을 얹어 레버리지를 잘 활용하는 것이다.
입지력은 저평가된 자산을 선별해내는 안목과 능력을 의미한다.
보통 입지를 판별할 때 학군, 교통, 일자리, 상품성, 인프라, 환경, 개발호재 등의 요소를 살피게 된다. 누구나 살고 싶어하는 편리하고 쾌적한 입지는 이미 개발이 완료되고 가격이 높게 형성되어 있을 가능성이 크다. 하지만 재개발 단지처럼 지금 당장은 가격도 낮고 상품가치가 높아 보이지 않더라도 향후 좋아질 것을 예상하고 미래의 시세차익을 노리며 선점하는 능력이 있다면 그것이 바로 입지력을 갖춘 것이라고 볼 수 있다.
2장 대출은 갚는 것이 아니라 이용하는 것
무이자 대출의 비법, 원리금통장을 만들어라
대출력을 잘 발휘하기 위해서는 대출은 갚는 것이 아니라 잘 이용하는 것이라는 인식의 전환이 반드시 필요하다. 대출은 필요한 기간만큼 잘 사용한 후 은행에 되돌려주면 된다.
대출을 갚아야 하는 것이라고 생각하면 시장 상황의 변동에 따라 내 멘탈도 흔들리고, 기본 상환 부담이 미렬들기 시작하면 좋은 물건이라도 빨리 매도하고 싶어진다. 갚는다는 부담감에서 멋어나자. 갚지않고 이용만 한다면 여유롭게 내 집마련과 투자에 나설 수 있다.
향후 시장 사오항에 대비하고 대출을 갚아야 한다는 부담감에서 멋어나기 위해, 대출받을 때 이자까지 고려한 금액을 받아두기를 강력히 추천한다. '원리금통장' 따로 만들어 두어라.
예) 사업자대출 3년 만기 5% 변동금리로 2억원 실행, 변동금리에 따른 상승분 포함하면 3년 총 이자는 3,500만원 정도.
이럴 경우 애초에 2억 원을 대출받았다고 생각하지 말고, 1억 6,500만원의 원금과 3,500만원의 이자를 대출받았다고 생각하자. 이 3,500만원을 원리금통장에 넣어두고 상환기일에 알아서 자동이체로 빠져나가도록 설정해두기만 하면 된다. 그러면 이자도 모두 마련된 상태에서 1억 6,500만원으로만 투자하게 되니 대출을 갚아햐 한다는 부다감에서 벗어날 수 있어 투자할 때 조급하지 않는다. 1억 6,500만원의 대출을 무이자로 활용하는 것으로 생각해도 무방하다.
6장.무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라
01 전세제도 활용하기
임대차 계약
등기사항전부증명서상 소유주가 신탁자(법인)인 경우 이대차계약시 신탁자(법인)의 동의가 반드시 필요하며, 임차에 문제가 없는 주택인지신탁워부를 통해 확인해야 한다. 신탁회사가 집주인에게 임대차 권한을 주지 않았는데 집주인에게 전세보증금응ㄹ 건네면 전세금을 보호받을 수 없기 때문에 신탁사오의 거래는 더욱 주의해야 한다.
보금자리론
실거주와 전입 의무가 없다는 점을 적극 활용하라
보금자리론은 디딤돌 대출처럼 실거주나 전입 의무가 없어 전월세 세팅이 가능하다. 보금자리론도 받고 전월세보증금도 활용할 수 있다면 초기 투자금이 확 줄어들기 때문이다.
다만 보금자리론으로 전월세 세팅을 할 때는 주의해야 할 점이 있다. 바로 선순위 보금자리론을 유지애햐 하는 경우다. 신축 아파트 잔금대출로 보금자리론을 사용하는 경우, 추후 전월세계약 시 세입자 보증금에 앞서 선순위 보금자리론을 받아도 된다는 특약을 합의해야 한다. 왜냐하면 미등기 아파트이기에 등기가 나오지 않은 상태에서의 전월세계약은 세입자가 선순위가 되는데, 은행에서는 추후 등기가 나오면 보금자리론을 선순위로 책정해야 해서 세입자의 동의가 반드시 필요하기 때문이다. 그렇기에 추후 신축 아파트의 보존등기가 나올 때 보금자리론이 선순위 채권이 되도록 세입자가 잠시 전입을 미리 합의해두는 것이 좋다.
특히 전세대출까지 받아야 하는 세입자라면 전입을 빼는 동시에 전세대출도 회수되는 전세대출 상품 (SGI나 HUG전세대출)이 있기에 주의해야 한다.
'선 신용대출 후 보금자리론'순서를 지켜라!
보금자리론은 DSR을 보지 않으니 신용대출과 함께 사용하려면 신용대출을 보금자리론보다 먼저 받고, 보금자리론을 맨 마지막에 받아야 한다.
만약 이 순서가 바뀌면 신용대출을 원하는 한도만큼 받지 못하게 된다. 보금자리론 자체를 실행할 때는 DSR을 보지 않지만, 보금자리론을 실행한 주택담보대출 한도는 DSR전체 계산에는 들어가므로, 보금자리론을 먼저 받아버리면 그 만큼 신용대출 가능한도가 줄어들기 때문이다. '선 시용대출 후 보금자리론'!
페널티 받기전에 움직여라!
보금자리론을 실행하고 나면 '추가 매수금지 약정서'를 쓰기에 본주택 외에 추가로 집을 매수하면 안 된다. 하지만 페널티를 받기 전에 보금자리론을 전액 상환한다면 매수금지 약정 위반이 아니다. 대출 상환과 동시에 패널티는 사라기지 때문이다.
또한 보금자리론의 기존 주택 처분기한은 투기지역이나 비규제지역 등의 소재지와 무관하게 대출이 실행된 날로부터 3년 이내다. 처분기한을 지키기 못하면 역시나 페널티가 적용되는데, 이 때 다른 주택담보대출로 갈아타면서 전액 보금자리론을 상환하면 당시 맺었던 처분 조건도 사라진다.
향후 상승여력이 충분하다고 판단되어 처분하기 아까운 기존 주택이 있는 영끌족이라면, 우선은 보금자리론으로 잔금을 해결하고 추후 보금자리론을 추가 매수 금지 규정이 없는 다른 대출로 갈아타면 처분 조건이 사라지니 두 주택 다 가져갈 수 있다. 만약 이 경우 기존에 특례보금자리론을 받은 차주라면 대환 시 중도상환 수수료도 면제이기에 일거양득일 수 있다.
05 은행재원대출 활용법
내 돈 한푼없이 내 집을 마련하는 무적의 생애최초
전세보증금 레버리지와 함께 LTV 80%라는 마법의 대출 비법을 가장 잘 활용할 수 있기 때문이다.
생애최초인 경우에는 은행권 주택담보대출 기준 규제, 비규제지역 모두 LTV 80%, 최대 6억원까지 (DSR범위 내) 대출 받을 수 있다. 더욱이 차주의 소득제한도 없고 실거주 의무도 없어 이른바 전세를 끼고 매수하는 갭투자에게 가장 활용도가 높다. 그래서 요즘 규제지역에서도 생애최초 주택담보대출을 활용하여 갭투자하는 사례가 늘어나고 있는 것이다. 생애최초 후순위 주택담보대출을 활용하여 내집을 마련하려는 수요도 늘어나고 있다.
기본적으로 규제지역의 일반 무주택자 LTV 비율은 50%인데, 전세금 뒤로도 1금융권에서 후순위 대출을 받을 수 있으니 조건이 되면 적극적으로 활용하는 것이 좋다. 후순위 대출은 선순우 대출보다 금리가 높은 경향이 있는데, 생애최초 후순위 대출은 대출이자가 일반 주택담보대출보다 오히려 저렴한 경유도 많아 금리상 이점까지 일석이조를 누릴 수 있다.
생애최초 무주택자란
은행권 생애최초 주택담보대출에서 무주택자의 범위는 세대주 본인뿐만 아니라 동일한 주민등록등본에 등재된 세대 구서우언(배우자, 배우자의 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자 포함) 모두 주택 구입 이력이 없는 자다. 만약 배우자가 결혼 전에 주택을 소유한 적이 있다면 생애최초는 불가하다. 주택 구입 이력이 있는 세대원이 있다면 그 세대원과는 주민등록 분리를 하고 생애최초로 진행하면 되는데 배우자는 세대분리를 해도 진행이 불가하다. 부부는 한 몸으로 보기 때문이다. 이럴 때는 혼인신고를 하기 전 생애최초 자격의 배우자가 생애최초로 주택 구매를 한 뒤 혼인신고를 하는 전략도 있다.
규제지역에서 더욱 빛을 발하는 생애최초 매수 전략
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
대표
[깨] 책에서 배운 것들 나의 언어로 정리하기
한국 주식 시장은 늘 시끄럽다. 코리아 디스카운트, 즉 저평가 논쟁에 관련된 것인데 꼭 북한리스크나 지정학적 이슈 때문만은 아닌 듯하다. 높은 상속세로 인해 대주주가 소수의 지배력으로 그룹 전반을 운영하는 비정상적인 복잡한 구조를 갖고 있다. 주가가 오르면 2대, 3대에게 물려줄 비용만 증가하는 꼴이므로 한국의 기업인들은 주가 부양에 관심이 없다. (오히려 원하지 않을 수 있다)
또 한가지 특징은 '내 돈으로 장사'안한다는 점이다. 이는 한국만의 특징은 아니지만 한국 주식시장이 유독 더 그런 것 같다. 돈 좀 벌어볼만 하면 신사업을 분할하여 상장시킨다든지 (LG화학 → LG솔류션, 카카오 → 수많은 카카오 어쩌구, SK → 역시 수많은 SK어쩌고), 돈이 필요하면 유증을 통해 자꾸 기존 주주들의 주식 가치를 희석시킨다.
대한민국의 최고부자들은 누구인가? 바로 대기업 오너들, 재벌들이다. 재벌들은 이렇게 돈을 번다. 막대한 상속세를 별의별 수단을 다해 피해간다. 사업확장해서 매출이 오르고 영업이익이 증가하면 대주주의 곳간은 넉넉해지지만 그 이익을 일반 소액주주들과 나누는데 인색하다.
<대출력>은 우리도 부자들의 방식으로 돈을 벌 수 있는, 내 자산을 퀀텀 점프할 수 있는 아주 상세한 내용을 담고 있다.
'대출은 갚는 것이 아닌 이용하는 것', '대출은 받을 수 있을 때 받는 것' ,'대출로 집사고, 집으로 대출 갚기'는 이러한 부의 추월차선을 요약본이다.
[적] 내 삶과 연결할 수 있는 부분 / 삶에 적용 가능한 부분
우리 같은 일반 서민들은 너무 성실하고 도덕적이다. 한마디로 naive하다.
나는 작년에 인천지역에 청약받은 아파트 한 채가 있다. 임주자모임인 단톡방에도 참여하고 있는데 대부분 대출금리를 걱정하고 기준금리가 인하되길 모두 학수고대 하고 있다. 대출이자가 경감되기 때문이다. 그리고 중도금 대출을 먼저 갚고 있는 사람들도 상당 수 있다. 이자 후불제지만 나중에 갚아야할 이자 부담을 조금이라도 줄이고 싶은 마음일 것이다.
이처럼 나를 포함한 일반인들은 대출을 받으면 우선 갚는 것 부터 생각한다.
그러나 부자들은 부채를 갚지 않는다. 부채로 자산을 취득하고 그 상승분의 결실을 누리며 부채는 다른 일반 서민들에게 넘긴다. 그럼 일개미 같은 우리 서민들은 그 부채를 열심히 갚는다.
우리같이 무이자 전세 보증금을 활용하여 투자하는 '전세 레버리지'투자자들은 서민들의 사고방식은 일단 벗어났다고 할 수 있다. '살지도 않을 집을 왜사?' '남의 전세 보증금 이용해서 레버리지 투자라니? 그건 부도덕한 일이야' 같은 생각은 하지 않기 때문이다.
이 책 <대출력>은 한 발 더 나아가 매매-전세의 매전갭을 본인의 순수 현금 '종자돈'만이 아닌 대출을 동원해 한 번 더 레버리지하는 다양한 방법을 알려준다. 20억 헬리오 시티 전세가율 50%라 종자돈 10억이 필요한 상황에서 대출 동원을 통해 투자금을 절반 이상으로 줄이는 마법과 같은 현상을 잘 설명해 준다.
사실 여기에는 몇 가지 전제 조건이 있다.
첫 번째, 책에서도 강조했듯이 대출을 풀로 동원하기 이전에 입지를 잘 파악해야 한다.
우리가 한 달에 한 곳 발품/손품 팔며 해당지역 이해해 가는 과정은 언제나 최우선 과제이다.
두 번째, 생애최초와 같은 자격이 필요하다. 나처럼 주택을 취득한 사람은 아쉽게도 드라마틱한 대출력 발휘에 제한이 걸린다.
유일한 희망은 결혼하여 배우자가 무주택자라면 생에 정말 최초로 대출 영끌을 시도할 순 있다.
세 번째, 좋은 회사 다니거나 집이 좀 여유러워야 한다.
대출력을 동원할 정도의 우량 매물은 취득세 부터가 비싸다.그리고 아무리 전세, 생애최초 주담대 풀로 받고아도 자금이 부족할 수 있다. 그럴 때 사내 대출이나 가족들의 자금을 일부 동원해야 한다. 이 조건 모두 누구나 사용가능한 것이 아니다. 우선 좋은 직장 다니고 부모님이나 가족들이 여유로울 때나 활용 가능하다.
아무튼 이런저런 여러 조건들을 충족했을 때 내 순자산이 1억 미만이어도 정말 레버리지를 극대화 하여 15억 20억의 초우량 서울 아파트를 들어올릴 수 있는 것이다. 책에는 실제 사례들이 나와 무척 흥미로웠다.
이번 서투기 강의에서도 그렇고 새벽보기님 live에서도 그렇고, 될 수 있으면 서울의 좋은 단지를 사라고 한다. 지금은 여전이
똘2 전성시대기 때문이다. (2주택까지는 취득세 기본세율이므로) 특히 무주택자는 정말 정부가 대놓고 서울의 똘똘한 한 채 사라고 우주의 기운을 모아주는 상황이다.
어쩌면 나는 대출력을 일으켜 자산 퀀텀점프할 수 있는 기회를 놓쳤을 수도 있다. 여러 자격조건을 충족하고 있지 못하기 때문이다. 그러나 무주택을 유지하면서 인생 승부 걸 수 있는 부동산 취득을 위해 몇년간의 학습시간을 유지할 수 있었을까? 집도 사지 않고 종자돈 모으며 거기에 영끌에 가까운 대출을 실행하여 15억 20억 짜리 아파트를 한 방에 취득할 수 있었을까? 아마 매우 어려웠을 것이다. 무엇보다 '이거다'하는 인생 승부처를 찾아내고 실제 행동할 용기가 없었을 것이다.
아쉽지만 차근차근 한 계단 한 계단 오르는 수 밖에 없다. 그렇게 돈의 그릇을 넓히고 투자에대한 안목이 생긴다면 그다음엔 정말 인생 승부를 걸어보겠다. 대출력을 통해 내 자산을 퀀텀점프 시키겠다.
[One Thing] 독서 후 바로 행동으로 실천할 것은?
One Message
대출을 활용해 내가 살 수 없을 것 같았던 서울 우량자산을 레버리지로 건져 올려라
One Action
매전갭 투자금에 주눅들지 말고 내 인생을 바꿀 우량 자산도 모두 투자 범위에 두고 가격 보기
댓글
수도권 우량자산을 향해 화이팅입니다!! 스타님✊🏻
