성북구 돈암동 돈암삼성 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

 돈암삼성아파트

✅위치(지도)

 주소: 서울특별시 성북구 동소문로34길 24 (지번: 돈암동 15‑1)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

• 4호선 “길음” 및 “성신여대입구”역 등 지하철 접근성이 좋아 도심(광화문, 종로, 강남)으로 출퇴근 용이하다.
• SMT·강남 등 주요 직장지 도달 시간: 약 20–40분 수준이다.

2. 교통

• 강남 40분/ 여의도 45분/ 시청 30분
• 내부순환로 및 주요 간선도로 접근성이 우수하다.

• 단지 인근 4호선 및 예정된 동북선 105·106역(2026년 7월 개통 예정)

   

3.학군

• 인근 초등: 서울개운초, 숭례초

• 중·고: 개운중·고, 성신여대 상권 및 캠퍼스 인근

   

4. 환경

• 북악산·개운산 인접, 단지 내·외부 녹지 및 조망권이 우수하다.
• 대단지(1,278세대)라 커뮤니티·편의시설이 충실하다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 강남권 및 신축 고가 단지 대비 여전히 시세 저평가 상태
• 재건축 연한 도래(곧 30년 차 전후)로 추가 가치 기대

2) 환금성 : 

• 도심 접근성·대단지 규모 및 공급량 적다.
• 다만 강북권 부동산 경기 추이에 따라 유동성 변동 가능성이 존재한다.

3) 수익률 :

• 월세 기반 낮은 편(약 2.2~2.3%)

• 전세 활용 시 시세차익 포함하면 약 6%대 수익률 가능하다.

   

4) 원금보존 : 

• 서울 주요 녹지 및 학군·교통 인프라에 가까워 자산가치 안정적이다.

   

5) 리스크 대비: 

• 관리비·노후 단지 하자 비용 존재 가능성이 있다.
• 재건축 승인 지연 시 기대감 약화 우려된다.

• 하지만 동북선 개통(2026년 예정)으로 입지 가치 상승 기대된다.

   

나의 투자 결론 : 

돈암삼성아파트는 입지, 단지 규모, 재건축 리스크 대비 가치투자형 자산이다. 시세차익 중심 전세 끼운 전략으로 5년 내 연 6%대 수익도 가능하며, 동북선 개통 등의 호재가 더해지면 장기적으로 유망하다. 다만, 월세 수익은 낮고, 재건축 불확실성이 있어 장기 보유에 적합하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이 단지는 초대형 단지 + 도심권 + 자연환경 + 교통호재의 조합이 매력적이었다. 강의에서 강조한 직주근접, 환금성, 원금보존 요건을 모두 갖추고 있어 투자 관점에서 적합해 보인다. 특히 동북선 개통 시 주변 시세 반등 가능성에 기대감을 느꼈다. 다만 노후 단지의 하자 해결과 재건축 변수는 모니터링이 필요하다. 분석을 통해 투자 시점을 전략적으로 구성해야겠다고 느꼈다.