요즘 1호기 투자를 하려고 매물을 보고 다니고 있는데요.
투자금내에서 입지는 가장 좋은 동네에 주전세 사시겠다고 하는 매물이 있어서
이거다!!! 싶었는데요.
막상 매물을 보니 93년식 구축에 욕실만 7년전 수리한 정도인데
몸이 불편하신 80대 노부부께서 사셔서 그런지 집상태가
추후에 이분들 나가시고 나면, 수리 없이는 전세입자를 못 구할것 같은 비주얼이네요..;;
부사님은 아니라고 하셨지만, 관리사무소에 확인하니 2년전 베란다 천장 누수 이력이 있구요.
베란다 곰팡이 다수, 크랙 흔적도 있구요.
사신지 7년 되신것 대비 벽지의 변색이 아주 심해요.
(특히 천장 - 집 천장 전체가 다 누수인가 싶을 정도로 누릇누릇한 자국들이 많아요.
만일 집 전체가 누수인 집은 없다면 (있을까요?ㅜㅜ),
초배지를 안대고 도배를 해서 생긴 변색 / 환기 미흡의 가능성 정도가 폭풍 검색 결과
그나마 짐작되는 이유일꺼 같더라구요..)
빚 갚으시려고 집 팔고 주전세 사시려 하신다 하셔서 등기부등본을 보니
집값이 4.5억인데 채권최고액이 2.5억정도 있는것도 괜찮은건지 모르겠습니다..;;;
집값 4.5억에 전세 2.6억 원하시거든요.
(물론 깎아 보겠지만, 일단 부사님은 집주인편에 가까우신것 같습니다..;;)
여러분 같으면
그래도 입지가 좋은 동네에서 이만한 매물이 없다면
매수하실 의사가 있으실까요?
아님 입지를 낮추고 다른 매물을 찾아 보실까요?
지난주에 매코를 몇번 광클 도전했으나 연거푸 탈락하고
그 사이에 괜찮은 매물은 날아가버려서...;;;
다음주에 매코도 어찌될지 모르는지라
그렇다고 그냥 매수는 도저히 못하겠고…
답답한 마음에 글 남겨 봅니다...
조언이나 의견 주신다면 정말로 감사하겠습니다~~!!!
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댓글
띵오미님 안녕하세요 첫 투자를 앞두고 매물 선정에 힘쓰고 계신 것 같습니다. 막힘을 이렇게 질문을 통해 해결하시려는 모습 정말 멋지십니다. 저라면 이런점들을 살펴 볼 것 같습니다. 추가네고) 우선 누수와 관련하여 현재 진행 중인지 살펴 볼 것 같습니다. 2년전 누수가 있었고, 거주하시는 동안 벽지 등의 수리를 하지 않았을 수도 있습니다. 매임 시 벽지나 천정등이 여전히 축축하다면 진행중인 누수가 맞지만, 그렇지 않고 뽀송(?)하다면 누수가 진행되고 있는 것은 아닐 수 있습니다. 집전체가 누수일 가능성은 굉장히 희박하고, 90년대식이라면 누수는 너무나 자연스러운 노후 현상입니다. 상상하기가 어렵지만 윗집의 누수가 콸콸콸 나는 상황이었을 수도 있지만 아마도 윗집이 누수가 시작된 후 누수량이 많았을 가능성이 높습니다. 누수가 진행된 후 누수를 잡기까지 시간이 오래걸렸을 가능성이죠. 윗집에서 누수가 생긴다고 바로 즉시 아랫집에 누수가 발견되는게 아닙니다. 윗집의 바닥 방통층(난방 배관이 있는 층의 모레, 단열재 등을)을 모두 수침시키거나, 또는 윗집과 아랫집의 슬라브층(콘크리트)에 균열이 있어 누수가 발생되자마자 바로 아랫집으로 누수가 흘러들어오거나. 하지만 아랫집도 천장 인테리어 및 벽지등이 여러겹 덧방되어있다면 그 벽지까지도 모두 젖어야 거주하는 사람이 인지 할 수 있습니다. 누수와 관련해서 길어졌는데, 이 부분과 관련하여 저라면 매매가를 더 깎아서 사려는 노력을 해볼 것 같습니다. 저층 가격으로요. 누수와, 추후 수리가 반드시 필요한 점 등 물건이 가진 약점을 정중히 말씀드리면서 네고를 더 해볼 것 같습니다. 첫 투자의 리스크) 누수를 경험해 본 적이 있으신지 모르겠습니다만, 굉장히 에너지가 소모됩니다. 특히 사람이 거주하는 곳이기 때문에 가해세대와 피해세대로 마찰이 상당할 수 있는데요. 불필요한 감정소모고 일상생활이 어려워질 수도 있습니다. 저는 그랬습니다. 지금이야 경험을 그래도 몇번 해보았다고 덤덤하게 응하려하지만 쉽지만은 않습니다. 이러한 측면에서도 물건을 팔아버리고 싶어질 수도 있습니다. 그러니 누수 등의 대응 경험이 없으시다면 매수 후 혹여나 일어날 수 있는 관리측면에서의 리스크도 함께 생각해 보시면 좋겠습니다. 더 나은 선택은 없는지) 결론적으로 누수를 어느정도 경험해 본 바 있고, 누수 이력, 집상태가 나빠 추후 재임차 시 시세대로 임차를 맞추기가 어려워 질 수 있다는 점등을 토대로 저층 가격 수준으로 네고가 된다면 매수를 고려해볼 것 도 같지만 그렇지 않은 가격이라면(단지내 중층 최저가) 저라면 앞마당 중 다른 물건은 없는지, 또 단지내에 가격이 1-2천 더 비싸더라도 수리가 깨끗하게 되어있고 동,층,향이 더 좋은 물건은 없는지 꼼꼼히 살펴 볼 것 같습니다. 입지 =수요 입지가 가장 좋은 곳이라고 말씀해주셨는데, 매매가격이 4.5억인 것을 보면 아무래도 수도권의 소형 평수이거나, 아니면 지방의 입지좋은 구축일 수 있겠다 생각을 해 보게되는데요. 입지 좋은 것의 기준이 모호하지 않은지도 저라면 살펴 볼 것 같습니다. 수도권의 입지좋은 구축과, 또 지방의 입지좋은 구축의 수요는 당연히 차이가 있겠죠. 아울러 입지가 아무리 좋은 곳이라 하더라도 설령 서울수도권이라 하더라도 10평대 등의 소형 평수라면 경쟁이 비슷한 입지나 생활권의 전용59, 84 매물 단지들이 아니라 오피스텔, 주복과 경쟁해야 하는 물건일 수도 있습니다. 단지가 아무리 좋더라도요. 마지막으로 해당 생활권의 80년대 아파트 가격이 지난 상승장에서 어떤 흐름을 보여주었는지 살펴 보며 땅의 힘이 정말 좋은 단지인지, 아니면 지금은 입지가 가장 좋은 곳이지만 신규 생활권이나 대단지가 입주하면 힘을 금새 잃을 수 있는 땅위의 단지인지도 살펴 볼 것 같습니다. 띵오미님 빠이팅입니다!
