[제주서핑] 광역시 초신축 1500만원을 더 깎아 분양가 보다 싸게 매수한 2호기 투자 경험담

안녕하세요 제주서핑입니다:)

1호기를 한 지 벌써 1년 7개월이 지나서야 드디어 2호기를 하게 되었습니다.
1호기 투자를 했을 당시 대출을 일시적으로 일으켜야 하는 물건을 하게 되어 

2호기는 대출 일으키지 말고 꼭 해보고 싶었지만 역시 뜻대로 되진 않았습니다. 

네 맞아요.. 

또 대출을 일시적으로 일으킬 수 밖에 없는 다른 케이스 물건을 투자하게 되었는데요.
이번 2호기를 하면서 간과 한 점과 잘한 점을 되짚어 보고자 합니다.
 

아파트투자 후기 / 매물코칭 후기 시작합니다!!

<더 늦어지면 안될 것 같은데>

작년부터 지투기를 했을 때 거의 모든 튜터님들께서 

여기에 기회가 있다고 알려주셨던 

그 지역을 24년 5월에 가게 되었습니다. 
그 지역에서 가장 좋은 구 부터 가보고 

투자 할게 안 보이면 

인구 규모가 큰 광역시로 이동하려고 

이미 마음을 먹은 상태였습니다.
이미 더 큰 광역시로 이동하고 싶다는 

마음 때문이었을까 

제 눈에는 투자 물건이 보이지 않았고 싸보이는 건 

있었지만 투자금이 맞지 않아 바로 마음 접고
시세를 트래킹 할 생각하지도 않고 

다른 지역으로 넘어가게 됩니다.
 

그렇게 돌아 돌아 8개월 가량 흘러 아직도 

그 지역에 투자기회가 있다고 

꼭 기회를 잡아보라는 튜터님의 

말씀을 듣게 되었습니다.  

인구 규모가 더 큰 광역시에서 투자하고 

싶다는 고집으로 인해 

내가 투자 기회를 놓치고 있다는 

생각이 들면서 정신이 들게 됩니다. 

나의 편견과 고집으로 투자할 지역을 선별하여 

투자할 거면 뭐 하러 공부를 하는 거지?

 그리고 투자 경험이 많으신 튜터님들께서

저렇게 많이 말씀을 하시는 거면 

내가 잘못된 방향으로 가고 있구나를 깨닫게 됩니다.
 

그리고 바로 떠납니다.

 9개월 만에 다시 그 임장지의 다른 ‘구’로!

아쉬운 점 
1. 나의 편견과 고집으로 튜터님 말씀을 

받아들이지 못함 
2. 투자를 위한 투자처를 보는 것이 아닌 

인구수가 더 큰 곳으로 투자하고 싶다는

갈망으로 인해 투자시야를 차단함
잘한 점 
1. 8개월 이상 걸렸지만 나의 편견, 고집을 버림
2. 정신 차리자마자 바로 실행에 옮김

<투자할 물건은 끝났다고요?>

그렇게 정신을 차리고 다시 만난 그 지역의 다른 ‘구’로 열심히 투자 물건을 집중 있게 바라보기 시작했습니다.
저평가 되면서 나의 투자금으로 할 수 있는 

몇 개의 물건이 보이기 시작했습니다.

 그리고 부동산에 투자 의지를 보이며 

연락을 하였습니다.

 그 중 투자자에게 굉장히 호의적인 부사님께서
여기 이미 투자자들이 많이 투자하고 

전세 물건이 많이 나와서 

투자금이 많이 들어가기 시작할 시점이라고 

친절하게(?) 알려주셨습니다. 

그럼에도 매수하고 싶은 가격을 말씀드렸더니 

이미 그런 물건은 다 빠져서 투자는 여기 끝난 것 같다고 다른 곳을 가보라고 알려주셨습니다. 

하지만 혹시 모를 나의 2호기가 여기에 있을 지도 

모른다는 갈망으로 어렵사리 

매물 예약을 잡아 매물을 보게 됩니다.

 운이 좋게도 가격 협상이 보이는 

물건을 만나게 되긴 하지만

 월세 낀 매물로 만기까지 1년 가까이 남기도 하고 

물건의 특이 사항으로 인해 전세 빼는 데 

약점이 될 수 있어서 일단 보류하고 

바로 옆에 ‘구’로 임장지를 넓히러 떠나게 됩니다.

아쉬운 점 
1. 저평가 단지의 물건을 모두 보지 못하고 

전임으로 대체함
2. 투자 후보 단지의 부동산을 한 군데만 방문함.
잘한 점
1. 부사님의 반대가 있어도 어떻게든 

투자 의지를 밝히며 매물을 보러 감
2. 한 물건에만 꽂히지 않고 투자 단지와 지역을 확대함(1호기 때의 실수를 만회함)

<초신축인데 너무 싸다>

25년 4월 그 지역의 또 다른 구로 넘어갑니다. 

그리고 앞마당을 넓힐 준비를 하기 위해 

네이버 부동산을 열어보게 되었습니다. 

가격대를 훑어볼 겸 쓱 보는데 

유독 너무 싼 물건이 빤짝이면서 보입니다. 
 

"뭐지? 이렇게 초신축이면서 주변 인프라가 좋은데 이 가격이라고?" 

두근거리는 마음으로 얼른 임보를 작성 후 임장을 

시작하게 되었고 매임까지 하게 되었는데 

역시나 이유가 있었습니다. 
시세보다 1.5억이나 낮은 전세 낀 물건으로 갱신권도 아직 쓰지 않은 물건이었습니다.

 나의 투자금은 적은데 이 물건을 감당하려면 일시적인 대출을 일으켜야 하고 대출이 나올지,
대출이자 감당하면서 투자할 가치가 있는 물건인지, 

이 정도의 리스크를 감당할 정도면 다른 더 좋은 물건이 있는 건 아닌지 고민을 하게 됩니다.
그리고 일시적 대출을 일으킨 1호기 경험을 하면서 

2호기 만큼은 대출을 일으키지 않고 

다른 투자 경험을 얻고 싶었기에 망설여졌습니다.

그렇다 보니 그 후로 뽑은 투자 후보 물건들은 

투자금에 맞춰서 보는 이상증세를 

보이기 시작했습니다. 
저평가는 어느 정도 되면서 투자금에 맞는 

후보 단지를 뽑다 보니 

머리가 복잡해지면서 명쾌하게

 "이게 최선이야!" 라는 느낌이 들지 않고

 자신감을 점점 잃어가고 있었습니다.

1호기를 할 때에는 무언가 확신에 찬 느낌에 

매코를 신청했다면 

2호기는 굉장히 긴가민가하기도 하고 

나 자신 스스로가 뚜렷하게 자신이 없는데 

매코를 넣는 게 의미가 있을까 하는 생각도 들었습니다.

 너무 고민을 하다가 답답해서 남편에게 

투자 후보 물건을 뽑은 이유에 대해 

브리핑을 하고 나니 조금씩 가닥이 잡히면서 

매코를 신청하게 되었습니다.

<확신이 없었던 1등은 역시 1등이 아니였어>

이번에 매코 튜터님은 존경하는 빈쓰 튜터님을 만나게 되었습니다. 

나의 자산 상황, 대출, 앞으로 나아갈 방향에 대해 상세하게 파악을 해주시고 

공급 리스크가 있는 1호기 물건에 대해서
앞으로 어떤 방향으로 나아가야 하는지에 대해 

심도 있게 말씀해주셔서 너무 놀랬습니다.

 2호기 매물코칭이라 거기에 대한 것만 코칭 해주실 줄 알았는데 

요즘 고민이 많았던 1호기 물건에 대해 

매도 또는 보유 등 각각의 상황 별에 대해 말씀 해주셔서 

선택지를 펼쳐 놓고 생각할 수 있어서 너무나도 감사했습니다. 

거의 1호기 매물 코칭 다시 받는 줄 알았습니다. 

그리고 대망의 2호기 투자 후보 물건에 대해 뽑은 이유를 설명을 드렸는데요.

 1등으로 뽑은 그 물건이 너무나도 저평가는 맞지만 

오히려 다른 후보 물건에 대해 투자 우선 순위를 매겨주셔서 놀랬습니다. 

제가 1등으로 뽑은 물건은 신축이고 사람들의 선호도가 있고 

전고 대비 하락률이 굉장히 많이 빠져 있지만 다음 시장에서도
그 만큼의 가치를 똑같이 보여줄 수 있을 것 같냐고? 되물음 해주셨습니다. 

저의 대답은 "전고점 비슷하게 까지는 갈 수 있다고 생각합니다." 

라고 말씀을 드렸고 

튜터님도 그에 대해 어느 정도 동의는 하시지만 

그 지역의 선호 생활권에 초신축 아파트들이 들어오면서 

그 위상을 여전히 유지 할 수 있을지에 대해서도 생각해야 한다고 말씀해주셨습니다.

지방은 연식과 중심지(선호 생활권)가 중요한데 

이 부분에 대해 간과하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 

내가 뽑은 물건이 생활권 순위로 밀리는 건 사실이지만 신축이고 
그 안에서는 선호도가 높은 단지 이니까 

당연히 다음 시장에서도 그 위상을 보여줄 것이라고 생각했습니다.

 하지만 튜터님은 지역의 변화를 생각하시고 거주민들이 어디를 
더 선호할 건 지에 대해 좀 더 깊이 생각하고 계셨다는 사실을 알게 되었습니다. 

역시 리스펙 합니다.

아쉬운 점
1. 역시 나 자신 스스로가 자신이 없었다면 그건 1등이 아니였다는 건데 그래도 1등으로 내버려둔 점
잘한 점
1. 매코를 통해 튜터님과의 만남을 가져서 내가 뽑은 물건이 왜 1등이 아닌지 이유를 알게 된 점
2. 매코 신청할 때 내가 생각했던 투자 물건에 대해 나의 생각을 자세하게 남긴 점

<피하려고 했던 물건이 나의 1등 물건?>

튜터님께서 뽑아 주신 저의 투자 후보 1등은

 낮은 전세가 껴서 일시적 대출이 필요한 

바로 그 물건이었습니다. 
튜터님께서는 저의 상황에서는 충분히 감당 가능하며

 리스크를 헷지 하는 방법에 대해서도 

제가 이해가 될 때까지 설명을 해주셨습니다. 

일단 1등으로 뽑힌 물건은 저의 첫 느낌 그대로 정말 정말 저평가 된 물건이었으며 

앞으로 공급이 없기에 리스크 감당도 충분히 가능하기 때문에 선정해 주셨습니다.
이 물건을 피하려고 했던 이유는 

낮은 전세금으로 인해 대출을 끌어오는 거에 대한 부담감이 너무 컸었고 

대출 이자를 내면서까지 가져갈 만큼의 가치가 있는지와 
기꺼이 대출 이자를 감당한다면 더 좋은 물건이 있을 것 같다는 막연한 생각 때문이었습니다. 

지금에 와서야 드는 생각이지만 투자는 할 수 있을 때 해야 하고 최고의 물건이
아닌 최선의 물건을 뽑아 자산을 가져야 한다는 것이었습니다. 

그리고 저의 1호기 때의 협상 실수에 대해 빈쓰 튜터님께 말씀 드렸더니

 튜터님은 과감하게 깎아서 협상을 하신다고 하셨고 

그 범위에 대해 슬쩍 여쭤봤더니 정말 과감하게 깎으시더라고요. 

튜터님의 협상 노하우를 잘 새겨듣고 

실전에 도전을 해보았는데 정말 놀랍게도 
 

1500만원을 깎았습니다ㅜㅜ 

오마이갓.. 

그렇게 저는 25년 봄에 남편과 공동명의로 2호기를 하게 되었습니다. 

지금 상황은 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자를 맞출 때까지 

대출을 일시적으로 유지는 해야 하고 시세에 맞춰 새로운 세입자를 맞추기까지 큰 숙제가 남기는 했습니다.
한 번도 해보지 않고 듣기만 했던 일이라 두렵고 걱정이 되긴 

하지만 이 숙제 또한 잘 해낼 겁니다.

아쉬운 점
1. 대출을 무조건 안해야 된다는 생각을 가진 점
잘한 점
1. 튜터님께서 알려 주신 방법을 잘 새겨 듣고 실행한 점
2. 1호기때의 실수를 계속 되새김질 하면서 똑같은 실수를 하지 않으려고 노력하고 행동에 옮김
3. 두려워도 앞으로 나아간 점

<마지막으로>

이번 매물코칭을 통해 빈쓰튜터님의 투자자가 가져야 할 통찰력도 배우고 협상, 

그리고 앞으로 나의 투자 방향성에 대해 코칭을 받고 나니 

어두운 땅속에 있던 저를 조금씩 꺼내 주신 느낌이었습니다. 

매물 코칭 시간을 조율하는데 있어 

최선을 다해 도움을 주신 올리브님과 

저의 시간대를 맞춰주시기 위해 개인적인 일정까지 변경을 해주신 

빈쓰 튜터님께 너무 감사드립니다. 

올리브님과 빈쓰튜터님 두 분의 도움이 있었기에 제가 2호기를 할 수 있었습니다.

 저 혼자의 힘이 아닌 두 분이 있었기에 가능했다고 생각합니다. 

본인 일이 아니어도 아낌없이 도움을 주는 두 분을 보면서 

나도 실력을 갖춰서 누군가에게 아낌없는 도움을 주는 사람이 되고 싶다는 생각이 들었습니다. 

매코 후기를 빨리 적어서 내고 싶었지만 

글 솜씨가 없다 보니 글을 장황하게 썼다 지우기를 반복하게 되어 이제서야 남기게 됩니다. 
 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.><