[서투기 24기 6각형 투자자되어 서울에집4조 폴스타] 3주차 강의 후기

서울&수도권 단지분석으로 2배 오를 아파트 찾는 법

강사: 프메퍼 (Practice Make Perfect)

[본 것, 배운내용]

선택의 근거를 갖고 → 선택을 하고(행동을 하고) → 

어떤일이 벌어질지 알고(자산이 제 가치 찾을 때 까지 견디고) → 

좋은 자산을 모아나간다 (반복해서 부자가 된다)

‘급지’만 갖고 판단하지 말고

개별 ‘단지’ 기준으로 저평가 판단

스스로 가치 분석할 수 있어야 한다

가치대비 저평가 된 물건을

감당가능한 선에서 사고

한 채씩 늘려가면

10년 뒤엔 모두 수익을 낼 수 있다

서울 수도권 투자 성공의 정의

좋은 것만 사면 된다 X

(좋은것도 비쌀 때 사면 위험)

입지 독점성 있고, 수요가 있는 선호도 높은 단지 산다

현재 가격이 비싸서 기다리기만 하는 사람은 실패

본인의 가치판단 하에 ‘행동’으로 투자한 사람은 성공

더 버는 투자를 하기 위해

더 높은 선호도 갖는 단지 ‘선별’해낼 수 있어야 한다

가치성장투자 프로세스

1.서울 수도권 내 가치성장 투자 법위 정하기

:4급지 신축+구축(선호도 있는 곳) / 300세대 이상 / 강남1시간 내 접근 

2.가치 확인한다

:강남/한강 가까운가?(땅 본연의 가치, 입지독점성)

 혹은 주요 업무지구 접근성이 좋은가? (교통)

 거주환경이 좋은가? (균질한 택지지구)

 신축인가? (물건이 좋은가)

3.현재 가격수준을 보고 앞으로 나에게 무슨일이 벌어질지 안다

4.주담대+신용대출+현금=잔금가능 범위 (리스크대비)

*전세까지 계약해야 진정한 투자 마무리!

가격 수준

전고점 넘은 아파트 = 욕망의 대상, 동네가 곧 브랜드인 곳! ▶ 똘1

전고점이하&상승흐름 = 선호도 좋고 비싸지 않은 수준

전고점 대비 -20%이하 = 선호도 살짝 아쉽지만 가격 싼 것

지역내 단지 선호도 비교 해볼 수 있는 방법3가지

1.매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다

2.전고점을 보며 상승했을 때의 가격의 천장 차이를 본다

3.하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다

가치성장투자를 위한 단지 분석법 정리

가치 / 가격(저평가여부) / 투자금리스크

단지 선호도 비교를 위한 보조지표 3가지

상승시작점 (빠른 회복, 상승)

가격의 천장 차이 (전고점)

수익 (전저점 대비)

나에게 맞는 단지 선정법

현재 서울은 비싸지 않은 시장 (제곧내, 동네=브랜드 지역 제외)

기다리기 보다 ‘매수’ 행위 자체가 중요한 시장

그 중 더 좋은가치 + 마음 놓고 보유할 수 있는 단지

전세(실수요가치)가 꾸준히 우상향할 수 있는 곳

★'전세가' 의미 파악법

1.전세가가 꾸준히 우상향하는 단지인가? (필수)

2.현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는 단지인가?

3.전세가가 10년간 2배될 수 있는 단지인가?

아파트 투자는 결국 사람들의 선호도

즉, ‘어디를 더 좋아하는가’를 알아내는 싸움

아파트는 단순히 콘트리트 구조물 ‘House’가 아닌,

가족의 보금자리 ‘Home’의 관점으로 봐야 한다

A지역, 

강남 접근 30분이내의 가치성장 투자 가능한곳

사람들이 선호하는 택지 지구 품고 있으나

가격은 2020년 수준.

인플레 상승 반영 안된, 가격 세일 중인 곳!

[깨달은 것]

그동안 서울 수도권 투자를 너무 막연하게 생각하고 있었다.

서울 투자 = 무조건 가치성장 투자,

몇 억대의 투자금이 많이 드는 곳

나는 지금 할 수 없는 투자.

그러나 프메퍼님의 강의를 듣고 서울 수도권

가치성장 투자의 정의를 다시 한 번 정확하게 인지했다.

강남1시간 이내 접근이 가능하며, 서울주요 업무지에

편리하게 이동 가능한, 사람들이 선호해서

전세수요가 꾸준하고 전세가도 꾸준히 상승할 수 있는 곳

바로 그곳에 투자하면 가치성장 투자할 수 있는 것이다.

그리고 다행히 강의에서 소개된 A,B지역 모두 조금만 노력한다면

기존에 투자했던 지방매물을 정리하고 내 근로소득과 합친다면

투자도 가능한 수준이었다.

프메퍼님이 강의 때도 누차 강조했듯이, 단순히 ‘급지’로

지역을 퉁치지 말고, 어떤 단지에 투자할 것인가를

세분화하고 더 자세히 들여다 보아야 한다.

그동안은 ‘서울투자’라는 무게감에

‘내가 할 수 있겠어?’라는 자포자기 심정이었다.

이젠 적어도 A,B지역을 앞마당으로 만들며

그 곳에서의 선호 생활권, 선호단지들을 알아가며

실전 투자로 이어 나가겠다.

그럼 그게 바로 가치성장 투자!

[적용할 것]

서울 경기 4급지 이상 신축과 가치있는 구축에 투자하면 가치성장 투자다. 

(장기간 보유하여 전세상승으로 현금흐름 발생 시킬 수 있는 투자!)

우선 4급지 앞마당을 늘리겠다

강서, 동대문, 서대문, 성북, 수지, 동안구 등등

그 다음으로 더 버는 투자를 위해

같은 투자금이면 더 높은 선호도 있는 곳을 선별해 낼수 있는 실력을 기르겠다.

상승시작점 / 전고점 / 전저점 대비 수익율을 보며,

2배 더 벌 단지를 찾아 내겠다.