[열중 45기 30조 럭키스마일] 2강 오프라인 강의후기 - 양파링 멘토님의 전세캠프

안녕하세요. 럭키스마일 입니다. 

열중 2강은 제가 제가 너무 좋아하

 양파링 멘토님의 강의를

오프라인으로 들을 수 있는 기회가 생겼습니다. 

오프닝 강의를 듣고, 후기를 작성했는데

운이 좋게도 오프라인 강의에 초대해 주셨어요.

2강에서는 전세에 대한 모든 것을 가르쳐 주셨습니다.

전세캠프라는 말에 얼마나 웃었는지 몰라요 ㅎㅎ

전세를 운용해 보지 않는 분들에게는

쉽지 않을 강의였을 수도 있지만

한번 알아 두면, 두고두고 꺼내 쓸 수 있는

강의를 해주셔서 감사합니다. 

내집마련은 너나위님!

인테리어는 코크드림님!

전세는 양파링님!!!!!!

이번 강의는 12시부터 시작을 했어요. 

11시부터 강의실에 입장이 가능했고

11시 반정도 갔는데

이미 많은 분들이 먼저 와 계셨어요

오프라인 강의는 

현장에서의 집중도가 온라인과는

비교도 할 수 없게 다르게 느껴졌습니다. 

긴 시간 강의를 해주시고

질의응답까지 할 수 있는 기회를 주셔서

정말 의미있고, 감사한 하루였습니다. 

계약 갱신 청구권

임대차2법

2020년 7월 31일 시행

계약갱신청구권 :  임차인은 최소 2년 계약이 만료된 후

1회에 한해 계약을 갱신할 수 있음

전월세상한제 :  계약 갱신 시 임대료 인생률을 5%로 제한

계약 갱신 청구권에 대한 예시가 나오면서 부터

강의후 쉬는 시간에 곳곳에서 토론이 벌어졌습니다 ㅎㅎ

처음 임대차2법이 시행되었을때

임차인과 임대인의 법적 분쟁도 많았고

다양한 사례들이 나오면서

임대차법이 자리잡는데 까지 꽤 오랜 시간이 걸렸어요

이제는 임대차2법도 자리를 잡은 것 같아요.

2+2+2 이런 정책만 나오지 않는다면

정말 좋을 것 같습니다!

전 17년도에 투자해서 전세를 주고 있던

아파트가 있었습니다. 

17년 12월  : 2.2억

19년 12월 :  2.5억

21년 12월 :  2.8억 ??? 내 집만??

21년 겨울 임대차2법의 한가운데에서 

같은 단지에는 

최고 5.5억의 전세계약이 있었습니다. 

임차인분이 갱신권을 사용하셨고

5%면 12,500,000을 올려 받을 수 있는건데

주변 시세를 생각해서 가능한 많은 금액을 요청했고

3천만원을 인상해서 2.8억에 전세연장을 했습니다. 

지금의 전세가 껴있는 물건들 중에서도

갱신권을 사용해서 전세 시세보다 낮은 매물도 있고

시세가 낮긴 하지만

이미 갱신권을 사용해서 1년 뒤면 회수될 곳

시세도 낮으면서

갱신권 사용도 안되서 3년 넘게 돈이 묶일 곳

최근에 좋은 가격에 전세를 맞춰 놔서 안정적인 매물

다양한 매물의 상황이 있고

매물의 조건을 매물 임장을 하기 전부터

꼼꼼히 확인해서

투자 하기 좋은 물건을 보고

비슷한 매매가와, 매물 컨디션이면

조건이 좋은 것, 나에게 맞는 것을 

찾아서 투자해야 겠다는 생각을 다시 한번 했습니다. 

포트폴리오

규모를 늘리고 있다면, 

임대 포트폴리오를 생각하면서

만료 일자를 정해야 한다. 

25년 하반기 1호기, 재계약은 2년마다

26년 7월 2호기

세번째 부터는 홀짝의 개념. 

상반기냐 하반기냐에 따라서 겹칠 수 있다. 

리스크 대비를 해야 하기 때문에

3개월 이상 텀을 벌려야 한다는 말씀을 해주셨어요. 

저도 1호기 만료일이 5월

 그 다음해 2호기가 5월 이예요.

다음에 할 3호기는 겹치지 않게 

겨울에 투자진행을 계획하고 있습니다. 

전세 세팅을 하게 되거나, 

역전세가 오는 경우

보유를 하다 보면 다양한 경우의 수가 생기는데

시기를 분산 하지 않으면

리스크 대비가 쉽지 않을 수 있다는 것을

강의를 통해 한번 더 확인할 수 있었습니다. 

시장 상황에 따른 유연함

시장 상황에 따라서,

반려동물 무조건 안되면 안된다. 

반려 동물 키우게 된다면

원상회복에 관한 특약을 챙겨서 넣어야 한다. 

시장 상황에 따라서 

임차인을 골라서 받을 수 있는 시장도 있고

전세를 보러 오는 사람도 별로 없는데

내가 원하는 임차인을 고를 수 없는 시장도 있었습니다. 

주변에 입주가 있거나, 

신축의 경우 2년 4년차에 전세가 쏟아져 나오니

시세보다 낮춰서라도

빠르게 전세를 빼야 하는 때도 있습니다. 

전세를 골라서 받을 수 있을때는

이번에 인테리어를 진행하면서

임차인에게 중도금을 받아서 잔금을 전부 치루지 않고

인테리어를 진행해서 전세를 맞추기도 했어요.

내가 아는 원칙은 이거야!

나는 이렇게 이렇게 전세를 운용 할거야!

나만의 기준은 있어야 하지만, 

시장의 상황에 맞춰서 유연해 지지 못하면

투자라는 것이, 전세를 운용한다는 것이

다른 사람보다 더 힘든 일이 될 수도 있다고 생각해요.

절대적인 것은 없다!!

시장에 따라 선택하자!!!!

분명 강의의 시작은 한낮이였는데

강의가 끝낼때는 이미 해가 져 있었어요.

자리에 앉아서 가만히 듣고 있어도 지칠만한 시간인데

하루종일 서서 말씀하셔서 힘드셨을 텐데

끝까지 하나라도 더 알려 주셨어요.

좋은 강의 들려 주셔서 감사합니다.