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『게리롱 바이블: 원칙의 진짜 의미를 찾다』
투자 공부 근 2년, 부동산 투자의 원칙 그것이 무엇인지 드디어 알았습니다.
강의를 얼마나 더 잘하시려고 들을 때 마다 역대급 강의를 해주시나요. 게리롱님 감사합니다!!!!
내가 알고 있는 저환수원리와 게리롱님께 배운 진짜 의미를 비교해보고, 적용할 점을 도출 해보자
1. 저평가
1) 내가 알고 있던 저평가 : 상대적 저평가 / 절대적 저평가.
-절대적 저평가는 부동산의 시장의 관점에서 전체적으로 싼 시점인지 아니면 비싼 시점인지의 기준.
절대적 저평가의 기준에서는 지금은 전반적으로 절대적 저평가된 시기이다.
-상대적 저평가 가치대비 저평가 되어있는지의 기준.
상대적 저평가를 비교하는 방법은 동일한 가격의 단지를 보고 가치가 더 좋은 것을 확인하거나, 비슷한 가치를 가지지만 더 가격이 낮을 것을 확인할 수 있다.
2) 게리롱님이 확인해주신 저평가 :
- 가치에 대해서 서울과 지방의 가치의 가중치 차이를 이해해야한다.
: 입지독점성 차이로 서울은 입지의 가치를 최우선으로, 지방은 상대적으로 상품성의 가치를 더 크게 주어야한다.
- 저평가 물건 찾는 법 : 비교평가해보기
1) 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?
2) 비슷하게 좋은데 더 산게 있나?
3) 비교대상이 많아 질수록 유리함 ( 앞마당을 미친 듯이 늘려라)
- 저평가의 기준 : 전고점 대비 하락률의 의미는 추후에 없어질 것이다. 그 시기에도 투자 할 수 있는 능력이 있어야한다. 그리고 하락률의 의미가 크게 있는 시기는 아니다.
3) 적용할 점.
- 전고점 대비 하락률에 집착 하지 말 것.
- 가격과 가치에 집중하여 비교할 것
2. 환금성 ( 진짜 의미를 정확히 알게된 내용)
1) 내가 알고 있던 환금성 : 저층/탑층제외, 300세대 이상, 남향
- 투자 대상에 대해 환금성을 판단할 때 위 기준 외 다른 것들은 판단하지 않음.
2) 게리롱님이 확인해주신 환금성의 의미
- 환금성 = 매도가 수월 한가? = 사람들이 좋아할 만한 단지인가? = **매도시점에"" 사람들이 좋아할만한 단지인가?
: 결국 기준이라는 것은 하나의 기준일 뿐 원칙에 대해서 깊게 생각하지못함. 원칙은 환금성. 다시 잘 팔 수 있는가? 여기에 집중을 한다면 수요가 있을 만한 단지인가?
3) 적용할 점.
- 투자 매도 계획을 정하여, 그 시점을 확인해보고( 장기보유 / 단기보유)
- 그 시점에 사람들이 좋아할 만한 것인가? 판단해보라.
3. 수익성
1) 내가 알고 있는 수익성 : 투자금을 최소화하여, 가장 좋은 단지를 찾는다. or 투자금 필터링으로 투자 가능 단지 중에 가장 전고가 높은 단지를 찾는다 ( 수익이 높은 예상 단지를)
2) 게리롱님이 확인해주신 수익성의 진짜 의미.
- 복기 해봤을 때 수익률만 높이는 투자 보다는 내 투자금을 다 쓰더라도 수익액을 높이는 투자를 하는게 좋다.
- 수익성이 좋은 투자의 3원칙.
1) 수요가 풍부하고, 가치가 있는 물건을 산다.
2) 수익률(=투자금 줄이는 것)에 집착하지 않는다.
3) 싼 구간에 산다.
- 투자금 적게 들어가는 것 여러채 해도 나쁜 투자가 아닐 수 있다. 하지만 지금은 그런 투자 방법이 적절한 때는 아니다.
3) 적용할 점.
- 수익률에 집착하지말고, 수익액에 집중 할 것.
→ 투자금에 집중하지 말고, 가치/가격에 집중할 것.
4. 원금보존
1) 내가 알고 있는 원금보존 : 전세가율 70~80% 이상. 왜? 매매가는 전세가 밑으로 내려가지 않을 것이니까.
2) 게리롱님이 확인해주신 원금보존의 진짜 의미.
- 매매가가 전세가 보다 내려가는 경우도 있다. 전세가율이 중요한 것이 아님 ( 예, 광역시 아파트 투자 사례)
- 전세가 밑으로 매매가가 떨어지지 않도록 만드는게 중요한게 아니라, 매도해도 원금을 잃지 않는게 원칙.
- 원금보전을 위한 투자의 3원칙.
1) 지금 전세가율(=전세가)이 적절한 수준인가?
- 갑자기 과도하게 올랐나? 최근에 전세가가 20% 빠르게 올라왔다? 거기에 공급이 완전히 없거나한거 아니면 2 년뒤에 역전세 리스크 있을 수 있겠구나 생각하고 들어간다.
2) 수요가 많고, 가치가 있는 물건인가?
- 수요가 있어야 전세가를 받쳐주고, 가치가 있는 물건이기 때문에.
3) 입주 물량이 적절한가?
- 전세가 밑으로 매가 떨어질 수 있음 근데 물량이 적절하다면 다시 올라올 것 이기때문에. 그리고 물량때문에 빠진 것일 수 있기 때문에.
3) 적용할 점.
- 가장 중요한 것은 저평가 물건을 매수했다면, 물건을 지킬 수 있는 것. 그게 원금보존이다.
5. 리스크(정말정말정말중요)
1) 내가 알고 있는 리스크 : 공급이 많이 떨어지지 않는지? 잔금 칠 수 있는지?
2) 게리롱님이 확인해주신 리스크의 진짜 의미 :
- 원금보존/저평가 등 손실이 발생하면, 복기하고 회복하면 되는데 리스크는 망하면 끝이다.
- 근데 리스크 없는 투자는 존재 하지 않는다, 투자자는 감당 가능한 리스크에 투자하고 대응한다.
- 예상되는 리스크가 있는지 확인하라
1. '잔금리스크 : 전세상황/입주물량 - 잔금을 칠 수 있나? = 투자X
- 투자 X : 지방 전세가를 아무리 낮춰도 전세를 못맞출 수 있기 때문에 잔금 체크 무조건 할 것
- 서울은 전세금을 파격적으로 낮추면 뺄 수는 있기 때문에, 투자금 + 알파를 생각하고 리스크 테이킹 할 것
'역전세 리스크 : 입주물량(재계약시점) - 역전세 돌려줄수있나?
2. 리스크(역전세)를 감수 할 만큼 매력적인가?
- 향후 공급물량 확인.
예)어 공급이 들어오네 투자금 5천. 들어가는데 추가적으로 5천정도 더 들어가야 하겠는데?
총 1억을 넣고 투자할만한 대상인지 점검해보자. 그럴만한 단지다 라고하면 리스크를 감안하고 투자 진행.
*무조건 피해야 하는 리스크.
3년이상 지역 전체적으로 공급이 쏟아지는 경우 : 22~24년의 부산, 대구
*리스크가 예상되지만, 투자(=기회)로 활용하는 방법.
공급이 많긴한데, 특정시기/특정 지역에 집중되는 경우.
: 이문휘경. 25년 하반기 생활권에 6천세대 입주 / 전세 회복되면 다시 투자금 회수 할 수 있음.
*리스크로 망하지 않는 방법.
[상승상이 오면 뽑아놔서 붙여놔라. ]
매수 시
: 무리한 전세가를 고집하지않는다.
: 과도한 대출을 활용해 투자하지 않는다.
운영
: 전세 상승분으로 무리하게 재투자 X
: 감당가능한 규모로 운용한다. (1년에 한채)
*아파트 레버리지 투자시 가장 조심해야하는 것.
현금유동성 리스크 (대출쓰면 리스크에 노출)
: 항상 기회(상승)뒤에 위기(하락)가 따른다
3) 적용할 것
- 내 리스크가 무엇이 있는지 정확히 판단할 것
- 리스크를 무조건 피하는게 아니라 향후에 어떤 일들이 일어날지 예상하고 대비할 것.
- 무조건 피해야 하는 리스크는 조심하고, 대출-무리한 전세가를 피할 것.
- 전세 상승분으로 무리하게 재투자하지말고 1년에 1채만 투자 할 것.
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