[열기87기 3조_팔(8)도에 일곱(7)채 우리도 할수있삼(3)!!_추디] 너바나 레시피 뇌에 복사하는 시간

안녕하세요.

행동을 바꾸고 실천하는 투자자

추월차선대디입니다.

언제 들어도 배울 점이 있고 언제 들어도 새로운

너바나님의 열기 2강 강의에 대해 정리하고자 합니다.

투자란? 

내가 임장을 통해 선호도를 파악하고

부동산 사장님들과 협상하는 기술을 익히고

전세를 잘 뺄 수 있는 테크닉을 익힌 상태에서

— 베팅 스피드를 높이고 공을 칠 수 있는 실력을 갖추고

이 물건이 내가 충분히 투자할 만한 가치와 가격 선에 

도달했는지에 관한 명확한 논리와 근거가 있는가?

— 스트라이크 존에 공이 들어오는지 보는 선구안을 갖추고

그리고 나서 타석에 들어서는 것이 투자이다.

그 외에 준비가 되지 않은 모든 상태에서 

타석에 들어서면 그것은 투기이다.

원칙이 있다면 투자자이고 원칙이 없이 

감정에 휘둘리면 투기꾼이다.

내가 직장인 투자자가 되기로 마음 먹었다면

항상 원칙에 근거하여 선택하고 내 선택에 대한 명확한 논리로

시장 상황에 일희일비 하지 않고 버틸 수 있어야 한다는 것을

다시 한번 느끼게 됐습니다.

실력을 미리 갖추고 그물을 펼쳐둔 후 운이 들어오는

상승장을 기다릴 줄 아는 투자자가 되겠습니다.

그리고 시장 상황이 따라주지 않더라도 잃지 않는 투자처를

선별할 수 있는 선구안을 가질 수 있도록 성장하겠습니다.

저환수원리

저(저평가)
가치 대비 가격이 저렴한지 판단하는 과정
이 과정에서는 아는 지역이 많아져야 하고
그 지역 내에 단지들과 가치 대비 가격이 
저렴한 것을 볼 수 있는 비교평가를 할 수 있는
눈이 있어야 한다.

환(환금성)
내가 돈으로 바꾸고자 할 때 돈으로 쉽게 바꿀 수 있나?
사람들이 내 물건을 기꺼이 사줄 의향을 가지나?
아파트가 부동산 투자처 중에 환금성이 좋고,
세대 수와 탑동사를 잘 보면 

기본적인 환금성을 지킬 수 있지만 

무엇보다 환금성을 결정하는 것은
선호도이다.

수(수익률)

과거 10년간 평균 연수익률을 이상으로 쌓았다면?

그것이 실력이다.

내가 현 상태에서 그 실력에 다다를 수 있는 

실력인지 메타인지를 돌려볼 필요 있음.

내 투자금 대비 충분한 안전마진을 가지고

단도투자를 할 수 있는 투자처를 선별할 수 있다면

시간이 흐른 뒤 실력이 증명되는 것이다.

현재는 단도투자처를 선별할 수 있는 눈을 키워나가자.

수익률을 높이려면?

수요(선호도)가 있고 공급이 한정된(입지독점성) 것에 투자.

적절한 투자금과 전세금 상승이 가능한 것에 투자.

무릎 아래에서 투자(타이밍)

적절한 수익을 볼 수 있거나 수익률을 높이는 소액투자.

제일 중요한 것은 적정 가치를 찾아갈 때 까지

기다릴 수 있는 인내력

원(원금보존)

적정전세가율 이하로는 매매가가 빠지지 않는다.

입지독점성을 가진 지역은 원금을 지키는 것을 넘어

입주장 등 하락장이 오더라도

장기적 관점에서 전세 전고점을 넘어설 가능성이

매우 크므로 가치를 알고 보유하면 원금보존이 가능

하락장에 전세가 일시적으로 빠졌어도

5년, 10년 뒤에 이 단지의 전세가격이 

우상향할 수 있을지 보면서 판단하기.

내가 10억/6억에 매수했을 때

중간에 하락장을 맞아서 전세가 4억이 됐다고 하더라도

인플레를 이겨낼 수 있는 가치의 물건이라면

5년, 10년 뒤 전세가격이 7-8억까지 올라간다.

그럼 내 매수가 대비 전세가율은 70-80%가 됨.

즉, 장기보유 시 절대 잃지 않는 투자가 될 수 있는

입지독점성이나 선호도 있는 물건을 투자해야 한다.

목표수익률이 N%라면?

10년 보유 시 내 투자금에 N% 복리로 수익을

계산했을 때 실현가능한 수준일지 검토하는 것이다.

리(리스크관리)

원칙은 변하지 않지만 

기준은 시장상황에 따라 변화할 수 있다

 누군가가 내 물건을 사가고 싶어하는지라는 환금성,

전세금을 너무 욕심내지 않았나?(역전세)

등을 잘 검토해서 진행해야 한다.

느낀 점 

많은 부분을 현재 시장 상황에 맞춰서 

담아주신 것을 다시 한번 느끼게 됐습니다.

그리고 기준은 시장에 따라 변할 수 있지만

원칙은 절대 변하지 않는다는 점.

그리고 지금 제가 올바른 방향으로

가고 있다는 것을 다시 한번 느꼈습니다.

다만 현재 시장에서 정부도 바뀌었고

향후 6개월 간의 정부정책 방향은 챙겨보고

저는 다주택자로 가겠다고 마음 먹었기에

세금 계산을 반드시 해야겠다고 느꼈습니다.

내가 어떤 비용과 대가를 치뤄서

어떤 편익을 가질지 다시 한번

머리와 가슴에 새기고 장기적 관점으로

월부 가치투자를 해나가겠습니다.