화려하게 늘어선 한강변의 초고층 아파트들.
고개를 젖혀 바라보면 그 곳에 사는 사람들이 그렇게 부러울 수가 없습니다.
무리를 해서 라도 나도 살고 싶고,
드림하우스처럼 언젠가 꼭 살아볼테야!
한 번쯤은 생각하게 되는데요.
멋지고 화려한 초고층 아파트가 꼭 좋은 것만은 아니라는 의견을 주신 분이 계십니다.
바로 대한민국 최초 부동산학 박사이자
39년차 감정 평가사로
1기 신도시 건설 당시 감정 평가를 진행했던
서동기 박사님인데요.
그 이유로는
초고층 아파트가 시간이 흐르면 결국 슬럼화 되기 때문이라고
박사님은 덧붙였습니다.
더 자세한 이야기를 박사님을 직접 모시고 한 번 들어볼까요?
박사님, 앞으로 초고층 아파트가 왜 슬럼화 될까요?
재건축이 옛날 5층짜리는 괜찮지만
20층~30층짜리는 그렇게 튼튼하진 않을 거예요.
만약 여의도에 지진이 난다면, (그럴 일은 없겠지만)
어디가 무너지냐하면 아파트가 다 무너집니다.
63빌딩은 오히려 살아남고요.
내진설계를 해서 지은 초고층이기 때문이죠.
그만큼 초고층은 튼튼히 지을 수 밖에 없고
그래서 공사비가 엄청 많이 들어요.
그런데도 슬럼화가 되는 이유는
그렇게 초고층으로 지은 후, 재건축을 하려면 돈이 한두푼 들어가는 게 아니기 때문입니다.
지금 20층짜리 재건축하면 분담금 얘기 나오는데
초고층화하면 집값만큼 분담금이 들어가고요.
60층짜리 재건축하면 그걸 또 100층으로 올릴 수는 없잖으니까요.
사실상 100층짜리 짓기는 너무 힘드니까요.
기존에 살던 분들이 그 분담금을 감당할 능력이 안 되면
당연히 재건축을 반대하겠죠?
그러니 재건축되지 못하고 수리되지 못한 낡은 아파트들이 폭락을 거듭하며
경제력이 낮은 사람들이 이사오면서 슬럼화되는 겁니다.
결국 이 모든 것은 감당 가능 능력의 문제예요.
그만한 돈을 감당 할 수 있다면 아무리 초고층이라 하더라도 슬럼화되지 않습니다.
정리하자면,
분당 재건축 추진이 잘 되서 10년 내 입주했다면
40~50층이 된 아파트가 부실화돼서
또 재건축이 되면 층수를 더 올리고 용적률을 올려주기 어려워서 1:1 재건축이라
10억이 아닌 더 큰 돈을 내야만 한다, 이 이야기입니다.
대지 지분도 문제입니다.
예를 들어 분당에 30평짜리 아파트 갖고 있으면
대지 지분이 14,15평 정도 되는데요.
만약 용적률 두 배로 올려 재건축을 하면 대지 지분은 7평 정도로 떨어져요.
언제 무너질지 모를 슬럼화된 초고층 아파트를 갖고 살다가
무너지고 나면 나중에 그 많은 사람들이
땅 7평이 전자산이 되는 거죠.
건물은 없어지고요.
그래서 슬럼화된다는 겁니다.
결국 그 7평을 가지고 다시 집을 지으려면 지을 수 있을까,
묻는다면 어렵다는 거죠.
가진 자산이 7평이 된다니.. 감당 가능 능력이 정말 중요하군요.
제가 재건축에 대해 상담하는 분도 있고 친한 분도 있는데요.
현재 재건축을 추진 중인 40년쯤 된 강남 한강변 좋은 아파트 단지에 곳에 사시는
연세 80대쯤 되신 분이
당신께서는 재건축은 죽어도 반대라고 하세요.
은퇴해서 연금 가지고 살고 계시는데 분담금이 10억 가까이 되니까요.
거기 산다고 해서 이 분처럼 은퇴해서 연금으로 사시는 등,
모두 돈이 엄청 많은 것은 아니니까요.
제가 30년 전에, 1기 분당 신도시 감정평가했을 때 만났던 분이
아직도 그곳에 살고 계신데요.
얼마 전, 그분도 찾아오셔서
“재건축 들어가는데 분담금이 얼마나 들까요?”
물어보시더라고요.
저도 모른다, 건설회사가 산정해줘야 안다, 고 했어요.
그리고 사실 건설회사는 구체적으로 산정 내역들을 알려주지 않고요.
그러니 일반적으로는 깜깜이로 얼마 내라고 하면 낼 수 밖에 없는 구조가 되는 거죠.
그 분 또한 “녹물 수리해서 나오지도 않으니, 지금이 편하다.”
하면서 분담금 낼 돈이 없어서 재건축을 좋아하지 않으시더라고요.
현재 분담금은 얼마 정도 나오는 편인가요?
이것도 나중에 정확히 따져봐야 합니다.
추정하자면 24년 기준으로, 분당은 5억 정도로 보고 있죠.
처음에 건설회사는 공사를 따려고 주민들에게 분담금이 적게 나온다 달콤하게 이야기 하죠.
하지만 시간이 지나면서 자꾸 분담금이 올라갈 거예요.
그래서 처음에 공사를 딸 때는 건설회사가 을이지만
따고 나면 갑의 지위가 되죠.
주민들은 소송을 하게 되면 이기기도 힘들고
시간을 끌면 끌수록 이자도 부담을 해야되기 때문에
고스란히 손해를 떠안고 분담금을 올려줄 수 밖에 없는 상황이 발생하는 것이죠.
과거 분담금은 얼마 정도 나왔는지 궁금합니다.
1958년 종암동 첫 아파트같이
정말 과거에는 5층 정도였고, 용적률 100%도 안 됐으니까요.
20층, 25층 올릴 수 있고 일반 분양도 많이 나오니까
분담금을 내지 않고
큰 평수 집에 돈까지 더 받기도 했어요.
하지만 지금은 용적률이 다 200% 돼요.
분당만 해도 180% 정도 가까이 되기 때문에
아무리 정부에서 인센티브를 준다고 해도
분담금을 안 낼 수가 없어요.
그래서 평균 4~5억 정도 나올 것으로는 보지만
이건 정말 다 지어봐야 압니다. 추정치입니다.
서울 시내 아파트는 10억은 분담금을 줘야 튼튼히 지을 수 있어요.
하지만 그 돈 내라 그러면 주민들이 다 반대하니
건설 회사가 분담금을 낮추고, 공사비를 싸게 하죠.
공사비가 싸지면 공사가 부실해지고요.
튼튼하게 지려면 공사비가 진짜 어마어마하게 들어갑니다.
통장에 10억 넣어두신 분들은 당연히 찬성하겠지만
그 돈이 없는 분들은 재건축을 반대하겠죠.
결국 감당 가능 능력이 문제입니다.
4~50층 고층 아파트가 그저 부러워보였는데 노후화된단 생각을 못했네요.
지금 고층 아파트의 3~40년 후 미래는 어느 정도 정해져 있어요.
맨하탄 가면 85층짜리 고층 아파트가 있는데, 콘도라고 해요.
펜트하우스 같은 곳은 아파트 한 채가 천억이 넘어요.
싼건 300억, 400억하고요.
그런데 거기 누가 살까? 보면
그 아파트가 다 없어져도 아무 지장이 없는 사람들이 삽니다.
관리비, 유지비, 세금이 월 1억 정도 들어갈 정도로 감당 가능한 사람들이요.
맨하탄 중개인에게 들었는데
재산 4~500억 정도 있는 사람이 들어오려고 하면
물이 흐려진다는 이유로 안 받는다고 해요.
수십억 수리할 때 돈 때문에 반대한다고요.
이건 물론 아주 부가 많은 극단적인 예를 든 것이지만
이 정도라면, 감당 가능 능력이 되는 초고층 아파트니까 슬럼화되긴 어렵겠죠.
계속 가치가 올라가는 아파트와 아닌 아파트가 있는 거군요.
고층화 될 수록 가치 다운이 심해질 거예요.
미국은 최고 부자는 단독에 살고
그 다음 부자는 빌라에 살고
일반 사람은 아파트에 사는 일이 통상적이에요.
우리 나라는 거꾸로죠.
과거에는 재건축만 하면 돈이 됐는데 앞으로는 어려울까요?
거의 없죠.
그런 곳이 아직 몇 군데 남아있긴 하지만
이제 용적률 200%가 넘어가면
분담금 부담 때문에 재건축이 사실상 힘들어요.
분당이 180% 정도의 용적률이고
목동 아파트도 200%가 넘지 않으니 재건축 가능성이 있죠.
앞으로는 용적률도 봐야겠군요.
여기서 알고 넘어가야 할 부분은
건물도 감가상각이 된다는 사실입니다.
다만 자동차처럼 빨리 되지는 않고 시간이 오래 걸리죠.
인간의 수명이 길지 않기 때문에
지금 당장의 우리는 모르지만 자손에게 갔을 때 느껴지도록요.
50층짜리 내가 샀고, 훗날 자식에게 물려줬다면
아마 손자는 욕할 거예요.
“엄청난 분담금 부담이 되는 쓰레기 더미를
우리 할머니, 할아버지가 나에게 물려줬구나.
이거 분담금이 어마어마하게 들었는데
버리지도 못하고 도대체 땅 평수는 쪼그라들었고
왜 이걸 물려줬지?”
이게 바로 슬럼화죠.
자손들은 콘크리트 덩어리를 물려줬다고 보는 셈이죠.
사람이 태어나면 죽듯
건물도 태어나면 언젠가 쓰러지니 계속 보수해 나가야 합니다.
아주 최근, 작년 서울 분양 물량 10가구 8가구가
재건축, 재개발 정비사업에 의존했다는 보도가 나왔습니다.
그 때문인지 특히 대선을 2주 앞두고 대통령 후보들도
부동산 관련 공약으로 재건축, 재개발 활성화를 이야기하고 있는 상황이고요.
그래서 서동기 박사님은 만나뵌 것은 작년 6월경이었지만
다시 한 번 재건축, 재개발과 초고층 아파트에 대해
우리 모두가 한 번씩 생각해볼 수 있도록 이 이야기를 준비해봤습니다.
결국 초고층 아파트가 시간이 지나면 무너질 수 밖에 없는 구조적 한계와
용적률에 따라 재건축 시 분담금 부담이 매우 크다는 사실을
깨달은 시간이었습니다.
단순히 겉으로 ‘멋져 보인다’는 사실만으로 집을 선택하기에
우리에게는 감당할 현실적 비용과 미래 세대에 대한 책임까지
무겁게 느껴지는 것 같습니다.
집은 내가 ‘사는 방식’, 경제적 가치관이 담긴 공간이기도 한데요.
그런 의미에서
부자들은 전세로 살지 않는다는 말도 한편에서 들려옵니다.
왜일까요?
이 흥미로운 이야기를
실제로 청담동 건물을 보유하며 강남에 40년간 거주하며
10여개 사업을 성공시킨 ‘청담캔디언니’님을 만나 이야기를 들어봤습니다.
위에 링크를 클릭하고
이어서 부자들이 자산을 쌓는 방법에 대해 이야기를
청담캔디언니님으로부터 직접 들어보세요.
그럼 에디터는 다음에 또 좋은 이야기로 찾아뵙겠습니다.
(이 콘텐츠는 월급쟁이부자들TV 2024년 6월 4일 유튜브 내용을 바탕으로 구성되었습니다.)
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