아직도 시장에는 틈새 기회가 많이 남아있다.

25.05.30

2. 다양한 단지의 현재 모습을 살피면서 내린 결론은 시장에 아직 기회가 있다는 것이다.

어제 대선 토론을 보면서 든 생각은 지금 아무도 부동산에 관심을 가지지 않는 다는 사실이다. 경제분야 토론이었음에도 부동산 이야기가 전혀 없었다.

하지만 다음 정권의 운명은 부동산이 가를 것이라고 생각한다. 그만큼 시장 상황이 녹녹치 않다.

역대급 공급 감소와 금리인하 그리고 좌파 정부의 유동성 확장 정책+규제가 겹치면 전전 정부 시즌2가 될 것이 뻔하다. 거기에 더해서 그때보다 훨씬 불리한 조건은 공급이 당시보다 매우매우 적다는 사실이다. 그런데 아직 대중적인 관심사는 없다. 이게 뭘 뜻할까?

3. 토허제 해제 이후 가격은 한단계 점프업 했다. 특히 전용59기준 15억 이상 단지들에서 특히 그런 현상이 심했다.

위 그래프는 서울 동남권 / 서북권 / 서남권 / 동북권의 대표 단지들이다. 1번 보라색 선은 가장 사기 좋은 타이밍이었다. 순수 투자로 접근한다면 어디를 사는게 가장 좋았을까? 빨강색이다. 우리집은 이때 동대문구 아파트를 분양받게 된다. 23년4월이었다. 투자자라면 당시 가격에는 무조건 베팅하는게 맞다. 22년말~23년초 가격은 10년에 한두번 오는 기회였다. 이 시기동안 나와 직원들 그리고 수강생들은 대부분 서울권에 집을 마련했다.

2번 시기는 다주택자인 내가 주택 2채를 처분하고 빨강색 단지를 산 시기다. 유난히 조정에 취약했음을 알수 있다. 이유는 공급때문이다. 조정기와 공급기가 맞물리면서 유난히 조정이 강했다. 또한 이번 하락시기(22년말~23년초)와 조정기(23년말~24년초)에서 대단지일수록 더욱 조정이 심했다. 위 4개의 단지중 빨강색이 가장 대단지다. 23년말 같은 시기도 역시나 투자로 접근한다면 빨강이 가장 좋았다.

지금은 세 단지다 비싼 편이라고 생각한다. 그렇다면 기회는 없는 것일까? 결론 부터 이야기하면 아니다!

빨강은 이전 그래프의 빨강과 같은 단지다. 나머지 샥들은 다른 단지다. 파랑을 보라. 같은 가격이었지만 빨강을 훨씬 능가했다. 난 이렇게 될 것을 이미 알고 있었지만, 파랑을 하지 않은 이유는 두가지가 있었다. 여기서는 일단 해당 내용은 스킵한다.

검정과 초록은 빨강과 같은 길을 가다가, 24년 말부터 다른 길을 걷기 시작했다. 같은 가격이었던 두 단지는 현재 빨강과 n억으로 차이가 벌어져 버렸다. 지난 반년동안 초록과 검정은 무슨 재해라도 있었던 것일까? 아니라면 빨강은 무슨 큰 새로운 호재가 나타난 것일까? 아니다! 중기투자(4~8년)라면 초록과 검정 단지에 기회가 있다. 더 정확하게는 검정과 초록 지역이 기회인 것이다.

물론 장기투자에 최종 주택이라면 오히려 파랑이 좋을 수 있다. 이렇게 목적과 전략의 방향성에 따라 모두에게 답이 다르다. 하지만 이런 식으로 일단은 시장에 존재하는 오차를 발견하고 이를 기회로 인지할 수 있는 실력은 기본으로 갖춰야 한다. 그 토대위에 자기의 목적성에 맞는 주택을 선택하는 투자를 해야 한다.

6. 하지만 사람은 대부분 한가지 요소에만 집착한다.

누구는 저평가라는 가격에만 집중한다. 결과는 컨셉도 목적성도 없는 다주택자가 된다. 주택은 많은데 실리가 없는 경우 대부분 이런 사람들이다.

누구는 입지만 집착한다. 송파구 라는 이름에 집착하여 용적률이 매우높은 30년차 소규모 단지를 산다. 그런데 하급지라고 생각하는 강동구나 하남미사보다도 못오른다.

또 상품성과 신축에만 집착하는 사람은 이번 시기에는 좋았으나 시간이 지날수록 상승률이 둔화 될 것이다. 실제로 위 그래프상 초록단지와 파랑단지의 장기 가격 추이는 아래와 같다. 지금 신축을 가지고 있는 사람들은 좋겠지만, 이게 절대 영원하지 않다는 것을 알아야 한다. 신축은 언젠가 기축이 되며, 사업성이 낮은 구축이 된다. 아라 그래프에서는 초록이 그렇다.