[열중반 45기 12조_백개의씨앗] 1주차 독서 후기 : 돈(결과)이 아니라 과정(경험)에 집중하자. [월급쟁이 부자로 은퇴하라]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 25. 6. 5.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게:

투자의 본질은 바뀌지 않는다. 2019년 책과 2025년 강의 내용이 다르지 않다. 우리 가족의 노후를 위해 무엇을 해야 하는지, 어떤 대가를 치러야 하는지 명확해지다. 무엇보다 이 과정이 긴 여정이 되리라는 인식 전환에 감사하다.  조급함은 내려놓고, 투자 자체에 몰입하자. 돈(결과)이 아니라 과정(경험)에 집중하자.

STEP2. 책에서 본 것

#투자의 첫 번째 목적 = 노후준비(p.58)

“투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’다.”

재테기에서 ‘노후 빈곤’에 대한 공포심을 처음 느꼈다. 경제적 자유나 풍요로운 삶만이 부자라는 이미지를 가지고 있었던 것 같다. 투자의 첫 단추는 자유와 풍요를 위한 선택이 아니라 사랑하는 가족의 안정적인 노후 준비임을 깨닫다. ‘나는 지금 아무도 책임져주지 않는 우리 가족의 노후를 준비한다.’

#소비에서 생산으로(p.77)

“중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다. 직장인이 미래를 바꾸려면, 어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다.”

지금까지 어떻게 더 많이 벌 수 있을지 고민했다. 항상 시간에 쫓기는 직장인 포지션과 소득이 제한되는 상황에 답답하기만 했다. 정작 중요한 것은 버는 것이 아니라 쓰는 것임을 배웠다. 지난 날을 복기해보면 정말 말도 안되는 소비들이 가득했다. 내 자존심과 자존감을 채우기 위해 허상을 쫓았다. 소비에서 생산으로 바꾸자. 더 벌기 위한 고민이 아니라 좋은 자산을 사기 위해 노력하자.

#좋은 태도 & 잘하고 싶은 마음(p.301,302)

“노하우와 기술보다 중요한 것은 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.”

주변의 성공사례를 볼 때 결과만을 보고 부러워했다. 그 결과를 얻기까지의 과정을 보지 못했다. 어떤 태도와 마음으로 얼마의 시간을 버텨냈는지 알지 못했다. 그래서 조급하게 기술에만 관심을 가졌던 것 같다. 중요한 것은 태도와 마음이다. 겉으로 포장하는 연기가 아니라 정성을 다하는 태도. 빨리 목표를 이루고 싶은 결과 중심적인 마음이 아니라 투자 자체를 잘하고 싶은 과정 중심적인 마음. 항상 질문하자. 얼마나 정성을 다하고 있는지, 투자의 결과 말고 과정에 몰입하고 있는지.

STEP3. 책에서 깨달은 것

#관계의 중요성(p.113,114) #동료의 힘(p.335) #최고와 함께하자(p.339) # Giver(p.340)

“모든 일은 결국 사람끼리 한다. (중략) 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. (중략) 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.”

“당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. (중략) 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다.”

“내 옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다. (중략) 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. (중략) 최고인 사람들과 함께하라.”

“최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. (중략) 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. (중략) 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.”

올해 2월 재테기 조장님(우주님)께서 추천해준 ‘기브 앤 테이크’ 책이 떠올랐다. 지난 주까지 읽은 ‘데일 카네기의 인간관계론’과도 이어지는 내용이라 더 인상깊었다. 부동산은 돈이 있다고 할 수 있는 영역이 아니라 사람과 사람이 하는 관계의 영역임을 알게 되었다. 가장 중요한 것은 내가 먼저 좋은 사람이 되어 많이 나누고 베풀어야 선한 영향력으로 돌아온다는 점이다. 지금부터 해야 할 것은 알려주고 가르치는 것이 아니라 작은 관심과 진심 어린 응원이다. 어렵지 않은 일임에도 내가 그동안 타인에게 얼마나 무관심했는지 깨닫는다. 부동산을 배우러 왔다가 인생을 배운다. 나를 알게 되고 사람을 이해하게 되는 이 시간이 너무 감사하다. 좋은 느낌, 좋은 영향, 좋은 기억으로 남는 사람이 되자.

#저평가(p.116,200,276) #비교평가(p.125) #아는지역(p.151,157)

“내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다.”

“좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. (중략) 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다. (중략) 저평가를 판단하려면, 그 가치인 입지를 알아보는 요령을 터득하는 것이 중요하다.

”거듭 말하지만, 나는 가치 대비 가격이 싼지로 판단하는 저평가 여부(가치>가격)를 첫 번째 투자 기준으로 삼는다.”

“부동산의 가치는 입지로 결정된다. 네 가지 가치 요소(직장,교통,환경,학군)를 따져본 후 다른 것과 비교해보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다.  이것이 바로 ‘비교평가’다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 강력한 도구다.”

“대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다.”

“’준비된 자에게 기회가 온다’는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’는 의미다. 투자를 할 수 있는 상화이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.”

이 책에서 내 눈에 가장 많이 들어온 단어는 ‘저평가’, ‘비교평가’, ‘아는 지역’이다. 강의를 통해 배운 내용이지만 이것들이 무엇을 의미하는지 내가 놓치면 안 되는 핵심이 무엇인지 생각해보지 못했다. 기계적으로 임장보고서의 양만 채우고 있었던 것 같다. 투자 기준의 첫 단추가 ‘저평가’이고, 저평가 여부를 알기 위해서 ‘비교평가’를 할 수 있는 안목이 필요하고, 비교평가를 하기 위해서 ‘아는 지역’이 많아야 함을 복기한다. [저평가 ← 비교평가 ← 아는 지역]의 흐름을 기준으로 ‘투자생각’을 키우자.

#잃지 않는 선에서 경험 쌓기(p.135,252)

“인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? (중략) 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

“경험이 부족할 때는 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있다. 또 건당 투자금이 적어야 한 번이라도 더 많은 투자를 경험해볼 수 있다는 것도 기억하자. (중략) 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.”

너바나님의 ‘한 번에 홈런이나 안타를 치려고 벼르기 보다 우선 번트를 치고 앞으로 나아가야 한다’는 말씀이 생각난다. 돈이 아니라 경험에 초점을 맞추자. 당장의 이익만을 따르거나, 눈 앞의 작은 벽 때문에 투자를 포기하지 말자. 잃지 않는 선에서 경험을 쌓자. 내가 감당할 수 있는 규모 내에서 소액 투자로 경험을 늘리자. 모든 경험이 성공이 아닐 수 있다. 그러나 실패도 더 나은 성공을 위한 소중한 자산이다. 잃지 않는 선에서 많은 실수와 실패를 경험하는 것은 장기적으로 볼 때 좋은 투자다. 올해 안에 꼭 경험하자. [실행 → 복기 → 개선 → 실행]의 과정을 반복하자.

#위기에도 기회가 있다(p.145,155,162,268,272)

“투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.”

“공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 ‘가치투자의 본질’에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.”

“위기가 한편으론 기회가 되듯, 모든 기회에는 위기가 숨어 있게 마련이다. (중략) 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다. 결국 나는 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고 결심했다.”

“입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자를 할 수 있다고 생각하기 때문이다.”

“나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에, 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다.”

투자 경험이 전무하다 보니 리스크에 대한 걱정이 많았다. 공급이 많은 지역은 입지가 좋아도 우선임장지역에서 제외했었다. 유디님이 ‘핵심질의응답’에서 말씀하셨던 내용이 생각난다. ‘과도한 걱정인지, 사실인지 정확히 판단하는 것이 중요합니다.’ 물건 본연의 가치보다 바뀔 수 있는 상황에 매몰되어 올바른 판단을 하지 못했음을 깨닫는다. 내가 감당할 수 있는 리스크(역전세, 공실로 인한 잔금)의 규모를 확인하자. 그 규모 안에서 좋은 물건이라면 저평가에 초점을 두고 적극적으로 투자를 검토하자. 공급으로 인해 오히려 가격이 눌려 있고, 투자 기회를 기다려주는 곳이 있지 않을까. 투자자의 관점으로 상황에 따른 대안을 마련해두자. 대응할 수 있다면 위기 속에서 기회를 찾을 수 있다.

#싸게 사는 것에 집중(p.148) #가치성장투자의 핵심(p.153,155)

“투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 한다.”

“싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.”

“가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다.”

가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 5월에 A지역을 앞마당으로 만들면서 가격 자체보다 매-전 차이에만 관심을 가졌었다. 지금 당장 투자금 안에 들어오는지가 궁금했다. 마음만 조급해 본질을 놓친 것이다. 저평가 여부는 ‘가치’와 ‘가격’이 기준이다. 매-전 차이는 핵심이 아니다. 첫 단추는 매매가(‘가치 대비 싸게 사는 것’)임을 잊지 말자. 싸게 사야 기다리는 시간이 즐겁다.

#최소한의 실력(p.187)

“절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정을 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. (중략) 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.”

독.강.임.투.인. 말로만 과제(90일 목표)로만 외치면서 정작 행동으로 옮기지 못했다. 당장 강의와 과제를 수행하는 것만으로도 벅차니, 나머지는 나중에 여유가 생기면 하자는 생각이었다. 자만이었다. 강의만 들으면 당장 투자할 수 있을 것이라 착각했다. 현장에는 열정적으로 강의하는 튜터님도, 따듯한 응원을 보내주는 동료들도 없음을 깨닫는다. 오로지 나 혼자서 내 실력으로 해내야 하는 일이라고 생각하니 뒤로 밀어 두었던 것들이 정말 중요했음을 알게 되었다. 지금 당장 1호기 투자를 하는 것보다 절대 잃지 않는 투자를 위한 실력 쌓기에 집중하자. 내 실력을 쌓는 과정에 투자는 자연스럽게 따라오리라 믿는다. 너나위님처럼 책 100권, 강의 10개, 동료 50명의 거대한 준비는 할 수 없을지도 모른다. 양(책의 권수나 강의 개수)에 치중하기 보다 내 진짜 실력을 쌓는 행동(독강임무인)에 몰입하자.

#부동산 = 시간 투자(p.217,220)

“처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. (중략) 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.”

“’조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.’ 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다. 단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸 들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다. 그래서 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 ‘10년 이상’으로 설정했다.”

지금 당장 삶이 더 나아지기를 바라는 욕심 때문일까. 매매만 하면 엄청난 수익이 내 주머니에 들어오리라는 환상에 빠져 있었다. 그래서 마음이 더 조급했던 것 같다. 부동산은 시간에 투자하는 것이라는 한 문장 덕분에 잘못된 착각과 조급함에서 벗어나게 되었다. 감사하게도 퇴직까지 남은 시간이 10년이다. 내게 주어진 시간을 잃지 않는 투자로 좋은 자산을 모아 나가는 소중한 시간으로 쓰자.

#조급함을 통제하는 방법(p.307,328)

“투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다.”

“내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자.”

조급함이 드는 가장 큰 이유가 준비되지 않는 나의 상황 때문임을 깨닫는다. 다른 영역에서도 준비되지 않은 상태일 때가 가장 두려움이 크고 걱정이 많다. 앞에서 장기적인 안목을 가지게 되었다면, 여기서는 그 시간을 어떻게 써야 하는지 알게 되었다. 나에게 주어진 10년 동안 열심히 아는 지역을 늘려 나가는 것이다. 나아가야 할 방향과 방법을 알고 그대로 행동하는 것이 조급함을 통제하는 유일한 방법이다. 그리고 내 열정의 색깔을 바꾸자. 즉시 발화해서 바로 꺼지는 성냥이 아니라 천천히 불이 붙어 은은하게 지속되는 숯이 되자.

#협상의 도구(p.308)

“매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라. 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없는지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해보라. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.”

매도자의 상황을 구체적으로 알아야 하는 이유를 알게 되었다. 그래야 상대방에게 필요한 것이 무엇인지, 내가 해줄 수 있는 범위는 어느 정도인지, 대신에 요구할 수 있는 것의 수준을 정할 수 있다. 가격만 깎으려고 하지 말고 상황과 조건을 유리하게 이끌어낼 수 있는 협상을 하자. 무엇보다 사람(매도인,중개인,세입자)을 잃는 일이 없어야 해. 합리적인 수준에서 적당히 협상을 하자. 눈 앞의 욕심을 채우려다 투자 자체를 못하는 경우가 생기면 안 된다.

STEP4. 책에서 적용할 점

#시세모니터링/모의투자(p.141)

“임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. ‘이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?’, ’내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?’ 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.”

앞마당 시세모니터링을 주요 일과로 만들자. 매달 1회(첫 번째 주 일요일 오전) 또는 격주 1회(일요일 오전)로 시간을 정하자. 대상은 대장 아파트와 실제투자를 검토했던 단지 위주로 하자. 그물을 던져 물고기를 잡는 거야.

#투자자의 우선순위(p.347)

“회사로부터 시간을 얻기 위해 치러야 할 대가는 무엇일까? 그건 회사에 기대할 수 있는 것에 대한 욕심을 버리는 것이다. (중략) 둘 다 해내기 버겁다면, 필연적으로 하나를 택해야 한다. (중략) 회사가 당신을 책임지지 않는다고 해서 회사를 적대시하는 우를 범하지 않길 바란다. (중략) 회사에서 승승장구하며 인정받길 욕심내지는 않아도, 회사와의 약속만큼은 지키자. (중략) 주어진 시간 동안 주어진 일, 딱 그만큼은 잘 해내고, 누가 뭐라 하든 퇴근 이후와 주말에는 당신의 일을 하라. 고과를 잘 받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다.”

나에게 가장 어렵고 무거운 문제가 ‘회사와 투자 사이에서의 갈등’이었다. 조직에 충성하고 나에게 주어진 일의 이상을 해내면서 인정 욕구를 충족해왔기에 회사에서 힘을 뺀다는 것이 너무 어렵다. 직장에서의 내 시기가 승진을 위해 모든 시간을 회사에 갈아 넣어야 할 때라고들 말한다. 대부분의 동료들은 어떻게 하면 부서장에게 동기들보다 더 눈에 띄고 높은 고과를 받을 수 있을까 전전긍긍하고, 승진이 유력한 좋은 자리(일 많고 중요한 자리)에 가기 위해 인사담당자와 선배들 기분 맞추기에 많은 에너지를 쓰고 있다. 나는 다른 선택을 하고 싶었고, 지금 그 선택에 맞는 행동을 하고 있다. 그런데 마음이 너무 힘들다. 이유가 무엇일까. 결국 아무것도 포기하고 싶지 않은 내 욕심 때문이라는 생각이 들었다. 회사에서 인정도 받고 싶고, 투자를 통해 경제적으로도 여유가 생기기를 바랐던 것이다. 하지만 두 가지를 모두 이룰 수는 없음을 깨달았다. 그리고 내 선택에 따르는 대가가 무엇인지 명확하게 인식하게 되었다. 회사에서의 내 평판이 무너지면 세상이 무너질 것이라는 착각에서 벗어나자. 회사에서 충전해오던 내 인정 욕구를 다른 방법으로 채우자. 강사와의 만남에서 빈쓰님이 해주신 말씀을 복기한다. ‘투자를 경험하세요. 그러면 지금 가지고 있는 걱정과 마음의 어려움은 금방 사라질 겁니다.’ 더 나은 미래를 위해 대가를 지불하자. 직장인 투자자로서 우선순위를 명확하게 하자. 모든 초점을 ‘시간 확보’에 맞추자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 347) “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다”.

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