YANGPARING JEONSE POSSIBLE 영화 주인공이 되어보자_2강후기_[열중 4는 건 책, 5르는 건 실력, 3키는 건 두려움, 9하는 건 우리의 자산이조_나도언젠가]

전세에 대해서는 그동안 정말 아무것도 몰랐습니다. 

그저 ‘전세는 매수 후에 알아보면 되겠지’라는 안일한 태도로 일관했던, 전형적인 전세무식자였죠. 

투자 과정에서 전세는 늘 뒷전이었고, 

어떻게 맞춰야 하는지, 어떤 리스크가 있는지조차 제대로 고민해본 적이 없었습니다. 

그런데 이번에 양파링님의 강의를 듣고 나서, 그런 저의 생각이 완전히 뒤집혔습니다.

마치 전세 요술봉을 얻은 것처럼, 눈앞이 트이고 방향이 보였습니다.

이제는 매수 과정에서부터 전세까지 함께 고려하며 물건을 고를 수 있을 것 같고,

 임대를 놓는 과정에서도 전체 흐름을 그려보며

 사전에 준비하고 능동적으로 대응할 수 있다는 자신감이 생겼습니다. 

처음 접하는 개념과 내용이 많아 머릿속이 복잡하기도 했지만, 

이번 후기는 단순 요약이 아닌, 

제가 스스로 다시 소화하고 정리한 저만의 언어로 담아내 보고자 노력해봅니다! 

그리고 지금 이 순간, 

저는 전세와 관련해서는 무엇이든 해낼 수 있을 것 같은 

'YANGPARING JEONSE POSSIBLE'

영화의 주인공으로 다시 태어났습니다.

자, 이제 그 영화가 개봉합니다.

<2025년 현재 전세 시장 상황>

강의에서는 2025년 현재 전세 시장의 상황에 대해 지역별로 차이가 크다는 점을 강조하셨습니다.

 일부 지역의 경우 매매가보다 전세가 상승 속도가 더 빠르게 나타나고 있어서,

 이런 지역은 상대적으로 투자금이 적게 들어가기 때문에 눈여겨볼 필요가 있다고 하셨습니다. 

특히 지방에서는 전세가 회복되고 있는 지역들이 있는데, 

이 중에서는 수요가 신축에서 구축으로 이동하는 모습도 보인다고 설명하셨습니다. 

따라서 전세 시장 흐름을 계속해서 모니터링하면서, 

본인의 투자금 범위 안에 들어오는 지역을 미리 파악해두는 것이 중요하다는 점을 짚어주셨습니다.

<전세 셋팅 프로세스 이해의 중요성>

전세 셋팅 프로세스를 사전에 정확히 이해하고 있어야 하는 이유에 대해서도 자세히 설명해주셨습니다. 

가장 중요한 점은 전세금과 잔금 날짜 등을 미리 대비할 수 있다는 점인데요,

 이를 통해 전체적인 자금 흐름을 안정적으로 계획할 수 있게 됩니다.

 특히 '일반적인' 전세 셋팅과 '특수한' 전세 셋팅을 구분해서 접근하면,

 매매 잔금일에 맞춰 여유 있게 일정을 조율할 수 있는 장점이 있습니다.

 또한 잔금 시점에 발생하는 이자나 중도상환 수수료 등의 비용도 미리 계산해보면, 

실제 전세금 설정에 있어서 조정이 필요한지를 판단하는 데 큰 도움이 됩니다.

 이런 점에서 전세 셋팅 과정을 단순한 입주 절차로 보지 않고, 

전체 투자 계획의 일환으로 이해해야 한다는 점을 강조하셨습니다.

<전세 셋팅 유형 *나의 투자 상황과 미리 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것이 중요>

강의에서는 전세 셋팅의 다양한 유형에 대해 설명하시면서, 

나의 투자 상황과 자금 계획에 맞춰

미리 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것이 무엇보다 중요하다고 강조하셨습니다. 

전세 셋팅 방식에 따라 준비해야 할 자금과 리스크가 달라지기 때문에, 

이를 제대로 이해하고 물건을 선별하는 능력이 필요하다는 점을 짚어주셨습니다.

첫 번째는 가장 일반적인 유형으로, 매매 계약을 체결한 후 전세 계약을 새로 맞추는 방식입니다

. 이 경우 보통 매매 잔금일과 전세 잔금일이 동일하게 설정되는데, 

전세 세입자를 제때 구하지 못할 경우 

매수자가 잔금을 직접 부담해야 하므로 예상치 못한 자금 압박이 발생할 수 있습니다.

 따라서 이런 유형은 전세 수요가 확실하거나, 

일정 조율이 가능한 매도자와의 협의가 가능한 경우에 적합합니다.

두 번째는 '주인전세', '주전', 또는 '점유개정'이라고 표현되는 유형으로, 

매도자 본인이 전세 세입자로 남는 방식입니다. 

이 경우 매수자는 매매가와 전세가의 차액만 준비하면 되기 때문에, 

잔금 부담이 줄어들고 상대적으로 자금 계획이 단순해진다는 장점이 있습니다. 

세 번째는 기존 임차인이 거주 중인 상태에서 매수하는 경우로, 

이 역시 매매가와 전세가의 차액만 준비하면 되는 구조입니다. 

실질적인 전세 셋팅이 이미 완료된 상태이기 때문에 비교적 안정적인 거래가 가능하다는 장점이 있습니다. 

다만 임차인의 계약 기간과 조건, 퇴거 예정일 등을 미리 파악해두는 것이 중요합니다.

※ 이전에는 단순히 집을 매수한 뒤 전세를 내면 된다는 생각으로 투자 물건을 바라봤었는데,

 강의를 듣고 나서 전세 셋팅의 구조를 제대로 이해하고, 

자신의 투자 상황에 맞춰 유연하게 대응할 수 있는 물건을 

신중하게 선별하는 것이 얼마나 중요한지 깊이 생각해볼 수 있었습니다.

<현재 시장에서 유의해야 할 점>

조건부 전세대출 제한과 관련된 사항들이 있습니다.

 먼저, 전세대출이 가능한 금융기관이 지역별로 다르기 때문에 

서울과 지방 간 차이를 반드시 확인해야 한다고 말씀하셨습니다.

 이는 대출 조건이나 한도가 금융기관마다 다르고, 지역에 따라 적용 기준도 다르기 때문입니다.

 또한 매도인이 전세계약을 체결한 후 매수인이 이를 승계하는 방법에 대해서도 알려주셨고 

마지막으로, 처음부터 신규 전세대출이 필요 없는 물건을 매수하는 전략도 고려해볼 만하다고 조언하셨습니다. 

이를 통해 불필요한 대출 부담을 줄이고, 투자 시 자금 계획을 보다 안정적으로 세울 수 있기 때문입니다.

※ 이런 부분들은 경험하지 않으면 체크하지 못했을 것 같은데 

조건부 전세대출 제한과 관련된 여러 요소들을 꼼꼼히 체크하고, 

자신의 투자 상황에 맞는 대응책을 마련하는 것이 

현재 시장에서 매우 중요하다는 점을 강의에서 다시 한번 확인할 수 있었습니다.

<세낀 물건 거래 시 주의해야 할 사항>

세낀 물건 거래 시 주의해야 할 사항에 대해서도 상세히 설명해주셨습니다. 

우선 기존 전세 계약서는 반드시 세 차례에 걸쳐 꼼꼼히 확인해야 한다고 하셨습니다.

 첫 번째는 가계약 전에 계약서 사진을 받아 내용을 확인한 뒤 가계약금을 입금하는 단계이고,

 두 번째는 계약 당일에 계약서 사본을 반드시 확보하는 것입니다.

 마지막으로 잔금일에는 원본 계약서를 직접 받아야하며, 

이 절차들을 철저히 지키는 것이 매우 중요하다고 강조하셨습니다.

또한 세낀 물건에 투자할 때는 세 가지 단계로 검토하는 것이 필요하다고 하셨습니다. 

첫째는 현재 전세가와 비교하여 전세보증금액이 적절한지 확인하는 것이고,

 둘째는 임대 만료일을 미리 파악해 만료 시점의 공급 상황을 예측하며 리스크를 점검하는 것입니다. 

마지막으로 갱신요구청구권과 관련해 2+2 임차인의 권리, 묵시적 갱신 여부, 

그리고 새 계약으로의 진행 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다고 하셨습니다.

 이 모든 과정을 통해 투자 여부를 결정할 때는 ‘좋은 물건을 싸게 살 수 있는가’와

 ‘리스크를 최소화할 수 있는가’라는 두 가지 기준을 중점적으로 고려해야 한다고 강조하셨습니다.

※ 이전에 매임할 때 이 부분을 비교하는 것이 가장 어려웠는데, 

이번 강의를 통해 ‘좋은 물건을 싸게 사는 것’과 ‘리스크를 최소화하는 것’이라는 

두 가지 큰 기준을 다시 한 번 세울 수 있었습니다. 

그리고 강의에서 알려주신 3단계 검토 과정을 따라 

순차적으로 비교하고 판단해야 한다는 점을 꼭 기억해야겠다고 느꼈습니다.

<주인전세 거래시 유의사항>

주인전세 거래 시 유의해야 할 사항도 자세히 안내해주셨습니다. 

먼저 만기 시점에 공급 상황과 

매매가 상승에 따른 심기 불편으로 전세에 대한 비협조 가능성을 항상 염두에 둬야 한다고 하셨습니다.

(이건 생각지도 못한 부분) 

이를 대비해 계약서에 ‘집 보여주기’와 같은 협조 특약을 반드시 포함시키는 것이 중요하며, 

관리사무소나 아래층 방문 등을 통해 중대한 하자가 있는지 꼼꼼히 확인해서 

소극적인 하자 체크에도 대비할 필요하다고 말씀하셨습니다.

 특히 주인전세는 가계약 이전에

 매매와 전세 관련 특약 사항을 모두 사전에 합의하는 절차가 필수적이라고 강조하셨습니다. 

이 과정에서 양측 간 오해나 분쟁을 미리 방지하는 것이 거래 성공의 관건이라는 점을 알 수 있었습니다. 

마지막으로, 근저당권 말소 여부도 반드시 확인해야 하는 중요한 체크리스트 중 하나라고 하셨습니다. 

근저당이 말소되지 않으면 추가적인 법적 문제나 자금 부담이 발생할 수 있기 때문입니다.

이처럼 주인전세는 계약 전후로 꼼꼼한 사전 준비와 세심한 관리가 필요하다는 점을 

강의에서 깊이 이해할 수 있었습니다.

★<1등 물건 만들기 – 적정 전세가 체크>

내 물건을 전세 1등 물건으로 만들기 위해서는

 적정한 전세가를 설정하는 방법을 잘 이해하고 적용하는 것이 중요하다고 하셨습니다.

 이때 핵심 기준은 ‘단생공’으로, 

즉 단지, 생활권, 공급이라는 세 가지 요소를 기준으로 분석해야 한다고 설명해주셨습니다.

우선 (1) 단지 내 비교는 동일 단지에서 위아래 평형의 전세가와 전세 물건 수를 비교해가며 판단하는 것이 기본입니다. (2) 생활권 내에서는 해당 지역 내의 전세를 입지, 구조, 면적 등을 기준으로 비교해보는 것이 필요하고,

 이를 통해 시장의 적정가 전세 수준을 파악할 수 있습니다. 

마지막으로 (3)공급 물량에 대한 최종 점검도 반드시 필요하다고 하셨습니다. 

특히 경쟁 시기의 공급물량과 그 공급의 규모, 평형, 전세가격, 

그리고 물건 개수를 체크하고, 다음 분양이나 입주 예정 물량의 시기와 규모까지 미리 파악해야

 경쟁력을 갖출 수 있다는 점을 강조하셨습니다.

<소액투자자 – 전세보증보험 체크>

소액 투자자라면 전세보증보험에 대해서도 반드시 이해하고 있어야 한다고 말씀하셨습니다. 

전세보증보험은 전세가가 가입 가능한 범위 안에 있어야 하는데,

 네이버 부동산에 나와 있는 KB시세, 매매가, 일반 전세가 중 평균가의 약 90% 이내가 

일반적인 기준이라고 알려주셨습니다. 

다만 이는 신청 시점과 실제 승인 시점의 시장 분위기에 따라 달라질 수 있으므로 주의해야 한다고 강조하셨습니다. 

이와 관련해 계약서에는 반드시 특약을 넣어야 한다고 하셨습니다. 

예를 들어, ‘전세보증금이 전세금 반환보증보험 가입금액을 초과할 시에는 

가입 가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다’는 내용을 계약서에 명시하면, 

추후 불이익이나 문제가 생기는 것을 예방할 수 있다는 실질적인 조언도 들을 수 있었습니다.

★<1등 물건 만들기 – 임대기간 설정>

임대 기간을 어떻게 설정하느냐에 따라 

투자 시 감당해야 할 리스크의 크기가 크게 달라질 수 있다는 점을 이번 강의에서 강조하셨습니다. 

특히 임대 만료일이 언제인지에 따라 투자금 회수가 지연되거나, 

다음 투자 기회를 놓치게 되는 상황이 발생할 수 있기 때문에, 

단순히 임대료나 금액만 볼 것이 아니라 만료 시점을 전략적으로 설정해야 한다는 설명이 인상 깊었습니다.

강의에서는 임대 기간을 설정할 때 ‘공수포’, 

즉 공급, 수요, 포트폴리오라는 세 가지 측면에서 균형 있게 고려해야 한다고 말씀하셨습니다.

 먼저 (1) 공급 측면에서는 해당 지역의 공급 물량 규모, 입주 시기, 상세 위치를 꼼꼼히 확인해야 하고, 

임대 재계약이 이뤄질 것으로 예상되는 시기와 겹치는 입주 물량이 있는지 여부도 사전에 체크해야 한다고 하셨습니다.

 예를 들어 공급이 집중되는 시기에 임대 만료일이 설정되어 있으면 

공실 위험이 높아질 수 있으므로, 

단순히 더 저렴한 물건이라고 해서 선택하는 것이 아니라, 

임대 종료 시점의 리스크를 충분히 고려해야 한다는 점을 짚어주셨습니다.

 다음으로 (2) 수요 측면에서는 지역, 단지, 그리고 평형별 특징을 잘 이해하고 있어야 한다고 하셨습니다. 

예를 들어 학군지에 위치한 30평형대 아파트의 경우, 

겨울방학이나 신학기 직전이 성수기이고, 수능 직후나 여름방학 직전은 비수기에 해당하므로, 

전세계약 만료 시점을 언제로 설정하느냐에 따라 수요 흐름과 맞지 않아 공실이 발생할 수도 있다고 지적하셨습니다.

 (3) 마지막으로 포트폴리오 측면에서는 주택 수가 늘어날수록 전세 만료 시점을 전략적으로 분산하는 것이 

매우 중요하다고 말씀하셨습니다. 

예를 들어 모든 물건이 비슷한 시기에 전세가 만료된다면, 

한꺼번에 투자금 회수가 지연되거나 역전세 리스크가 몰릴 수 있습니다. 

반면 시기적으로 잘 분산된 임대 포트폴리오를 구성해 놓으면, 

일부는 전세 상승 시점을 활용할 수 있고, 또 다른 일부는 시장이 좋지 않을 때도 

상대적으로 안정적인 대응이 가능하다는 점에서 큰 차이를 만들 수 있다고 설명해주셨습니다.

<범인 임차인>

일반적인 개인 임차인과 달리, 

법인 임차인의 경우에는 임대차3법의 보호를 받지 않는다는 점에서 투자자 입장에서는 유리할 수 있지만, 

동시에 전세권 설정이 가능하고 관리 상의 문제가 발생할 여지가 높다는 점을 

함께 고려해야 한다는 것을 배울 수 있었습니다. 

계약서 작성 시 전세권 설정과 관련한 비용은 임차인 부담으로 명시하고,

 퇴거 시점에 전세권 해지에 적극 협조할 것을 특약으로 꼭 넣어야 한다고 강조하셨습니다. 

또한 법인의 업종, 업태, 설립연도 등을 미리 확인해서 실사용 목적이 분명한 곳인지, 

또는 명의만 법인일 뿐 사실상 사무실로 사용하는 것은 아닌지 꼼꼼히 체크해야 한다는 조언도 있었습니다. 

거주 예정자(개인)의 이름과 연락처를 계약서에 기재할 수 있다면 

이후에 퇴거 청구나 법적 조치를 취할 때 도움이 될 수 있다고 설명하셨습니다. 

그 외에도 특약에는 전세권 외 담보대출 또는 근저당 설정 금지, 

금연 의무 및 그로 인한 원상회복 책임 명시, 퇴거 시 명도에 필요한 조건들을

 사전에 명확히 해 두는 것이 중요하다는 점도 이번강의를 통해 처음 알게 된 부분입니다. 

※ 범인 임차인과 관련된 내용은 이번 강의에서 개인적으로 가장 인상 깊었던 부분 중 하나였습니다.

 사실 이전까지는 ‘법인 임차인’이라는 개념 자체를 깊이 있게 생각해본 적이 없었는데,

 강의를 통해 이 부분이 얼마나 중요한지 처음으로 체감하게 되었습니다.

 특히 법인 임차인은 임대차3법의 보호를 받지 않는다는 점에서 

투자자 입장에서는 일정 부분 유리할 수 있지만, 동시에 전세권 설정이 가능하고 

실질 거주자가 불분명한 경우가 많아 관리 측면에서 리스크가 더 클 수 있다는 사실을 배웠습니다. 

이처럼 단순히 높은 보증금만 보고 판단했다가는,

 예상치 못한 상황에 놓일 수 있다는 점이 강의 내용을 들으며 뼈저리게 느껴졌습니다. 

가장 다행이라고 느낀 점은, 이런 가능성 자체를 미리 인지하고, 대응할 수 있는 실전적인 방법을 배웠다는 것입니다

. 예를 들어 전세권 설정 제한, 대출 및 근저당 설정 금지, 원상복구 책임, 실제 거주자 정보 확인 등

 특약사항으로 충분히 리스크를 줄일 수 있다는 점은, 

앞으로 혹시라도 법인 임차인을 만나게 되었을 때 당황하지 않고 대처할 수 있는 기반이 되어 줄 것 같습니다. 

만약 이런 내용을 사전에 전혀 모르고 현장에서 처음 겪게 되었다면, 

분명 우왕좌왕했을 것이고, 계약 자체를 잘못 진행했을 수도 있겠다는 생각에

 지금 배워서 정말 다행이라는 생각이 들었습니다. 

이러한 사전 지식의 중요성을 다시 한 번 절실하게 깨달을 수 있는 계기였습니다.

★ <계약 단계별 주의사항>

투자를 고민하면서 계약 부분에 대한 이해가 낮아서, 늘 고민과 걱정이 컸는데

, 이번 강의를 통해 부동산 매매 및 임대 과정에서 

단계별로 반드시 점검해야 할 핵심 사항들을 구체적으로 정리할 수 있었습니다. 

특히 ‘매수 결정 → 매매 계약 → 임대 계약’이라는 세 단계의 흐름 속에서 

어떤 점을 주의해야 하는지를 체계적으로 배울 수 있어, 

앞으로 실제 실전 상황에서도 매우 유용하게 적용할 수 있을 것 같습니다.

1단계: 매수 결정 – 등기부등본으로 권리관계 확인

가장 기본이면서도 중요한 부분은 바로 등기부등본의 정밀한 확인입니다. 

단순히 ‘문제가 없다’고 넘어가기 쉬운 부분이지만, 

이번 강의를 통해 표제부·갑구·을구 각각에서 확인해야 할 핵심 정보를 명확히 알 수 있었습니다.

표제부에서는 기본적인 건물 정보(주소, 면적, 용도 등)를 확인하고,

갑구에서는 소유권의 변동 내역(매매, 경매, 가압류, 가처분 등)을 통해 권리상 하자가 있는지 점검하며,

을구에서는 근저당권, 질권, 전세권 등 담보물권이 설정되어 있는지를 확인합니다.

※ 특히 실전에서 자주 놓치는 5가지 확인사항

(소유자 일치 여부, 권리침해 요소, 근저당 여부, 열람일시, 전체 페이지 확인)은

꼭 체크리스트처럼 진행해야 한다는 점이 인상 깊었습니다. 

그리고 근저당권 관련해서는 잔금일에 전액 상환 및 말소 특약을 기재하고,

 상황영수증까지 반드시 수령하는 것이 매우 중요하다는 것을 다시 한번 상기하게 되었습니다.

2단계: 매매계약서 작성 시 유의사항

매매계약서 작성에서는 단순한 거래금액이나 일정 확인 외에도, 

특약 기재가 투자 리스크를 줄이는 중요한 열쇠라는 사실을 알게 되었습니다. 

예를 들어,

매도인이 매수인의 전세 세팅에 적극 협조한다는 특약,

중도금과 잔금을 전세 보증금으로 유연하게 대체할 수 있는 구조,

잔금일 조율 가능 특약 및 하자 담보 책임 기재 등이 실무적으로 큰 도움이 될 수 있습니다.

※ 이전에는 막연했던 계약서 작성이, 

이제는 스스로 구조를 파악하고 특약을 주도적으로 제안할 수 있는 수준으로 이해가 확장되었습니다. 

(아직은 경험이 없어서 무섭지만, 

알고 있으니 충분히 도전해볼 수 있을 것 같은 마음가짐이 준비되었습니다.^^)

3단계: 임대차 계약서 작성 시 주의사항

마지막으로 임대차 계약 단계에서는 보증금 및 잔금의 정확한 기입은 물론, 

임대 운영을 원활히 하기 위한 특약사항 설정이 매우 중요하다는 것을 배웠습니다. 

대표적인 특약 사항

설비 관련 수선 범위의 명확한 구분 (주요설비는 임대인, 소모품은 임차인)

만기 4개월 전 이사 의사 통보 조항

집 보여주기 협조 등 새로운 전세 세팅을 위한 협조 내용

벽걸이 TV 설치 시 콘크리트 타공 동의, 실내 흡연 금지, 반려동물 사전 협의 등

※ 이전까지는 ‘임대차 계약은 단순한 서류 작업’이라는 생각이 있었지만, 

강의를 들으면서 임대 리스크를 줄이기 위한 

하나의 ‘계획된 설계’라는 관점에서 접근해야 함을 알게 되었습니다.

이번 강의를 통해 단순히 이론적 지식을 습득하는 데 그치지 않고, 

실제 투자 현장에서 바로 활용할 수 있는 실전 감각과 전략적인 사고방식을 배울 수 있었습니다. 

특히 매수부터 임대까지의 전 과정을 단계별로 체계화하여,

 ‘무엇을 기준으로 판단해야 하는가’, ‘어떤 리스크를 미리 대비해야 하는가’에 대한 

명확한 기준점을 스스로 세우게 된 점이 가장 큰 수확이었습니다. 

투자를 공부하면서 전세와 계약을 생각하면 늘 두려움이 몰려왔습니다. 

‘내가 정말 전세를 잘 맞출 수 있을까?’, ‘임대차 계약을 제대로 진행할 수 있을까?’, ‘

혹시 실수하면 어떡하지?’라는 불안이 끊임없이 머릿속을 맴돌았습니다. 

이 강의를 들으면서 그런 두려움을 어떻게 구체적으로 해소할 수 있을지,

 어떤 체크리스트와 기준으로 움직여야 실수를 줄일 수 있을지를 명확히 알게 되었습니다. 

앞으로 투자 현장에서 어떤 상황이 닥치더라도 

이번 강의에서 배운 기준과 원칙을 바탕으로 침착하게 판단하고 대응할 수 있는 자신감이 생겼습니다. 

실수할 수 있는 부분은 미리 체크하고, 

협상과 계약에서는 능동적으로 주도할 수 있는 안목과 기준을 갖춘 투자자가 되기 위해 

앞으로도 계속해서 배움과 실천을 이어가야겠다는 다짐을 하게 되었습니다. 

매 단계마다 실질적인 조언을 아낌없이 전해주신 양파링 강사님께 진심으로 감사드리며, 

이 경험을 바탕으로 더 단단한 투자자로 성장해나가겠습니다.

감사합니다.