아파트 선호도,

단순하게 생각하면

더 어려워집니다

(ft.찰리멍거바이블)

안녕하세요 망구입니다.

"00구는 가장 중요한 입지 요소가 무엇인가요?"

"00시는 연식이 중요한가요 입지가 중요한가요?"

"초품아 구축이 나은가요, 멀더라도 신축이 나은가요?"

이런 질문을 받으면 잠시 멈칫하게 됩니다.

'단 하나의 입지요소'

'연식 or 입지'

'초등학교 or 연식'

단 하나만의 변수로는 보통

이런 질문에 대한 답변을 드릴수

없는 경우가 많기 때문입니다.

이렇게 단순한 답변을 바라는 질문을 마주하면

제가 정말 좋아하는 책인 '찰리멍거 바이블'이

떠오릅니다.

격자틀 인식 모형은 전통적 학문에서 분석도구, 방법론, 공식을 빌려와 바느질로 꿰맨 하나의 틀이라고 할 수 있다. 이는 복잡한 투자 문제에 내재하는 혼돈을 제거하고 명확한 펀더멘털을 도출할 수 있는 분석도구를 제공해준다.

-찰리멍거 바이블-

즉, 풀고자하는 문제의 원인을

단 하나의 기준으로 정의하고 풀고자 한다면

자산의 펀더멘털, 즉 가치를 판단하기 어렵고

여러 핵심 인식틀을 활용해

판단할 필요가 있다는 얘기죠.

하나의 예를 들어볼게요

아래는 광진구 지도입니다.

가장 대표적인 생활권은

광장 생활권과 구의 생활권이 있습니다.

이 두 생활권은 '남향 한강뷰'라는 독점적 메리트가 있는

몇몇 아파트가 위치하는 것이 공통점입니다.

그리고 두 생활 권 중 광진구에서

가장 선호하는 생활권은

"광장 생활권" 입니다.

광진구를 아직 임장하기 전인 분들은

고개를 갸우뚱 합니다. 왜냐하면 보통

2호선과 5호선이 지나는 경우

주요 일자리를 모두 지나는 순환노선인

2호선 주변의 입지가 더 좋다고 보기 때문입니다.

하지만 광장생활권에는

도저히 뛰어넘을 수 없을 것 같은

구의생활권의 2호선 메리트를 넘어서는

장점을 가지고 있습니다.

바로 광남초-광남중으로 이어지는

"학군"이라는 요소입니다.

광진구를 임장하고 나면

심심치않게 나오는 질문이 있습니다.

"광진구에서 가장 중요한 입지요소는

한강뷰, 학군, 교통 중 무엇으로 보면 될까요?"

이 질문의 이면에는

격자틀 인식모형으로 지역과 단지를 복합적으로

이해하려는 것이 아니라

단 하나의 인식모형(입지요소)로

단순화하여 지역을 쉽게 이해하고 싶은

생각이 보통 깔려 있습니다.

하지만 그 지역 전체를 이해하는데

가장 중요한 단 하나의 입지요소를 정하는 것은

그다지 중요하지 않습니다.

왜냐하면 아파트 투자자는

개별적인 아파트에 투자하며,

그 아파트의 가치는 단 하나의 입지요소가 아닌

위치, 교통, 학군, 환경, 직장, 연식, 브랜드, 세대수 등등

수 많은 계량할 수 없는 요소 (인식모형) 들의 복합적인

영향으로 형성되기 때문에 그렇습니다.

따라서 지역 전체를 기준으로

'가장 중요한 입지요소' 를 찾아

단순화 시키는 것보다

단지 개별적인 선호 요소를 이해하고

가치를 판단하는 것이

훨씬 투자에는 유의미한 고민입니다.

지역 전체에 영향을 미치는

단 하나의 가장 중요한 입지요소가 있고

그 단 하나의 요소만이 가격에 영향을 준다면

임장을 가야할 이유가 없을겁니다.

지도에서 왠만하면 판단할 수 있을테니까요.

예를 들어 수도권에서는 대부분의 경우

'교통'이 가장 중요한 입지요소인 것이 사실입니다.

하지만 현실에서는 눈에 보이지 않는

선호 요인이 있고 이를 확인하기 위해서는

반드시 꼼꼼한 임장을 통해 확인할 필요가 있습니다.

다시 광진구를 예로 들어볼게요.

아래 지도에서 2호선 초역세권인 단지는

'현대 프라임' 입니다. 일반적으로 교통이 중요한

수도권에서의 입지 기준으로 보면 비역세권인

'광장현대5단지'보다 더 높은 가치를 가져야

할 것 으로 쉽게 예상할 수 있습니다.

하지만 지난 시간 두 단지의 가격이

흘러온 모습을 보면 가격이 거의 비슷하게

움직였으며 자세히 살펴보면

광장현대5단지의 가격이 항상 조금 더 높은

가격으로 움직인 것을 확인할 수 있습니다.

이과정을 통해 보통 이렇게

단순화하고 싶어하는 분들이 많습니다.

"광진구는 학군이 교통보다 중요하다"

하지만 과연 그럴까요?

아래는 위에서 비교했던 광장현대5단지와

같은 광남초등학교를 보낼 수 있는

'광장현대3단지와' '현대프라임'을

비교한 그래프입니다.

전반적으로 두 단지가 비슷한 가격대로

움직였고, 전고점에서는 현대프라임이

좀 더 높은 가격으로 거래되었습니다.

광장현대3단지도 광장현대5단지와

같은 학군을 누리고 있음에도 말이죠.

비교 대상을 옆의 단지로만 바꾸었는데도

위에 단순화 시킨 결론

"광진구는 학군이 교통보다 중요하다"

라는 근거가 적용되기 어려워집니다.

그 이유는

현대프라임, 광장현대5단지, 광장현대3단지의

가치를 형성하는 요인이 단순히 '학군' '교통'만이

있는 것이 아니기 때문입니다.

현대프라임은

2호선 초역세권, 한강뷰, 쾌적한 단지컨디션,

초등학교가 멀고 많은 길을 건너야 하는 특징이 있습니다.

광장현대5단지는

광장 초중고 학군을 바로 옆에서 누릴 수 있고

한강뷰라는 장점이 있지만,

도보로 지하철역 이용이 어렵다는

단점이 있는 단지입니다.

광장현대3단지는

광장 초중고학군을 누릴 수 있지만

작은 길을 건너야하는 점이 다소 아쉽죠.

5단지와 마찬가지로 지하철역도 멀고요.

이쯤 되니 ...

'망구님 대체 무슨 얘길 하고 싶은건가요?'

라는 말씀을 하실지도 모르겠습니다 ^^

제가 드리고 싶은 말씀은

단지를 하나의 단순화 된 변수로

판단하기 위해 애쓰지 말라는 것입니다.

지역 전체적으로 가격에 중요하게 영향을

미치는 요소를 알고 있되 (ex.광진구: 교통, 학군, 한강뷰)

이를 기반으로 단지의 가치는 개별적으로

이해하고 비교할 필요가 있다는 것입니다.

마치며

저도 지역과 단지의 가치를 결정하는 요소를

단순하게 정의하여 말씀드리고 싶습니다.

그러면 얼마나 쉬울까요?

"00구는 교통만이 제일 중요해요"

"00구는 무조건 연식 순으로 보세요"

이렇게 말이에요.

하지만 안타깝게도 아파트의 가치는

이것보다는 좀 더 복잡한 가치 형성 체계를

가지고 있습니다.

이를 이해해나가기 위해

여러분들이 이렇게 고되더라도

아침 저녁으로 발품을 팔고,

아파트 가치를 이해하기 위한 훈련을 하고,

반복적으로 임장보고서를 작성하고 계심을

생각해보시길 바랍니다.

그리고 이 과정 자체가

아파트 투자에서의 진입장벽이 되어

누군가를 쉽게 포기하게 하기도 합니다.

이 과정을 뛰어 넘었을 때 비로소

아파트의 가치 판단 방법을 알고 이를 이용해

돈을 벌 수 있는 사람이 될 수 있음을

이해하시기를 바래요.

그리고 그 과정이 지금은 뿌연 안경을 쓴 것 같아도

언젠가 내 눈에 딱 맞는 도수의 안경을 쓴 것 처럼

또렷해보이는 날이 올것이라 믿으며

꾸준히 해나가시길 응원하겠습니다!

수많은 주식투자자가 성공 투자를 위한 마법공식을 찾아 헤맨다. 그러나 멍거는 마법 공식 같은 것은 없으며 각 기업에 맞춘 체크리스트와 알맞은 인식 모형으로 분석해야 한다고 강조한다. '여기 세 가지 공식이 있다' 따위로는 투자에 성공할 수 없으며 훌륭한 투자자가 되기 위해서는 '규율' '고된 노력' '연습'이 필요하다고 말한다.

-찰리멍거 바이블-

여러분의 댓글 좋아요 공유는 제게 큰 힘이 됩니다♡

소감을 들려주세요 :)