안녕하세요.

솔직한 나눔을 전달하는 투자자 좀슐랭입니다.

방금 월부학교 5주차 강의 끝났습니다.

후기 각설하고 고고고~~!!

# 공급장에서 기회잡는법 (적적한 투자님)

공급장이면 대부분의 투자자들은 무서움을 느낍니다.

적적한 투자님께서 공급장에서 어떻게 기회를 잡알 수 있는지 알려주셨던 강의였습니다.

공급장의 진짜 리스크는 좋을 것을 싸게 살 기회를 놓치는 것이라고 말씀 하셨습니다.

(실제로 과거 공급이 있던 도시들의 현재 시세를 보면 약 6천~1억까지

시세차익을 보이고 곳도 있습니다.)

공급장에서 가치있는 자산을 싸게 살 수 있는 장점이 있고

여기에 더 들어가서 싼 자산을 더 싸게 매수할 수 있는 

방법까지도 소개 주셨습니다.

공급장에서 싼 자산을 더 싸게 매수할 수 있는 방법은

저희가 지나치고 있는 ‘전세가 낮게 낀 물건’, ‘월세낀 물건’ 들입니다.

‘전세 낮게있고 월세 낀 매물들은 투자금이 많이 들자나??’ 라고

생각 할 수도 있습니다. 하지만 이런 물건 중 임차인 사정으로 중도 퇴실하시는

몇몇 물건들을 발견 할 수도 있습니다.

실제로 제 투자물건도 월세낀 물건 이었으나 중도퇴실로 싼 가격에 매수, 전세 셋팅 할 수 있었서

공감이 되는 부분이었습니다.

하지만 세가 낮게 껴져 있다보니 중도퇴실로 보증금을 마련해야 하는 경우도

몇몇 있을 것입니다. 

본인이 감당가능한 주담대, 마통 한도를 잘 살펴보고 이 부분을 잘 살펴야 한다고 말씀 하셨습니다.

(DSR 때문에 주담대 먼저 받고 남은 한도로 마통써보기!!)

저는 매임때 점유자(임차인)에게 이사 언제 가는지, 만기날짜 지나서 더 사실건지 등등

상대에게 실례일까봐 질문을 못했던 적이 많습니다.

하지만 이 강의를 듣고 내 투자를 하기 위해선 적극적으로, 예의있게 물어봐야 겠다는

생각을 많이 했습니다.

가장 인상깊었던 점은 투자사례 입니다.

위 공급폭탄인 지역에 협상을 잘해서 실거주 집을 먼저 마련했습니다.

그리고 임시 거주하며서 전세가격이 올라오는 걸 기다리면서 자산재배치를 

하시는 행동력을 직접 볼 수 있어서 너무 좋았습니다.

(나중에 결혼하면 써먹어야 겠다..)

# 전세빼기 노하우(운조님)

운조님 강의통해서 전세빼는 노하우를 정말 디테일하게 알 수 있었습니다.

첫 투자에서 전세를 수월하게 맞춰서 운조님은 전세빼기 쉬울 줄 알았으나 다음 투자에서

커다란 깨달음을 얻고 전세 빼기 노하우가 생기셨다고 하셨습니다.

전세빼기에서 가장 중요한 키워드를

가,상,상,광으로 소개해주셨는데요 ㅎㅎ (마용성광 말구 가상상광!!)

먼저 내 물건 전세가격이 이 지역내에서 경쟁력이 있는지 파악해야 합니다.

가격이 비싸면 당연히 세입자들이 안들어 올 것입니다.

전반적으로 보수적으로 주변생활권까지 점검해서 내 가격이 정말

메리트 있는지 확인해야 합니다.

그리고 내 물건이 수리가 어느정도 되어 있는지 살펴야 합니다.

체리색 몰딩을 가진 기본인지

아니면 하다만 느낌인 부분수리인지

샤시포함 올 화이트 올수리 인지

내 물건 상태에서 따라서 전세 경쟁력이 달라집니다.

상황도 중요합니다.

공실인 상태는 여러모로 전세 셋팅하기 정말 좋은 조건입니다.

하지만 세입자가 있을 경우 날짜 협의 해야하고

내 세입자가 다음 집을 구해서 입주 날짜가 고정되어 있다면

거의 잔금 친다는 마음으로 가져가야 합니다.

(그래서 잔금 능력을 실시간으로 확인해야 합니다)

매수한 집 임차인이 내보내고 새로운 임차인을 셋팅할때에도

기존 임차인에게 갱신권 여부 확인서와, 퇴거확약서를 받는 것도 중요!!

마지막으로 잔금 전까지 전세를 빼야 합니다.

골든 타임은 보통 3-4달 전입니다. 

디데이가 다가갈수록 전세광고 뿌려야할 부동산들이

폭넓어야 하고 가격조정을 해야합니다.

무엇보다 광고할때 내 전세 가격이 정말 그 지역에서 메리트 있는

가격인지 확인하는 것이 중요합니다.

위 네가지 조건이면 무조건 전세 뺄 수 있을 것 같습니다!!

# 시장분위기에 응답하는 매수전략(윤이나님)

내가 정말 애정하는 동료 윤이나님!!!

개인적으로 이나님과 같이 활동했던 부분이 많아 강의가 정말 정말 기다려졌습니다 ㅎㅎ

이나님께서 시장분위기 즉, 차가운지 뜨거운지에 따라 매수전략들을

알려주셨습니다.

날이 더울때 반팔을 입어야 하고 

날이 추울때 패딩을 입어야 하듯이

시장상황에 따라 저희도 그 상황에 맞게 매수전략을 펄쳐 나가야합니다.

예를들면 22년말, 23년초는 근래 하락장의 최고였습니다.

냉각기였던 이 시기에는 거래건수도 적고, 부동산도 썰렁했습니다.

그래서 매수자 우위시장이어 가격협상이 정말 잘되었습니다.

반대로

지금 서울 상급지(강남,마포,영등포 등)

약간의 가열된 분위기 입니다.

실제로 집을보기위해 여러명이 한집을 보고

먼저 계약하려는 사람보다 돈 더줄테니 본인한테 팔면 안되냐는

사람까지 저는 최근에 본적이 있습니다.

이나님께서 시장상황마다 어떻게 접근해야 하는지

정말 디테일하게 알려주셨습니다.

임장보고서 뒷부분에 추가해야될 부분 2.5 시시타를 알려주셨습니다.

시시타는 바로 

시장전체

지역 시/구

타겟단지입니다.

(줌아웃 → 줌인으로 들어가는 과정)

먼저 시장전체적으로 분위기가 어떤지 살펴봐야합니다.

여기서 우리가 레버리지 할 수 있는 것은

구해줘월부 정리가 있다고 이나님이 알려주셨어요!!

그리고 아실 활용하기!!!

그다음 내가 보고있는 지역 시, 구를 살펴보는 것입니다.

이때 그 지역 대장단지를 살펴보거나 생활권 대장단지를 기준으로 파악하면

분위기가 가열인지 냉각인지 판단할 수 있다고 했습니다.

그다음 내가 투자하려고 하는 단지의 상황입니다.

투자 대상단지가 오르고 있는지

아니면 온기가 아직 안와서 여전히 차가운지

살펴보는 방법입니다.

내가 투자하려는 대상들을 위 차례대로 살펴보고

우선순위를 정한다면 네고할 수 있는 물건과 네고가 불가능할 것 같은

물건들을 선별할 수 있다고 하셨습니다.

오늘 세분의 투자선배들의 강의를 들을 수 있었습니다.

강의를 들으면서 마음 한켠으로 울컥했습니다.

‘이 분들이 얼마나 힘들었을까…’ 하는 생각이 올라왔기 때문이에요.

다시한번 세분의 열정있는 강의에 감사의 인사를 표하고 싶습니다!