전세빼기의 모든것 1편 - 적정 전세가 파악하기

안녕하세요.

운을 만드는 투자자

운조 입니다 : )

날이 계속 더워지고 있습니다.

이제 정말 여름의 시작인 것 같습니다.

다들 건강 잘 챙기시면서

임장하시길 바랍니다.

투자를 하고나면 필연적으로

우리는 전세를 빼야 하는데요

전세낀 물건을 투자 하신분들도,

주전 물건에 투자 하신분들도

언젠가는 전세빼는 경험을 하실텐데

오늘은 제가 적정 전세가를

어떻게 설정하는지 이야기

해보려고 합니다 : )

ㅣ전세가를 알려면 지역의 상황을 알아야 한다

항상 전세 호가를 높게 예측하거나

내가 생각했던 전세가에

전세가 안나가서 결국은 신용대출이나

마이너스 통장을 이용해서 추가로

투자금이 더 들어가는 경우가 많은데요.

이러한 리스크들을 사전의 관리하기 위해서는

적정 전세가를 미리 명확하게

계산해야 하는데요.

그럼 운조라는 사람은

적정 전세가를 어떻게 설정하는지

말씀드리려고 합니다.

먼저 적정 전세가를 알려면 지역의 상황을 알아야합니다.

저는 적적 정세가를 책정할 때

지역의 전세 상황이

긍정적으로 볼지

보수적으로 볼지

부정적으로 볼지

이것 부터 먼저 판단 하는데요

제가 지역의 상황을 파악하는 기준은

총 3가지 인데요.

1.지역 내 전세 상황은 어떤지

2.지역 내 단지의 위상대비 전세가격이 적정한지

3.실 거래가 대비 목표 전세가가 적정한지

이렇게 3가지 인데요.

이번 글에서는

첫번째 지역 내 전세 상황이 어떤지를

이야기 해보려고 합니다.

ㅣ지역내 전세 상황

지역내 전세 상황을 파악하기 위해서

저는 네가지를 봅니다.

1.지역내 공급물량

2.인접지역 공급물량

3.인접 지역과의 영향

4.지역내 전세물량 추이

이렇게 네가지를 보는데요.

하나하나씩 이야기 해보겠습니다.

1.지역내공급물량

지역내 공급 물량을 체크하는 방법은

우리가 임보에서 작성하는 것과 동일한데요.

먼저 우리가 봐야 할 것은 지역내 공급입니다.

관악구를 예시로 들어 보겠습니다.

관악구를 보면 2019년,2022년,2025년에

일부 공급이 있었는데요.

그런데 공급의 양이

적정공급량인 2400세대 정도에

못미치는 1500세대 정도로

대략 적정공급량의 50% 조금 넘는 수준입니다.

그 다음으로 체크해야 할 것은

공급의 질(공급의 위치)인데요

2025년에 들어오는 관악구의 공급은

이렇게 힐스테이트관악센트씨엘

그리고 서울대벤처타운역푸르지오 입니다.

관악구라는 지역은

강남접근성이 매우 뛰어나지만

주거환경이 매우 비균질한 곳입니다.

그래서관악구에서 가장 중요하게 생각 하는 것은

2호선과 근접해 있는지(교통)

그리고 주거환경이 좋은지(평지)

인지를 가장 중요하게 생각하는데요.

힐스테이느관악센트씨엘 이라는 단지는

2호선과 그리 멀지는 않지만 그럼에도

언덕에 위치해 있는 단지,

그리고 서울대벤처타운역푸르지오는

언덕이 높지는 않지만 2호선과는

거리가 먼 곳에 위치 해있습니다.

이렇게 공급의 질을 체크하여

공급이 있으면 중심지에 공급이 있는지,

아니면 외곽지에 공급이 있는지

얼마나 선호하는 단지일지를 체크 합니다.

추가로 하나 유의 하셔야 할 점은

선호도가 조금 떨어진다 하더라도

공급의 위치가 내가 투자하려는 단지

혹은 이미 투자한 단지와 인접해 있다면

이때는 조금은 보수적으로 접근하셔야 합니다.

2.인접지역 공급물량

두번째는 인접지역 공급물량 입니다.

저는 이런 식으로 부동산지인에 있는

3D공급을 통해서 투자지역 혹은 임장지역과

가까이에 있는곳에 공급이 어디가 있는지 체크합니다.

빨간 동그라미가 관악구이고

관악구와 인접해 있는 공급이 많은

파란 동그라미가 광명입니다.

실제로 광명에는 24년말과 현재 25년 5월부터

대규모 공급이 들어오고 있는 상황입니다.

우리가 항상 임장보고서에 넣는 장표중에서

인접이와의 인구동 장표를 꼭 한장씩은 넣는데요.

저는 이럴때는 투자지역의 인구이동 뿐만 아니라.

공급이 많은 지역의 인구동까지 함께 살펴봅니다.

이런식으로 광명의 인구이동 지역을 보면

동쪽으로 구로,금천,안양시와 인구이동을 많이

주고받는 것을 알 수 있습니다.

다시 관악구로 돌아와서 인구이동을 보면

서쪽으로 영등포와 금천구와 인구이동을 많이

주고받는 것을 볼 수 있는데요.

이때 유의해야 할 것이

공급지역과, 투자지역 두곳 모두

금천구와 인구를 주고 받습니다.

이 부분에서 우리가 캐치해야 할 것은

첫번째. 관악구와 인접해 있는 광명에 공급이 많다는 것

두번째. 광명과 직접적으로 인구를 주고 받지는 않지만

금천구를 사이에두고 인구를 주고받을 수 있다는 것입니다.

3.인접 지역과의 영향

그러면 세번째 공급이 많은 인접지역인

광명과 관악구가 서로 영향을 주고 받는지를

확인해야 하는데요.

공급지역인 광명에

2024년말부터 2025년 5월까지

8천세대가 넘는 대규모 공급이 있습니다.

그렇다면 어떻게 영향을 주고 받는지

확인 할 수 있을까요?

바로 KB시계열과 인구이동을 확인하시면 됩니다.

이런 식으로 KB시계열을 확인하여

광명에 공급이 많았던 시기에 전세가가 떨어질 때

금천구는 어땠는지, 그리고 관악구는 어땠는지를

살펴보면 되는데요.

그런데 관악구의 전세가가 떨어지는 시기에

관악구에도 많지는 않지만 센트씨엘이라는

단지 입주가 있엇는데요.

이때 우리가 확인할 것이 인구이동입니다.

관악구의 2023년 말부터 2025년 초까지

인구이동을 살펴보면

금천구에서 전입오는 인구가

항상 2위에 위치해 있었는데요.

공급이 절정이던 24년 말부터는

금천구가 보이지 않습니다.

잘 살펴보면 2위였던 전입 인구가

6위로 내려가 있는것을 알 수 있습니다.

그런데 전입 인구가 100명도 차이가 안나는데

영향이 있는 거야?

생각 하실 수 있겠지만

한가지 더 중요하게 보셔야 할 것이

인구이동이 늘고 있는지,

줄고있는지를 확인하셔야 합니다.

잘 보시면 전입 인구가 가장 많은 동작구는

250명 가까이 전입인구가 늘고 있는데 반해서

금천구는 반대로 줄고 있습니다.

이 시기에는 금천구에는 공급물량이 없었기에

아!

'관악구와 광명시는 금천구를 통해서

공급의 영향을 받는 구나!'

를 아실 수 있습니다.

4.지역내 전세물량 추이

마지막 네번째는 지역내 전세물량 추이 입니다.

저는 지역의 전세 상황을 볼 때

지역내 전세 물건이 얼마나 쌓이고 있는지,

혹은 줄고 있는지를 확인하는데요.

예시를 들었던 관악구,금천구,광명시를 보면

관악구는 쌓였던 전세매물이

엄청난 속도로 줄어들어서

평균 이하의 전세물량을 보이고 있습니다.

이럴 때 저는 이 지역의 전세 시장을

긍적적으로 봅니다.

반면 금천구는

전세물건이 쌓였다가 해소됐다가 쌓였다가를

반복하고 있는데요.

그리고 현재 광명의 공급이 계속되고 있기에

이럴때는 시장을

보수적으로 봅니다.

마지막으로 광명시는

이전 시장에서볼 수 없을 만큼

많은 전세 물량이 쌓이고 있는데요

이럴때는 저는 시장을

부정적으로 봅니다.

1.지역내 공급

2.인접지역 공급량

3.인접지역과의 영향

4.지역내 전세물량

이렇게 4가지의 데이터를 보고

각 상황에 따라서

부정적인 상황이라면

전세가격을 부정적으로

평균적인 상황이라면

전세가격을 보수적으로

좋은 상황이라면

전세가격을 긍적적으로

생각하시고 목표 전세가를

설정합니다.

이렇게 적정 전세가를 파악하기 위해서

첫번째인 지역내 상황을 어떻게 파악하는지

말씀 드렸는데요.

다음 글에서는

2.지역 내 단지의 위상대비 전세가격이 적정한지

지역내 단지의 위상을 비교하고

어떻게 가격이 적정한지를 파악하는지

말씀 드리도록 하겠습니다 : )

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.