가치 판단의 기준이 되어 버린 전고점에 대해..전고점 맹신 할 수 있나요?_[월벗]

안녕하세요.

월부의 벗 월벗입니다~

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이게 봄이 맞나.. 하며

주말마다 비를 맞으며 추위를 이겨내며 임장을 했던 지난 4~5월이 지나고

이제 슬슬 진짜 봄날이 왔나 싶었지만,

벌써 슬슬 더위를 체감하고 있는 요즘입니다.

일교차가 심한 요즘 다들 건강 유의하셨으면 좋겠습니다❤️

오늘은 우리가 흔히 비교 평가를 할 때

혹은 그래프를 보며 참고하게 되는 보조지표에 대해서 얘기해 보려 합니다.

여기서 주의할 점은 어디까지나

이는 보조지표일 뿐이며,

내가 현장에서 파악한 선호도와 가치보다는 더 중요하지 않다는 걸 미리 말씀 드리며 시작해 보겠습니다.

전고점

다들 아시겠지만 전고점이란

이전 상승장에서 시장에서 사람들이 해당 단지를 받아준 가격으로써

그 지역 사람들이 단지에 대한 가치를 그정도까지 인정했다는 것을 의미합니다.

쉽게 말해 전고점이 높다면 그만큼 선호도가 높다고 말할 수 있겠죠?

과연 맞을까요???

수요층이 두텁고 대기 수요가 항상 존재하는 서울 대부분 지역에서는

이 논리가 적용 될 수 있습니다.

(이 또한 전고점이 동일한 시점에 인근 지역의 공급이 있었던 단지와 그렇지 않는 단지를 비교한다면 이 논리가 적용 되지 않을 수 있습니다.)

다만, 수요층이 한정적인 지방의 경우엔 모든 단지에 이 논리가 적용되지 않습니다.

어떤가요?

파란색의 흐름을 보면

이전 전고점이 높았으니.

이전 상승장에서 사람들이 받아줬던 가격이니.

다시 그 가격까지 오르게 될까요???

이전에는 해당 생활권의 선호도가 높아 전고점을 높게 찍었지만,

입지독점성이 떨어지는 지방에서 다른 생활권에 신축이 생기며 선호도가 옮겨감에 따라

다음 상승장에서는 이전 전고점만큼 상승하지 못하는 모습을 보이게 됩니다.

일부 지역 및 단지에서는 해당 내용이 적용 될 수 있으나,

일부 지역 및 단지에서는 전고점을 보고 맹신하면 안 된다는 것을 의미합니다.

즉, 선호도가 높은 단지는 전고점이 전전고점을 돌파하는 모습을 보이게 된다는 겁니다.

이를 모르고 지방에서

생활권의 느낌은 별로이지만,

단지의 느낌은 별로이지만,

사는 사람들이 별로이지만,

연령대가 별로이지만,

관리 상태가 별로이지만,

"전고점이 높으니까… 다시 전고점까지는 가겠지…" 라는 생각으로 접근하게 되면

선호도가 급격하게 빠지는 단지에 투자하여 낮은 수익률이 아니라 오히려

매도도 하지 못하고 빠져 나오지 못하는 상황을 겪게 될 겁니다.

다만 서울 시장을 다르게 볼 수 있습니다.

앞서 말씀 드렸 듯 입지독점성.

즉, 대기 수요가 탄탄한 서울 일수록 더더욱 그렇습니다.

서울 시장에서는 대부분의 단지들이 전고점이 전전고점을 돌파하는 모습을 보이고 있고

현재 시장에서는 오히려 최근 상승장인 전고점까지 돌파하는 모습을 보이고 있습니다.

하지만 서울 시장이라고 모든 단지들이 똑같지 않습니다.

서울에서도 어느 지역에 어떤 생활권에 위치하고 있으며

해당 지역 사람들이 선호하는지. 선호하지 않는 지에 따라 다른 모습을 보일 겁니다.

즉, 무엇보다 중요한 건

우리가 현장에서 보고 느끼는 것들.

이 지역에는 어떤 사람들이 살고 있고.

이 단지에는 어떤 사람들이 살고 있고.

이 지역에서는 사람들이 어떤 것들을 선호하고.

동네 분위기는 어떻고.

단지의 관리 상태는 어떻고.

즉, 흔히 이야기 하는 단지의 가치가 어떤 지가 가장 중요하다는 것입니다.

항상 습관처럼 가치보다 전고점을 가장 먼저 보고

이를 통해 가치의 높고 낮음을 판단하게 되는 요즘.

그리고 상급지부터 슬슬 전고점을 돌파하고 있는 요즘.

잠시 간과 하고 있었던 우리가 배웠던 가치 판단 방법의 중요성에 대해

저 조차도 다시 한 번 상기하며 이 내용을 공유해보고자 전고점에 대한 글을 작성해 봅니다.

덧붙여 보이 멘토님께서 말씀해 주셨던 말씀을 공유 드립니다.

“전고점을 참고하는 것은 좋습니다. 이전 상승장에서 그 가격을 받아줬다는 것이고 이는 어느정도의 정답지가 될 수 있습니다. 하지만 어디까지나 전고점은 보조지표입니다.”

멘토님의 말씀을 통해 전고점이 없어지더라도 언제 어느 시장에서든 살아남을 수 있는

비교 평가를 통해 가치를 파악하고 그를 통해 내 투자와 연결 시킬 수 있는 투자자가 되어야겠다는 생각을 

많이 했던 것 같습니다.

이만 전고점에 대한 글을 마칩니다.

오늘도 성공을 향해 한걸음 내딛고 계신 모든 월부인 여러분 화이팅입니다❤️