철산주공 모든 단지를 글 하나로 정리

25.05.28

오늘은 광명 시리즈 두번째 글이다.

철산 주공(재건축된, 재건축 안된) 모든 단지를 글 하나로 정리해본다.

하안주공 본1,2단지가 있었다. 철산주공은 2단지부터 있었다. 하안주공 본1단지가 철산주공1단지고, 철산주공2단지와 하안주공 본2단지는 별도로 존재했었다. 그래서 여기서는 철산주공2단지 부터 다룬다.

철산주공2단지 - 철산 푸르지오 하늘채(2010년 / 1264세대)

철산주공 3단지 - 철산 래미안 자이(2009년 / 2072세대)

철산주공 4단지 - 철산 센트럴 푸르지오(2021년 / 798세대)

철산주공 5,6단지 결번

철산주공 7단지 - 철산역 롯데캐슬sk뷰 클래스티지(2022년 / 1313세대)

철산주공 8,9단지 - 철산자이더 헤리티지(2025년/3804세대)

철산주공 10,11단지 - 철산자이 브리에르(2026년/1490세대)

철산주공 12단지 - 정비구역 지정(1986년/1800세대/중층/평균대지지분14.6평)

철산주공 13단지 - 정비구역 지정(1986년/2460세대/중층/평균대지지분17평)

재건축은 항상 사이클 초기에 시작하여, 중기에 본격화 되고, 후기에 완성되거나, 하락사이클에 완성된다. 이런 패턴은 재건축된 아파트의 연식을 보면 알수 있다. 반포, 잠실에 07~09년식이 많은 것은 절대 우연이 아니다. 이걸 상식적으로 알고 위 철산주공 시리즈의 연식을 다시보자.

초록색은 지지난(00년대) 사이클 막판에 재건축이 된 단지들이다. 이제 기축으로 접어들고 있다. 이게 매우 큰 단점이다. 장점도 있다. 지금 재건축 완성된 철산주공 시리즈 중에서 가장 입지가 좋다는 점이다. 즉 초록 단지들은 상품성은 가장 떨어지고, 입지는 가장 좋다.

파랑색 라인은 모두 이번 장 막판에 재건축이 완성되었거나 착공에 들어갔다. 지금이 다시 상승 사이클이 시작된 것(13년에 있었던)인지, 하락 사이클 중에 있는 반등장인지(09~11년에 있었던) 는 정확하지 않지만, 이제까지 사이클로 볼 때 사이클 막판이나 하락으로 전환되어서야 비로서 재건축이 완성됨을 알수 있다. 즉 재건축은 상승의 힘을 동력으로 삼아 추진되는 것이다. 그래서 결국 부동산 투자의 기본은 사이클을 어느정도 이해하는 것이다.

빨강색 라인들은 미래 대장이 될 곳이다. 아마 서울 어지간한 단지들을 넘어서는 가격일 것으로 본다. 특히 49층 이야기가 나오고 있고, 꽤나 실현 가능성도 높기 때문에 난 목동과 여의도를 재건축 될 단지들을 제외하면 서남권에서 가장 비싼 아파트 중 하나가 될 것이라고 생각하는 단지들이다.

아직 재건축 초기 단계이고 중층이기 때문에 재건축이 가장 늦었다. 잠실의 주공5단지와 비슷한 이유이다. 단 대지지분이 꽤나 높고, 미래 대세 층수가 될 49층으로 지어질 경우 재건축 후 가치 상승이 상당할 것이기 때문에 재건축은 반드시 될거라고 본다. 시기는 다음 상승 사이클의 막판이나, 다 지나고 나서야 착공에 들어갈 것으로 본다. 대략 35년 내외이지 않을까 싶다. 이건 재건축 단지의 개별성을 고려하지 않고 부동산 사이클의 길이로 대략 추정한 것이다. 빠르게 가면 30년에 가깝게, 느리게 가면 40년에 가갑게 될 것이다. 서북권에서는 성산시영이 약간 이렇게 되지 않을가 싶다.

평균 대지지분이 10평초중반인 중층 재건축이 될 입지와 그렇지 않은 입지에 따라 다음 사이클에서 상당히 다른 모습을 보여줄 것이다. 이는 결국 초양극화의 원인이 될 것으로 본다. 다다음 사이클부터는 본격적으로 한국의 인구, 세대가 감소할 것이고 고령화의 경우 한번도 가보지 않은 길로 갈 것이기 때문에 이런 대세적인 부동산 사이클은 없어지고 일본처럼 일부지역, 일부단지가 세계 경제 사이클에 따라 오르는 현상이 있을 것으로 생각한다. 재건축된 철산주공12,13단지는 이런 환경에서도 살아남을 단지로 본다.

즉 최종 주택이 될수 있다고 생각한다. 종자주택으로 철산 투자를 생각하는 사람은 신축으로 접근하는게 좋고, 최종 주택으로 생각하는 사람은 11,12단지 재건축이 장기적으로 훨씬 나은 선택이 될 것이다. 만약 49층으로 2035년식 아파트가 된다면 지금 재건축된 신축과는 가격이 1.5배~두배까지도 차이날 것이다.

주택 투자를 할 때 갈아타기 용도의 중기투자인 종자주택이냐 / 가능하면 팔지 않고 영원히 정착할 초장기 투자용인 최종주택이냐에 따라 선택이 매우 달라져야 한다. 최근 강의에서 왜 경자인님은 재건축이나 재개발 투자를 하지 않냐고 질문을 받았었다. 내 답은 "재개발이나 재건축은 최종 주택 살 때 고려중입니다!" 였다.

미래 대장이 될 철산주공 13단지

[해당 물건을 보유중이거나, 투자 계획이 없습니다. 예시로 사용한 것입니다.]

[해당 글은 정확한 재건축 사업성 분석 글이 아니며, 사실 10년이상 걸리는 재건축 단지의 현재 기준 정확한 분석은 의미가 없습니다.]

철산주공 13단지는 정비구역 지정고시가 이루어졌다. 하지만 이번 글에서는 해당 고시는 무시하고 대략적인 수준에서만 작성해본다.

재건축 투자를 할 때 사업성에만 매몰되는 경향이 있다. 재건축이나 재개발일수록 입지를 더 깐깐히 봐야 한다. 특히 재건축 아파트는 과거 가격 흐름을 볼 수 있기 때문에 결국 입지는 이 가격흐름으로 판단해야 한다. 08년 지지난 장 고점에 4억 초반이던 가격은 12년말~13년초 저점에 3억 초반으로 하락한다. 그러던 것이 이번 장 고점에 12억에 약간 못미칠 때까지 올랐다. 약 3배가 오른 것이다. 경기도 구축에서 이정도면 상당히 상위권의 상승률이다.

주변 기축대비 대지지분이 양호한 재건축 아파트의 가격이 낮은 것은 호재일까? 악재일까? 상승장 내내 가격이 붙다가 하락장 후 다시 벌어지는 모습이다.

이후 11.5억 가던 것이 이후 8억 수준으로 급락하게 된다. 하락률은 약 -30%수준. 이후 매우 약하지만 꾸준히 오르는 모습을 보여주고 있다. 현재는 9억~10억 수준이다. 전세가는 약 4억으로, 갭투자시 6억 정도가 들어가며, LTV70% 범위내에서 3억정도 후순위 대출시 3억의 자기자본으로 투자가 가능하다. 각종비용과 대출이 다 안나오다고 가정해도 4억 정도면 투자가 가능한 단지다. 일단 가격의 흐름은 매우 좋고, 현재도 저점에 비해 +15% 올랐지만, 비싼 가격이라고 보기는 어렵다.

지난 3년간 물가, 임금, 통화량 증가를 고려하면 이 기간동안(22년말~현재 25년 여름) +15% 오른 것은 제대로 올랐다고 보기 어렵다. 여전히 고점대비 -15% 수준의 하락한 가격에서 호가가 형성 중이다. 21년으로부터는 약 4년이 지났다. 이렇게 재건축 사업성을 따지기 전에 해당 입지와 단지의 힘을 가늠해 보는 것이 먼저다.

kgeo에서 검색해본 전용84의 대지지분은 약 58제곱미터다. 현재 용적률이 약 170%이고, 재건축후 용적률을 약 300%로 계산하면 전용84의 감정가는 약 10억 / 조합원 분양가는 약 13억원 정도 된다. 분담금은 3억 정도가 계산된다. 하지만 실제는 비용이 더 들기 때문에 분담금을 5억 정도로 생각하면 충분하다고 본다. 총 15억으로 철산 주공 13단지 입지에 재건축된 아파를 갖는다고 생각하면 가격적으로는 적당하나, 기간과 불확실성을 고려하면 손이 잘 나가는 수준은 아니다. 그러니 가격 회복이 이런 것이다. 지금 신축도 14억에 접근할수 있다.

다만 만약 계획대로 49층으로 재건축되고, 10년후의 가격이라는 점을 고려하면(보통 이런 입지는 10년에 두배는 오른다) 이야기가 달라진다. 결국 재건축 투자는 이런 미래 가격에 대한 감각이 가장 중요하다. 현재 철산동에 재건축된 철산자이가 13억 초중반의 가격에 거래되었다. 10년후면 20억 정도는 될 것이다. 이것보다 약 50%만 비싸다고 가정해도 30억 정도가 된다.

물론 이때가 되면 현재 1만원 하는 국밥도 2만원 할 것이다. 현재 40억 하는 강남 아파트는 전용84 100억 터치를 심심치 않게 볼 것이다(완성된 압구정 재건축?). 지금 30억과 그 가치가 매우 다르겠지만, 이정도 계산을 해보면 연소득 1억이하의 근로예상 기간이 15년 정도 남은 가정에서 해당 지역에 연고가 있거나 직장이 있다면, 충분히 최종 주택 후보에는 들어갈수 있는 수준으로 본다. 철산주공 13단지의 15년후 재건축 된 아파트를 부채 없이 올 캐쉬로 보유할 수 있다. 소득의 끊어진다면 그냥 여기에 살면 되고, 소득이 더 있을 것으로 보이거나 오히려 늘었다면 이 주택을 이용해서 갈아타도 좋다고 생각한다.

12단지를 이런식으로 계산해보면 좋은 공부가 될 것이다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain