광역시 0호기, 수도권 신축으로 갈아탔습니다. [즈항]

안녕하세요. 즈항입니다.

최근 광역시 0호기에서

수도권 신축으로 갈아타기 할 수 있었습니다.

2020년 임대차법 개정에 따라

갱신권 사용은 불가하다며

집주인의 퇴거요청에 등떠밀려 매수한

애증의 증표였던 0호기가

2025년 수도권 투자에

기회를 만들어 줄지 그땐 몰랐습니다.

적은 입주물량이 만들어낸 매매/전세가 상승

일시적 1가구 2주택 비과세 보유기간 재기산 제도 폐지(22.5.10-)에 따른 비과세 확보

2가지 조건이 만족되면서

24.10월 갈아타기를 결심하고,

약 6개월이 지난 25.4월 매도.

그리고

25.6월 수도권 신축을 매수 할 수 있었습니다.

길다면 길고,

짧다면 짧을 수 있는

약 8개월동안의 여정.

(어쩌다보니 1호기 달성 기간과 동일하네요)

https://weolbu.com/s/EbpdVGHFjq

매도에 대한 확신

내가 원하는 앞마당 넓히기(서울+수도권 4-5급지).

타겟단지 설정(5분위시세표)

임차인 설득(임대차 조기 종료 및 이사비 지급에 관한 약정서)

덜 벌더라도 망하지 않는 선택 등

많은 것을 배울 수 있는 시간이었습니다.

요즈음 서울, 수도권 구분없이

투자로 바라보는 단지에서는

투자자/실거주자가 대기하고 있고,

실제 거래도 활발히 일어나고 있습니다.

반면, 매매가 협상은 거의 되지 않았습니다.

우리가 희망하는 전세가 상승으로

매전차가 줄어들기 보다

매매가 상승이 더 빨라

같은 투자금에 후순위 단지를

바라봐야하는 경우도 빈번합니다.

저 또한 마음이 힘든적이 많았기에

이 글을 통해 많은 동료분들께서

할 수 있다는 힘을 얻으셨으면 합니다.

일시적 1가구 2주택

과세 => 비과세

(POINT : 정부정책 미리 확인!!)

매수는 취득세

매도는 양도세

위의 세금은 부동산 거래시

필연적으로 발생하는 세금입니다.

0호기는 조정지역일때 취득했습니다.

따라서, 2년 거주라는 조건이 만족되어야

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.

22년까지 이어진 상승장에서

주택 수에 따라 보유·거주기간 산정은 어지럽게 계산되었고,

실제 거주는 2년을 했음에도 계산해보면 실거주 6개월이 모자란 상황이었습니다.

"전세만기일에 임차인 퇴거시켜

전입만 해놓고 6개월을 채울까?

양도세 내고 매도할까?"

선택지는 많지 않았습니다.

이제서야 알게된 내용이지만

전입만 해놓고 6개월을 채우는 계획은

비과세 세무조사시 확인될 수 있기에 추천드리지 않습니다.

(전입후 생계했다는 입증이 필요합니다)

그래도 과세인지, 비과세인지 명확한 확인이라도 받을 요량으로

국세청에 질의했는데, 예상외의 굉장한 답변을 받게되었습니다.

주요 골자는

일시적 1가구 2주택 비과세 보유기간 재기산 제도 폐지(22.5.10-)입니다.

폐지로 인해 거주기간 6개월을 인정받을 수 있었고,

세무사 상담까지 추가로 받아 비과세를 확정할 수 있었습니다.

갈아타기에 필요한

매도조건이 충족되는 순간이었습니다.

갈아타기 계획 확정

(POINT : 물어볼 수 있는 기회 만들기!!)

0호기는 입주물량이 적은 광역시에 위치해있습니다.

그 덕분일까요.

전세시세는 이전 전세계약금에 비해 9천만원

매매시세는 1억이상 상승한 상황.

거기에 더해 양도세 비과세까지 활용가능했습니다.

매도 결정 4요소

① 수익이 났는가?

② 매도 후 더 좋은 자산을 매수할 수 있나?

③ 예정된 리스크(역전세)가 있나?

④ 장기보유 할만큼 가치가 있나?

위의 4요소 중

①,④ 2개가 해당됐습니다.

하지만,

서울+수도권 앞마당이 적기에

② 항목에 대한 확신이 부족했습니다.

제 나름대로 갈아타기 계획을

세워보던 와중,

24.10,11월 기초반 수강을 통해

운좋게 아너스와의 만남/강사와의 만남에 참여할 수 있었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11245261

https://cafe.naver.com/wecando7/11292860

게리롱/라즈베리 튜터님의 답은 같았습니다.

"매도 후 손에 확보할 수 있는 투자금으로

서울+수도권 4급지에서 가장 좋은 물건을 찾으세요

그리고 투자하세요

지금 서울+수도권 4급지 앞마당이 부족하니

부지런히 앞마당을 만들어야해요"

게리롱/라즈베리 튜터님

머리속에 어렴풋이 그려졌던 갈아타기 그림이

사진처럼 찍히는 순간이었습니다.

이때부터 지방은 잠시 놓아주고

서울+수도권에 집중하기 시작했습니다.

임차인 설득

(POINT : 전세만기일은 놓치면 안되는 기회!!)

0호기에는 제 나이 또래

아이를 키우는 부부가 살고 있습니다.

23년만 해도 전세가 바닥일 시기라

정말 저렴한 전세가에 계약했고,

관계도 원만했습니다.

갱신권도 사용할 수 있는 조건이긴 하지만,

임차인과의 관계가 원만하니

매도사정을 말씀드리면

제가 원하는 대로

진행될 것만 같았습니다.

기대감을 갖고

0호기 매도 사유를 말씀드리며

매수의사를 여쭤보았습니다.

"매수할 생각 없구요

전세만기 2달전까지 매수자 없으면

갱신권 사용하겠습니다."

임차인

전세가 9천만원 상승

조부모에게 육아 도움 받아야해서 이동 불가

아내 복직

주담대 원리금 상환 부담

임차인도 갱신권 사용밖에는

선택지가 없었던 것 같습니다.

이때부터 임차인과 지지부진한

힘겨루기가 시작됐습니다.

집 잘 보여달라는 선물을 전달했지만

거절이란 답변과 함께

세안고 매매하실 분으로 맞춰달라는 요청

(낮은 전세금 때문에 불가능한 상황)

제 개인사정으로 읍소하여도

임차인도 개인사정으로 읍소하며

이사가 어렵다는 답변이 돌아왔습니다.

이사비를 지원하겠다는 제안에는

계약기간 전 이사를 한다면

전세금 일부를 미리 빼줘야하고,

이사비는 제안한 금액보다

100만원 더 달라고 요구했습니다.

하루하루 임차인의 조건을 맞춰나가지만,

매도 불발로 갈아타기 하지 못하면

서울+수도권 시장에 진입조차 못한다는 생각이

머리속에 가득찼습니다.

이제와서 생각해보면,

가장 힘들었던 때였던 것 같습니다.

때마침

월부디너 참석 연락을 받고

운좋게 참여할 수 있었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11456751

"매도를 위해 최선의 노력을 하는 건 중요해요

이 모든 행동을 했음에도

임차인 상황에 따라 매도하지 못하면

전세계약 연장하면 되요

객관적으로 즈항님의 자산을 바라봐요

누군가는 사고싶어서 달려드는 매물일 수 있어요

즈항님의 차선책이

누군가에게 목표일 수 있으니

걱정말고 오늘은 푹자요"

한가해보이 멘토님

잠도 못자긴 했지만,

멘토님께 위로받을 수 있어,

너무 좋았습니다.

그리고

마음한켠이 편안해지니

더 객관적으로

지금의 상황을 바라볼 수 있었습니다.

임차인 설득에 난항을 겪는 중,

이사비 증액지원이 극적(?)으로 협의되면서

집볼 수 있는 기회를 얻었습니다

(부동산에 내놓은지 한달만이었습니다.)

집을 보러오신 분은 신혼부부 였고,

집보고 얼마되지 않아

매수의사를 전달했습니다.

단,

지금 호가에서 1천만원 내려달라는 조건이었습니다.

고민하지 않았습니다.

제가 예상했던 매도금액 범위에 들어왔기 때문입니다.

심지어 예상 매도가 중 최고액이었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11504611

관건은

전세만기 2달전 입주가 문제였습니다.

시간이 빠듯하여,

전세만기 두달전도, 한달전도

가능하다고 답변 드리기 어렵습니다.

임차인

임차인은 전세만기일까지 본인이 거주하며,

그 시간동안 본인이 원하는 집을 찾고,

이사하고 싶어했습니다

(본인에게 최적의 조건을 맞추려함.)

더 이상의 입주일 협의는 어렵다는 생각에

부사님께 전세만기일 전 입주 불가의사를 전달했습니다.

운명일까요?

뜻밖에 제안을 받게됩니다.

"신혼부부가 집이 마음에 든다는데,

전세만기일에 입주하는 조건으로

500만원만 더 내려줄 수 있어요?

대신, 임차인 퇴거가 안될경우,

매도인이 책임진다는 특약을 넣을거에요."

부사님

더 이상 선택지가 없었고,

다음날 임차인에게 전세만기일에 매수자 입주조건으로

계약을 진행한다고 전달했습니다.

단,

신규 매수인이 전세만기일 입주라 이사비를 지원하지 않아도 되지만

이사비를 주고 임차인 협의 퇴거를 확정짓고 싶어

이사비는 기존에 약속한 금액으로 드리겠다는 말도 덧 붙였습니다.

해당 내용을 전달 받은 임차인은 반발했지만,

저 또한 제안을 받아들이지 않는다면,

제가 입주하겠다며 강경하게 나갔고,

극적으로 임차인 설득에 성공하여,

매도까지 이어지게 만들었습니다.

<주의>

소정의 이사비가 포함된

갱신청구권 포기 약정서 작성하셔야

갱신청구권 거절 가능합니다.

참고

이후,

매매계약서를 작성하기까지

전세금 일부를 지원해달라

계약갱신청구권 포기 약정서 못쓰겠다 등

불편항 상황이 지속되었지만,

어떻게든 해결했습니다.

문자로 증빙을 남기는 것도 좋지만

한번의 통화가 문제를 빠르게 해결할 수 있다는 것도

배울 수 있었습니다.

(잔금까지 기간이 남은 지금도

임차인과 관계가 썩 좋진 않습니다...)

5분위시세표 활용법

(POINT : 전임 적극활용!! 그리고 당장 투자할 수 있는 물건으로 리스트업!!)

매도도 되었겠다

바로 매수할 수 있었을까요?

저는 그렇지 못했습니다.

지금와서 돌이켜보면,

투자보다는 5분위시세표에 집착했기 때문인 것 같습니다.

<5분위시세표 작성을 위한 일련의 과정>

전수조사

▼

비교평가

▼

매매가 N억대 1-5등

투자금 N억대 1-5등

언제나 투자가능한 하나의 표!!

하지만,

하루종일 작성한

5분위시세표는 내일 업데이트해야합니다.

전임할 시간도

물건볼 시간도

부족합니다

그렇게 하루하루 시세따다 5분위시세표만

업데이트하는 나날들을 보냈습니다.

저 혼자서는 답이 안나와

용맘 튜터님/줴러미 튜터님께 여쭤보며 수정을 거듭했고,

제가 원하는 기준, 소요시간(약1-2시간)으로 줄인

5분위시세표 루틴으로 정착하게 됩니다.

대단할게 없는게,

전수조사 단지들을 축소시켰습니다.

매도로 손에 쥐는 투자금을 확인했고,

투자금 +5천에 해당 하는 단지를 먼저 뽑아냈습니다.

20평대/30평대로 구분하여

시세조사 및 비교평가를 진행했습니다.

<예시>

하루는 안양 동안구 20평대 시세조사

다음날은 안양 동안구 30평대 시세조사

마지막으로

비교평가를 통해 걸러진 단지에서

전임을 통해 투자가능물건을 뽑아냅니다.

마지막이 가장 중요합니다.

단지를 뽑아내는게 아니라

투자가능 매물을 뽑아내야합니다.

투자가능 매물은 현장에서 찾아야하는거 아닌가요?

맞습니다.

하지만,

절대적인 시간이 부족하기에

최대한 전임으로 걸러내야합니다.

저는 수도권에서 근무하기에

서울 또는 수도권 임장지로

평일 퇴근 후 매임을 할 수 있었습니다.

그럼에도,

절대적인 거리가 먼 수도권 외곽 임장지는

퇴근 후 매임하긴 어렵습니다

따라서,

반차를 쓰더라도

전임을 통해 뽑아낸 투자매물을 현장에서 보고

내 투자까지 협상 또는 더 좋은 물건을 찾아보는게

효과적이었습니다.

마지막으로

현장에서 직접 보고

부사님과 협상해본 매물을

5분위시세표에 업데이트했습니다.

그렇게

실제 투자가능한 물건으로

5분위시세표를 채워나갔습니다.

덜 벌더라도 망하지 않는 투자

(POINT : 최악의 상황을 가정하라!!)

이번 투자를 결정할때

참 고민된 부분이었습니다.

투자직전까지도 고민했습니다.

상위 생활권 신축 A

(잔금불가/마통2천이상 사용)

vs

하위 생활권 신축 B

(잔금가능/대출불필요)

A단지는 B단지보다 상위 생활권 신축이었습니다.

매매가도 1.5억 높고, 투자금도 2천만원 더 필요했습니다.

2천만원이면 마통써서 충분히 감당할 수 있을 것 같고,

A단지 생활권이 더 선호도가 높기에

향후 시세상승도 A단지가 더 많이 오를 것 같았습니다.

하지만,

제 상황에 A단지 투자는

리스크가 컸습니다.

A단지 물건은 전세 세팅이 필요했고,

전세물건 5개 중 2개가 투자자 물건이라

언제든 가격내일 준비를 하고 있었습니다.

2천만원이라 예상한 추가 투자금이

얼마나 늘어날지 모르는 상황.

그리고

마통은 내년 인사이동에 따른

월세집 보증금 보완용도였기때문에

정말 보수적으로 자금운용을 관리해야했습니다.

A 또는 B단지 중에 투자한다고 마음을 먹고선,

매매가/전세가/입지/수익률 등등

생각을 하면 할 수록

A단지 투자가 머리속에 떠올랐지만,

A단지 전세가 원하는 가격에 맞춰지지 않아

마통한도까지 쓰게된다면,

내년 우리가족의 화목한 모습이 그려지지 않았습니다.

결국,

B단지를 선택했습니다.

지금 A,B단지 상황은 어떨까요?

A단지 전세매물 5개.

최저가 전세매물은

44군데 부동산에 등록되어 있습니다.

(아직도 전세매물 안빠지고 있습니다..)

B단지 전세매물 1개

제 물건입니다.

(매수때 가정했던 전세가보다 1천만원 올렸습니다)

지금 복기하며 생각해봐도,

한번의 욕심이 만들어낸 결과가

우리 가족의 삶을 뒤흔들 수 있다는 것을 알게되었습니다.

비슷한 투자금에 더 좋은 자산을 선택하는 건 당연합니다.

하지만,

내가 감당 가능한

리스크라는 전제가 깔려야합니다.

A단지를 매수하나,

B단지를 매수하나,

이번 1번의 매수로

제가 원하는 목표달성은 어렵습니다.

그런 관점에서 보면,

내가 망하지 않고

시장을 경험하며 이전보다 양질의 자산을 쌓아가는게

얼마나 중요한지 이번 투자를 통해 경험할 수 있었습니다.

이상 8개월 걸린 0호기 갈아타기를

간략히(?) 복기해보았습니다.

상세히 적진 못했지만,

하나하나 주제를 정해

추가 복기해보겠습니다.

다음 투자에서는

더 좋은 선택을 할 수 있도록.

(매매잔금,전세계약이 남아있어요...)

이번 갈아타기를

열성적으로 응원해주신

우리9반 구슬즈

임차인과 협상이

마음처럼 되지 않아

힘들어 할때

멘탈케어 및 협상방법 알려주신

"용맘 튜터님"

서울 및 수도권 시장에서

개인적인 욕심에 투자처도 못찾고 있을때

감당 가능한 물건 바라볼 수 있게

옆에서 조언해주신

"줴러미 튜터님"

정말 감사드립니다💙

또한,

응원해주신 멘토,튜터님,동료,선배님들

그리고,

3년이란 서울생활하며, 수도권 투자라는 방점을 찍을 수 있게

응원해준 아내와 아들에게

다시 한번 감사드립니다💙

마지막으로,

대선 이후 급등하는 부동산 시장

옆에서 들려오는 서울/수도권 갈아타기 소식에

마음 힘드신 동료분들이 많으실겁니다.

저 또한 마찬가지였습니다.

내 마음처럼 되지 않는

힘든 시간이 있었지만,

옆에 있는 멘토님, 선배님, 동료들에게

조언을 구하고 행동하니,

어려움도 해결해나가며,

이로 인해 생각보다 괜찮은 결과물도

만들어낼 수 있었습니다.

욕심내기보다는

덜 벌더라도 망하지않는,

내 환경에서 할 수 있는

최선의 투자를 해내가시길

진심으로 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.