“ 2025 전세시장의 흐름 ”

[⭐ 핵심 Ket World]

# 전세시장의 흐름

#공급에 따른 전세흐름

[✅ 본]

수도권과 광역시 지방의 전세흐름을 알려주셨습니다.

어려웠던 시기의 전세의 계약갱신이 이루어 지는 시기로

수도권과 지방의 급지에 따라서 전세가가 형성된다느 것을 알 수 있었습니다.

또한 전세가격은 시장의 흐름과 공급의 영향을 받이 받으며,

선호도 높은 지역과 아닌 지역의 전세가격을 개별로 보아야 한다는 것도

알수 있었습니다.

[✅ 깨적]

아직까지 시장의 흐름을 보는 것들이 익숙지 않았고,

강의를 들으면서 한번도 와닿았던적이 없었는데,

전세가격의 흐름을 통해서 지역이 어떻게 변화 할 것인가를

알 수 있는 정말 소중한 시간이었습니다.

단순하게 전세가 마르고, 공급이 적으면 선호지역부터 전세가 올라가고

전세가 붙으면 매가가 오르겠지 라고만 생각했는데,

시장의 흐름과 전세가의 흐름을 보면서 적정 전세가격을 찾아가는 것이

중욯다고 생각되었습니다.

매수에 집중되어 있는 나의 앞마당 정리페이지에,

매매가격의 흐름뿐만이 아니라 전세가격의 흐름도 같이 정리하면 좋을 것 같다고 생각 되었습니다!

“ 시장 상황에 따른 전세 셋팅 ”

[⭐ 핵심 Ket World]

# 소유권 이전되는 조건의 전세대출

#적정전세가격

#재계약 시점의 공급켈린더 체크

#주인전세 주의사항

[✅ 본] 

“  소유권 이전되는 조건의 전세대출  ”

→ 지역에 따라 분위기가 다르기 때문에 대응하기 위해서는 분위기를 잘 파악 해야 한다

1. 매도자 우위지역 

→  조건부전세대출에 적극 협조하는 분위기 X (다른 매수자 찾으면 됨/조건부 귀찮)

2. 매수자우위지역

      → 경기 매도자 거래가 되는 방향이라면 적극 협조 (어떻게든 팔아야 하니까)

*시기 (스트레스dsr 등) 에 따라서도 확인 → 지금 시장은 큰 영

 ” 적정전세 가격“

→ 같은 단지내 큰평 , 작은편 전세가 같이 보면서 적절한 가격인지 비교해보기

→ 거래 금액으로 적정 전세가가 맞는지 확인하기

→ 만기 역전제 맞을 수 있는지?

공급의 영향 볼때 동네 ? 영햘력 있는 공급을 볼때 → 어떤 생활권을 봐야 하는가?

a) 전화임장(실거주자) 컨셉으로 영향이 있는지 알아 볼 수 있다.

묵시적 갱신? 뭔가 해놓아야 하는지? (계약서 등)

” 재계약 시점 공급켈린더 체크 “

재계약 시점 공급켈린더 체크

→ 공급물량이 많으면 역전세 대비 해야홤

→ 공급물량이 적으면 계갱권 쓴 매물로 계약하면 꿀이다

→ 전세가격으로 투자 회수금은 빨리 가져 올 수록 좋다!

” 주인전세 주의사항“

→ 전세 만기 전하기 전 반드시 공급물량 확인해야 한다 (경쟁물량 많아 지기 때문)

→ 매매가 상승시 전세 비협조 : 매매계약서 작성시‘ 집보여주기 렵조’ 특약피려

→ 하자체크 : 본인이 살아서 하자 인지 안됨 / 누수관련 하자 특약 해야함

[✅ 깨적]

전세를 셋팅하기 위해서는 세입자의 마음으로 보아야 한다는 것을

좀 더 깊숙히 알게 되었습니다.

이 가격이면 사람들이 들어 올까?

공급이 터지는 시장에서 사람들은 어떤 선택을 할까?

이전에 생각은 하였지만, 날카롭게 뽀개보지는 못했는데,

데이터를 기반으로 어떻게 될지 미리 예측 할 수 있는 것이

중요하다고 생각이 되었습니다.

시장의 흐름 공급과 주변단지들의 상황에 따라서

환금성과 리스크 판단할 때

반영해보아야 하는 부분일 것이라고 생각이 되었습니다.

“ 전세 빨리 빼는 법 “

[⭐ 핵심 Ket World]

# 적정전세가 = 단생공

#임대기간설정 = 공수포

#전세보증보험(지방중요)

[✅ 본]

” 적정전세 가격 판단하기 “

(Feat. 단생공) 

적정전세가 판단하기(Feat. 단생공) 

→ 단지내 아래위로 비교, 생활권내 아래위 비교, 단지주변의 공급보기!

 “ 임대기간 설정 ”

(Feat. 공수포)

→ 임대기간 설정시에는 공급이 레알 중요하다!!! (2년뒤 공급켈린더 필요!)

→ 수요를 알아야 한다 (비수기와 성수기) ex) 신혼, 학군지에 따라서~

→ 포트폴리오는 잘 짜야한다 (적정가격과 매수,매도 시점)

“ 소액투자 시 반드시 알아야 할 사항 ”

 전세보증보험 가입 가능한 조건 (지방물건은 꼭 필요함)

→ kb시시세 매매시세 - 일반평균가 - 매매가의 90% 

(*승인시점 기준이라 바뀔 수 있음)

→ 승인기준에 따라서 전세 계약서 재작성 ! 특약 햇지!!

[✅ 깨적]

적정전세가격을 지금까지 1호기 할 때에도 참 아쉬웠던 것 같습니다.

적정전세가격을 어떻게 확인하느냐에 따라서

리스크의 범위가 달라지겠구나 생각을 하였고,

전세상분의 투자금 회수도 달라지겠다고 생각이 되었습니다.

1호기를 다시한번 생각해보면서

리스크를 낮추기 위해서 전세가를 낮춰서 셋팅을 하였는데,

5%의 상승분이 다음 나의 투자에 어떻게 반영될지는

생각해보지 못했던것 같습니다.

전세셋팅을 몇월에 하느냐에 따라서

내가 고생을 덜 할 수 있겠구나 라고 생각 하였습니다.

매수를 하면서도 2년간의 공급을 보고 매수시점도 정해야 하고

적정 전세시기도 맞춰 놓는다면 환금성이나, 재계약시에

좀 더 편하게 셋팅할 수 있지 않을까 생각했습니다.

임장보고서 작성할 때,

어떻게 적용해야 될지 생각해보고,

가격결정 요소와 수요를 판단 할 떄

셋팅 시기도 같이 적어봐야 겠다고 생각했습니다.