인상깊었던 점>>

투자의 원칙-저환수원리

이제까지 나는 저환수원리의 원칙을 너무 형식적으로 기계적으로 적용한 것은 아니었나 하는 생각과 함께 투자의 원칙 저환수원리의 의미를 제대로 파악하는 시간이었습니다.

• 저평가: 싸게 산다< 가치있는 것!!!! 그것을 싸게 산다.(저평가)

  결국 가치 있는 것인지 아닌지 판단을 할 수 있어야 저평가된 것인지 아닌지 판단할 수 있습니다.

   

  그렇다면 가치있는 것인지 아닌지 어떻게 판단할까? 

  임장, 임보를 통해서!!! 입지요소와 단지를 하나하나 직접 현장에서 확인하고 임보를 통해서 내 생각을 정리하면서 그 지역의 그 단지들의 가치를 판단할 수 있다고 생각했습니다.

   

  저평가는 어떻게 판단할까?

  가치있는 단지들은 많지만 그것이 싼지 안 싼지 저평가를 판단하기 위한 방법!!! 바로 “비교평가”!!

  가격과 가치 중 한가지를 기준으로 다른 하나를 비교하면서 저평가된것을 찾을 수 있는데, 

  이런 비교대상이 많을수록 좋다.

  - 가격기준 ; 같은 가격인데 어떤게 더 좋지? 비교하기, 금액대별로 모았을 때 더 좋은거!

  - 가치 기준 : 비슷하게 좋은데 더 싼게 있나? 이게 어려운 듯, 비슷하게 좋다는 걸 알아야하니까.ㅎㅎ 비슷하다면 싼거!

   

• 환금성 : 저층,탑층제외,300세대 X < 매도당시 사람들이 좋아할 만한 것

   

  매도시 잘 팔 수 있는 물건!!! 그게 환금성 좋은 것이다.

   

  일전에 갈아타기 전 매도한 물건은 서울 끝자락 40평대 신축이었는데, 그 당시 부동산 사장님께서 “이 동네에서는 40평을 받아줄 수요가 별로 없다.”라는 말씀을 하셨는데요. 그 이후로 환금성이란 정해진 것이 아니라 그 지역의 사람들이 어떤 것을 더 선호하는가가 중요한 조건이란 생각이 들었습니다. 

   

  이번 강의에서도 환금성이란 층,향,세대수에 한정된 것이 아닌, 매도시 사람들이 좋아할 만한 단지여야 한다는 것이라고 하셨어요. 서울 상급지일수록 상품성(연식,브랜드)보다도 입지가 더 중요하며, 평형도 상급지인 경우 10평이라는 소형평형, 100세대 이상, 90년대 단지도 충분히 수요가 있기 때문에 투자가 가능하다는 것. (단 세대수가 작아도 여러 단지가 함께 모여 균질함이 확보되면 더 좋다). 

   

  또한 그래프를 통해 매도기간이 길고 짧음을 통해 환금성 여부를 판단해보는 사례는 신선했습니다. 적용해봐야지~

   

   

• 수익성 :  가치성장에서는 수익률보다 수익금이 더 중요하다. 

   중요한 건 싼 구간에 사는것! 

  아직 강남서초 1급지 앞마당이 아니어서 싼 단지가 있는지 없는지 몰라서 이번달에는 서초구를 앞마당으로 하려고 합니다!! 두근두근

투자의 원칙-저환수원리 적용편

실제 프로세스를 따라하면서 투자 물건을 찾으면 되겠더라구요. 저환수원리에 의해 비교평가하면서 투자 물건 선별하기. 매달 임장지에서 뽑은 것과 앞마당에서의 물건들을 비교평가합니다. 이 때 중요한 것은 여러 지역의 가치를 제대로 알아야 한다는 것. 저번달에 희미한 앞마당이었던 곳이 많아서 확실히 비교평가하는데 어려움이 많았어요. 그래서 한달에 1개 앞마당 만들 때 우선순위는 그 임장지의 가치를 먼저 정확히 판단하는것이란 생각이 듭니다. 그렇게 임장지에서 투자기준에 통과한 투자물건을 선별했다면 시세트래킹을 통해 단지의 가격을 계속 지켜본다!!! 그리고 싼 것이 나왔다면 마지막까지 깎아서 더 싸게 산다!!! 

200-200클럽(임보 200장,매물 200개)

임계점까지 해보면 이전 것이 쉬워진다! 200장 임보와 200개 매물을 보고나니, 의식하지 않아도 임보 150장이상이 써지고, 매물 100개가 기본값이 되더라. 내가 해보지 않았지만, 무척 공감이 되는 부분이었는데요. 확실히 임계점을 돌파하고 나면 성장이라는 결과가 있다고 봅니다. 

적용할 점>>

1. 임장지 임장, 임보를 통해 단지와 가격! 정확히 파악하기

   : 가치를 정확히 알아야 싼지 비싼지 알 수 있다. 임보는 결국 단지의 가치와 가격에 초점을 맞추기!

  2. 앞마당 시세조사 후 금액대 별, 투자금 별 표에 넣기

    : 표에 넣고, 애매한 것들 비교평가하기!!!! 와~ 재밌겠다~~~~ 

    : 비교평가 40개 도전!!

 3. 매물털기 100개 단지 본다!

    : 최종 투자후보물건 매물 털기!! 

 4. 임보 200장 도전!!!

    : 비교평가와 결론에 힘 주기!