[서투기 25기 5를 1만 남은자산쌓을조 야나두할수있어] 이미 부자가 된 것처럼 살아라

서투기 3번째 강의는 프메퍼님 강의였습니다!

프메퍼님 닉네임을 사람들이 자꾸 헷갈려하신다면서 Practice Makes Perfect를 보여주셨습니다 ㅋㅋㅋ

절대 잊지 않을게요! P.E.R.F.E.C.T.의 “퍼!!”

저는 사실 프메퍼님을 처음 뵙는데요, 그래서 어떤 강의를 해주실지 너무 기대됐습니다. 

3주차 강의인 만큼 단지분석의 모든 것을 알려주셨는데요, 

강의 내용 중 인상깊었던 부분들에 대해서 말해보자면, 

단지선호도를 판단하기 위한 보조지표 3가지

1. 상승시작점: 빠른 회복, 상승

2.가격의 천장 차이: 전고점

3.수익: 전저점 대비

저는 사실 단지선호도를 비교할 때, “전고점”만을 기준으로 봤었는데요, 이번 프메퍼님 강의에서는 2가지 요소를 더 추가적으로 말해주셨습니다. 바로 상승시작점과 수익이었는데요, 

단지 선호도가 있는 지역일수록 가격이 빨리 상승하고, 전저점 대비 수익률이 크다(=상승력이 얼마나 있는지)는 점을 통해 단지 선호도를 판단할 수 있었습니다. 

(BM) 초록 별표가 있는 장표는 반드시 BM해 보라고 하셔서 바로 BM드갑니당!

단지분석할 때, 전고점, 상승시작점, 수익(전저점대비)을 기록해 보겠나이다

나에게 맞는 단지 선정법

나에게 맞는 단지를 고르기 위한 우선순위는 “더 좋은 가치 + 마음놓고 보유할 수 있는 단지”라고 말씀해주시면서, 

특히, 실수요가치(전세)가 꾸준히 우상향하는 단지를 봐야한다고 해주셨습니다. 그리고 전세가의 3가지 종류에 대해서 말씀해주셨습니다. 

(1) 꾸준히 우상향하는 전세가

 현금흐름과 운용에 있어서도 좋고, 보유 안정성이 높음

(2) 현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는 단지

 수익률이 의미 없을 정도로 보유 부담이 없음

(3) 전세가가 10년간 2배가 될 수 있는 단지

 압도적인 선호도(가치)가 있어서 평생 보유해도 되는 단지

(1년 뒤 BM) 앞마당 10개 넘으면 해보라고 하신 BM 포인트도 있는데요, 적어봐야 안 까먹겠죠!

(1) 전세가가 2배 넘는 단지

- 전세가는 감가상각 연식에 따라 낮아(물가상승률 대비)질 수 밖에 없는 구조인데 2배가 넘는다는 건 정말 강력한 수요겠죠 

(2) 전세가가 2배 못 넘었지만 우상향하는 단지

(3) 전세가가 (과거)매매가 넘은 단지

를 따로 만들어 보고, 단지별로 코멘트 달아보기. 

내년 이맘때 쯤이면 저도 앞마당 10개 있겠죠! 내년 5월에 서투기 후기 작성했던거 보기 캘박 했습니당 >_<

그리고 나에게 맞는 단지 선정법을 단계별로 확인해 볼 수 있는 질문을 4단계로 나눠서 확인해보는 방법을 알려주셨는데, 앞마당 2개 째인 저에게는 가이드라인이 되는 너무 좋은 방법이었습니다. 저는 투자금이 많지 않아서 앞마당에서 투자금 안에 들어오는 단지들이 생활권 순위 중에 낮고 연식도 오래된 아파트밖에 없어서 고민을 많이했었거든요. 지금 하면 안되나. 연식 오래된 아파트 내가 관리하는데 관리비(세입자가 살 때 수리비 등)가 더 드는건 아닌가. 그래서 뭔가 임장보고서에서 결론을 내는 데도 어려움이 있었는데, 프메퍼님의 질문 4단계를 통해서 어떻게 해야할지 확신이 들었습니다. 

내가 가진 투자금으로 할 수 있는 BEST단지인지 검증하는 법

프메퍼님은 아실에서 가격 그래프를 붙여봤을 때도 너무나 유사할 때 적용할 수 있는 방법으로 

(1)가치파악: 입지분석(직장, 교통, 학군, 교통)

(2)가격파악: 가격(매매호가, 전세호가, 실거래가), 투자금, 전세가율

(3)참고 보조지표: 전고점, 상승시작점, 전저점대비 상승수익

상승시작점, 전저점대비 상승수익률 등을 추가해서 비교하는 방법을 알려주셨습니다. 이번 임보에 1개라도 꼭 넣어봐야겠습니다>_<

(BM) 비교평가 

저는 지난달에 비교평가를 못했는데요, 이번달 임보에는

(1) 매매가-투자금 시세그룹핑

(2) 비교평가

를 추가하는 것이 제 목표였는데요, 프메퍼님이 알려주신 비교평가를 이번 임보에 꼭 1개라도 넣어봐야겠습니다 >_<

++ 추가 생각

강의를 들을 수록 느끼는 게, 모든 강의의 내용을 기억할 수 있으면 좋겠지만 그게 불가능하닌까 그걸 단권화하고, 정리하면 좋을 것 같다는 생각을 했습니다. 

어차피 강의 교안은 있으니 강의 목록을 리스트업하고 각 강의마다 키워드 최대 5개를 적어 두는 작업을 해야겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 각 강의의 단권화 작업과 함께 BM 포인트를 따로 모아야겠다는 생각도 들었습니다. 저는 사실 게리롱님 임장보고서 작성 강의교안에 임보에 대한 내용들을 추가했었는데요, 아무래도 기본 강의다 보닌깐 꼭 들어가야 할 기본적인 내용만 있고 비교 평가 등의 내용은 없었습니다. 근데 이번 프메퍼님 강의는 좀더 Advanced 버전인 것 같아서 이제 또 Advanced 버전의 기본이 될 강의 교안을 선택하고, 거기에 추가해 나가야겠습니다. 

프메퍼님 강의 마지막에 정말 저희를 위해 최선을 다하고 온 마음을 다해 응원해주신다는게 모니터 밖으로도 느껴졌습니다. 프메퍼님 너무 감사합니다!  제가 다른 분들보다 텐션이 좋아서 그런지 주변 동료분들이 제가 지쳐 떨어져나갈까봐 걱정을 많이 해주셨는데요, 롱런하는 야나두 되겠습니다!