[부동산 시스템 45억 달성으로 47부릴조 새벽밤] 2주차 강의 후기 '전세세팅의 정석'

  전세 셋팅 강의에 있어서는 정말 유일무이한 강의라고 보인다. 강의듣고 바로 강의자료를 언제든 꺼내볼 수 있게 저장해 놓았다. 실전투자 시작했을 때, 전세 셋팅은 이 자료 하나면 전세 셋팅할 때 완벽하다 라는 생각이 들어서였다. 

  특히, 현재 시장에서 유리한 전세금으로 잔금 처리 하는 유형말고, 주인전세나 세낀 물건을 살 때 유형까지 너무나도 완벽하게 꼼꼼한 프로세스로 정리해주셨다.

<전세 셋팅 유형>

1. 주인거주 입주매물: n개월 뒤 매매잔금

(가계약금은 시장상황, 절대가에 따라 다름. 절대가가 클 때는 작으면 500정도이고 만약 매도자 우위 시장이면 가계약금을 더 보내기도 함)

• 베스트-매매계약금(가계약+본계약) 10% ⇒ 중도금은 협의(서울,수도권은 줌-계약을 안무르기 위한 장치) ⇒ 매매잔금(전세계약을 이 전에 하고 받은 전세계약금+전세잔금으로 매매잔금 치룸)
• 매매잔금일<전세잔금일 - 전세계약이 매매잔금 전에 계약은 맞췄는데 (수도권은 2~3개월 정도 만에 이사옴) 전세잔금 날짜가 매매잔금 날짜보다 뒤로 맞춰졌을 때 ⇒ 매매잔금은 대출 받아서 치뤄야 함(대출이자+공실비용)
• 전세를 못 맞춘 경우 - 매매잔금은 대출 받아서 치뤄야 함(대출이자+공실비용+중도상환수수료)

2. 주인세안고 : 매도자가 전세세입자(주인전세)

매매계약-매매잔금(날짜가 짧음- 한달안에 끝냄)

주인전세 물건은 가계약할 때부터 미리 협의하고 매수해야 한다. (왜냐하면 매매끝나고 주인이 마음이 바뀔 수도 있어서)

⇒ 매매가-전세가 차익지급

3. 전세안고 물건(임차인이 살고 있는 물건)- 세낀, 세안고

매매계약(전세계약 가지고 오는 거다) ⇒ 매매잔금 ⇒ 매매가-전세가 차익지급

가계약할 때, 전세가 얼마에 어떤 조건으로 끼어있는지 반드시 확인(전세계약서 받아보기)

적용할 점: 모든 조건은 가계약 전에 확인하고 계약해야 한다.

📌 적정 전세가 설정하는 방법(단,생,공)

• 1단계 : 단지
• 2단계: 생활권
• 3단계: 공급

📌 임대기간 설정(공수포)

1. 공급(서울 수도권(공급이 들어오면 전체 범위에 영향을 준다)/중소도시(단지 하나 대단지 들어오면 1년이 휘청 거릴 수 있다))
2. 수요(특히, 학군지+30평대 이상의 성수기는 겨울방학 1-2월이다)
3. 포트폴리오(다주택으로 간다면 꼭 챙겨야할 부분)

• 재계약이 겹치지 않게 3~4개월은 텀을 두게 하자.

   양파링님 강의 들으면서 계속 와! 와! 이렇게 디테일하게 알려주신다고! 등기부등본 보는 부분과 예전에 전세 놓을 때, 근질권 설정되어 있었는데 은행에 안돌려주고, 임차인한테 모두 돌려줘서 애먹었던 경험들이 떠오르면서 그 전에 양파링님 강의를 들었다면 고생하지 않았을텐데 라는 생각이 스쳐갔다. 전세 셋팅하는 과정에서 법적으로 필요한 부분을 꼭 꼭 꼼꼼하게 챙겨야 함을 그리고 그때는 전세의 정석과 같은 양파랑님의 자료를 참고해야 겠다고 생각했다.