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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요~ 가족의 경제적 자유를 이룰 보약입니다~^^
2주차 강의는 정말 실전투자에서 반드시 필요한 전세에 관한 모든 것을 담고 있는 내용이였습니다.
강의내용과 교재는 양파링멘토님의 그동안의 노하우와 인사이트가 그대로 담겨 있었습니다.
앞으로 두고두고 봐야할 교재인 것 같습니다.
모든 내용을 다 내것으로 만들고 싶은 마음이 간절하지만,
사실상 내용은 쉽지만은 않아서
반드시 저에게 남겨야 할 몇가지 내용들을 정리해 보도록 하겠습니다.
특히 저는 월부에 와서 어설프지만 우당탕 1호기를 한 상태라서
강의내용을 들으면서 제가 했던 상황들을 상기하면서
복기가 자연스럽게 되었습니다.
적정 전세가로 설정했나?
(#단지 #생활권 #공급)
저는 공급이 적지 않은 곳인 중소도시에서 24년 7월에 투자를 진행했습니다.
공급때문인지 가격은 전체적으로 많이 쌌지만, 리스크는 역시나 전세 빼는 것 이였습니다.
그래서 양파링멘토님께서 수업에서 알려주신 것처럼
저는 세낀 물건이나 주인전세 물건 중심으로 투자 물건을 찾았습니다.
그러다가 매매가가 1층보다 싼 물건을 발견하게 됩니다.
역시나 전세를 승계하는 조건인 물건이고, 세입자가 근무시간으로 집을 잘 안보여줘서 그런것 같습니다.
사정을 알고 보니 공급으로 이곳도 대부분 역전세가 난 상황이고,
기존에 세입자와 주인이 전세 재계약을 연장하면서 3천정도 돌려줘야 하는 상황이라
집주인은 이 집을 빨리 매도하고 싶어하는 하는 상황이였습니다.
저는 단순하게 일단 매매가가 싸고, 전세를 안 빼도 되는 상황이라서 투자 우선순위에 두었습니다.
조금 망설여지는 부분은 전세가가 그때 전세시세보다는 1000-2000만원정도 낮은 상태라
제가 생각했던 것보다 투자금이 많이 든다는 것이였습니다.
저는 고민하다가 재계약하면서 갱신권도 사용하셔서
내가 매수한 2년 뒤에 투자금을 회수할 수 있겠다라는 생각에 투자를 최종 결정했던 것 같습니다.
수업시간에 적정 전세가 설정을 위해서 반드시 확인해야 할 것이 단지내 전세가, 생활권내의 전세가, 그리고 공급되는 신축 전세가라고 설명해 주셨습니다.
저는 매수한 물건에 전세가를 평가할 때 일단 단지내 전세가보다는 1000만원이상은 낮은 가격임을 확인했고,
주변 생활권의 전세가보다도 역시 낮은 가격에 속하는 편이였습니다.
단, 주변 생활권 공급에 대한 전세가까지는 파악을 하지 못한 것 같습니다.
제가 매수한 집의 전세가가 최저 가격이라는 생각에 꼼꼼하게 체크하지 못한 부분인 것 같습니다.
저의 1호기는 다행히 적정 전세가로 판단됩니다.
바닥인 전세시장에서 시세보다 낮은 금액으로 셋팅을 하였기 때문입니다.
하지만 주변 공급되는 물건에 대해서 전세가를 확인하지 못한 것은 아쉬웠던 부분이였습니다.
적정 임대기간으로 설정했나?
(#공급 #수요 #포트폴리오)
수업에서 가르쳐 주신 것처럼 공급물량, 수요상황에 따른 임대기간을 설정했는지 생각해 보았습니다.
저는 이미 전 주인과 전세연장 계약을 한 것을 승계한 상황이라서 제가 임대기간을 직접 설정하지는 않았지만,
임대만기 시점에 공급물량은 파악을 했습니다.
임대만기 시점에 26년도에 그 중소도시의 공급이 어느 정도 마무리가 되는 상황이라서
사실 그 도시를 투자처로 선택한 이유이기도 했습니다.
수요상황도 직장인과 신혼부부 수요로 늘 전세물량이 많지 않은 상황이여서 나쁘지 않을 거라 판단했고,
부동산 비수기인 장마철이나 여름휴가철이 아니라면 점도 어설프지만 고려했던 것 같습니다.
생각보니 다행스럽게도 임대기간도 나쁘지 않게 설정한 것 같습니다.
단 아쉬운 점은 공급과 수요를 파악할 때 표면적인 부분만 단순하게 파악을 했던 것 같습니다.
다음 2호기때는 수업에 가르쳐주신 것처럼 조금더 꼼꼼히 공급과 수요를 파악해서
임대기간을 조금더 탄력적으로 셋팅할 수 있도록 해야 한다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
그리고 2호기때는 가르쳐주신대로 나의 포트폴리오에 맞게 전세만기시점이 겹치지 않도록 잘 셋팅하도록 하겠습니다.
매매계약과 전세계약은 잘 했나?
(#계약서 작성 #특약사항)
저는 자가를 매수경험이 있는데도 1호기 투자할때 만큼 긴장하면서
하나에서 열까지 배운대로 하겠다는 마음으로 나름 꼼꼼하게 체크했던 것 같습니다.
어설프지만 등기부등본 확인, 특약사항 설정 등 나에 상황과 맞는 투자사례와 수업시간에 배운 내용을 찾아가면서 진행했던 기억이 납니다.
양파링멘토님의 이 수업을 듣고 진행했으면 정말 도음이 많이 되었겠구나라는 생각을 했습니다.
모든 행위가 낯설고 두렵웠지만 그동안 강의에서 배운 내용과 월부 투자사례 글들을 참고하면서
등기부등본 확인도 가계약전, 계약전, 잔금전에 잘 확인했고,
세입자분이 전세계약서를 새로 나와 쓰기를 원해서 내가 원하는 특약사항을 요청드리며
계약서를 작성한 것이 기억이 납니다.
전세가가 낮기에 갱신권 사용한 여부를 밝히는 새로운 전세 계약서를 썼고, 갱신권을 계약이기에 세입자가 언제라도 나갈 수 있는 상황이라서 특약에 그것을 방어할 수 있는 집주인에게 사전 통보 및 세입자가 복비를 부담하고 새로운 세입자를 구해야 한다는 특약도 넣었던 것 같습니다.
수업을 통해서 갱신권을 사용한 세입자는 집주인에게 통보 후 언제든 나갈 수 있고, 집주인은 3개월내에 전세금도 내어 줘야 하고 새로운 세입자를 맟출때도 복비 지불도 주인이 한다는 사실을 알았기에 이에 대응을 하기 위한 특약을 넣었습니다.^^
조금 아쉬웠던 점은 배운대로 하긴 했는데 수박 겉핡기씩으로 진행해서 조금더 강하게 추진해야 할 부분들을 적극적으로 못했던 부분이 아쉬었습니다.
다음에는 양파링멘토님이 가르쳐 주신 내용들을 꼼꼼히 확인하고
계약서나 특약사항들을 잘 적용해서 진행하도록 하겠습니다.
이번 수업을 통해서 역시나 크게 깨달은 원메세지는
'몰라서 두려운 것이고, 내가 알면 모든 부분이 대응의 영역이다'입니다.
이제 막연히 어렵고 두려웠던 부분을 배우고 알았으니
앞으로 모든 부분이 대응의 영역으로 저의 투자에 잘 적용하도록 하겠습니다.
너무 좋은 강의에 다시 한번 감사드리며,
2호기 때는 배운대로 전세 잘 빼서 ‘양파링님 보거라’ 글을 남길 수 있도록 하겠습니다.
[나에게 적용할 점]
- 다음투자에는 적정 전세가와 임대기간 설정을 배운대로 해보기
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