[서울투자로 7년후 0원히 부자될조 10억순자산] 1주강의 서울투자의 정의

자모님의 강의는 서울투자는 이렇게 하는거다 라는 정의를 나에게 내려주었다. 7월 월부시작후 계속 강의를 듣고 서울 임장을 하고 있었지만, 정리가 안되는 느낌이었었다. 비교평가가 안되는것이었다. 어디가 좋은지역인지, 입지가치는 어느부분을 봐야하는지, 를 배웠고 어느정도 안다고 생각했으나.. 명확한 정의가 안되니 햇갈리는 일상에 반복이었다. 그런데, 자모님이 급지/우선고려할사항 을 정리해주시니 서울투자가 명확해지고 비교평가를 잘할수있다는 자신감이 생긴다.

BM

->4사분면으로 나누고 내가 임장하는 단지가 어디에 해당되는지 확인 할 것

->저평가라면, 해당 분면에 따른 현재/과거의 시세변화를 이해하고 앞으로의 가격이 어떻게 흘러갈지 알고 투자 할 것

->가치투자 or 소액투자 에 대한 투자방향을 확정하고, 해당급지를 중심으로 투자 진행 할 것

1.시장상황

시장은 공급물량, 금리변동요인, 대출규제변화 를 지켜볼 것. 서울의 전체적인 예상공급물량이 적다고 해도, 특정구의 대단지 공급은 있기에 그런 상황이 어떻게 인근 가격에 영향을 주는지 지켜봐야 한다. 또한 실수요자들은 금리 및 대출규제 등 고려 시 내가 감당가능한 금액인가에 따라 매수여부를 결정하기에, 관련 시장변화를 지속적으로 지켜봐야 한다.

->금리변동관련 경제정보, 대출규제변화관련 정보 를 알기 위해 1주일에 1번 해당기사 볼 것

->서울의 공급물량계획 정리해보고, 과거에는 어땠는지 생각해봐야한다

2.거래현황

하락기에도 계속 거래되는 아파트와 아닌 아파트의 차이는 무엇일까? 임보작성시 아파트의 거래추이를 부동산 시기에 따라 나누어 비교해봐야한다. 선호도가 높은 아파트는 어떤특징이 있는지를 내가 투자가능한 물건이 아니라도 정리해봐야 투자실력이 쌓인다.

->임보작성시 거래추이를 하락기 기준으로 보고, 선호하는 단지는 이유를 정리할 것

->또한 구축전세가와 신축전세가의 가격상승추이를 비교해보면 그 지역의 가치를 판단하기 용이하니 구축/신축도 나눠서 거래추이, 가격상승폭을 볼 것

3.서울25개구

서울은 급지에 따라 25개구를 나눌 수 있고, 동일 급지라도 한강에 가깝고 강남에 가까울수록 가치는 더 높다.

땅의 가치는 고정적이고, 환경의 가치는 변할수있다는 것을 염두해두고, 투자물건을 선별해야 한다.

->여기가 이렇게 비싼건 말이 안돼 가 아니고 왜 비싼지를 땅의 가치를 알고 향후 환경 개선 가능성을 고려해서 해석해 볼 것

4.가치투자

초보일수록 가치를 알아보는데 공을 들여서, 가치를 알아보고 물건을 고를 수 있어야 한다. 도자기를 정성스럽게 빚듯이 투자도 하나하나 정성들여 한다.

서울은 최근 상승장에 다올랐기에, 지난장의 하락기/상승시점/상승폭을 봐야 한다.

또한, 투자는 지금만 보는게 아니라 지금도 보고 앞으로도 보고 하는것이라는걸 명심하고, 알고 투자해야 한다.

*참고로, 현재의 가치를, 강남접근성+초등학생 학급인원수로 판단해볼수 있다.

->저평가여부에 대한 기본적 판단뿐 아니라, 거래추이를 통한 가치평가도 같이 할 것

5.현실적 서울투자 방법

일반적으로 사람들이 좋아하는 물건은 갭이 작을때 최적으로 매수하기 어렵다. 싸다고 생각되고 감당가능하면 사야한다. 소액투자를 고려한다면 특정금액대의 물건을 잘봐라. 이런물건들은 갭이 작은 시기가 길가능성 높으니 시세 모니터링하면서 최적시기를 잡을수있다.

지역내, 지역간 아파트들이 어떻게 움직이는지 알면 조급하지도 두렵지도 않다.

->4사분면의 각각의 아파트들이 어떻게 움직일지류 알고 맞춰 투자방향을 설정 할 것

6. 1억으로 서울투자 하는 법

서울 4급지 정도의 경기도(수지,평촌) 그 정도 금액대로 투자가능하고, 서울내에서는 급지를 낮추면 찾을수 있다. 낮은 급지의 좋은 물건을 사고 전세가 상승율에 따른 매도차익을 보고 좋은 급지로 갈아타는것.

마지막 자모님 말씀 명심하자.

[보유하면서 투자금이 적당한 시기에 회수되고 전세상승흐름과 시세차익까지 모두 챙길 수 있는 단지. 역전세가 나더라도 일으켜놓은 현금상승분으로 충분히 막을 수 있는 저렴한 매매가/전세가 가 중요하다]