주전의 경우(매매 및 전세 계약 내용) 봐 주세요

안녕하세요? 최근 매물 보면서 Q&A통해 많은 도움 얻고 있습니다. 진심으로 감사 드립니다.

주전 조건의 물건을 이번 주말에 계약하려는데 부동산에서 받은 매매 및 전세 계약 문구인데요.

누락되거나 삭제 또는 수정, 추가 유지해야 할 내용 여쭙니다. 항목들 중 불필요하거나 수정하거나 유지 또는 확인 필요하다고 생각되는 부분들 정리해 봤는데 맞는지 수정해야 할 부분 있다면 코멘트 부탁드립니다. 

• 불필요: 8
• 수정필요:

1(현 시설 상태에서의 임대차 계약이며, 기본 시설 파손시 임차인은 원상복구하기로 한다-자연 마모 제외)

2(매매계약과 동시에 매도인과 매수인은 임차인과 임대인의 지위로 금 ~원에 2년 전세 사는 조건의 매매계약이며 전세 만기일은 ~~년 ~얼 ~일로 한다/협의된 전세보증은 ~원은 매매대금과 상계처리하고 전세계약서는 잔금일에 작성하기로 한다)

4(전기, 수도, 가스 등의 노후화로 인한 수선은 임대인이, 임차인의 귀책사유로 인한 고장 또는 파손시 수리비용이나, 시간 경과에 따른 소모품 교체, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 하기로 한다.

• 유지: 5,6,11(비문 느낌인데 살려도 될까요?)
• 확인필요: 7(임대인은 임차인이 전세보증보험 가입에 협조하기로 한다) 전세자금대출실행 용도나 방법을 부동산에 물어봐야겠죠? 해당 상품 취급 은행에서 하거나 신용대출로 하면 상관 없을까요? 7번 항목은 이렇게 하면 살려도 될지 궁금합니다.

주전의 경우 매매계약과 전세계약 동시 진행해도 되나요? 매도인이 전세로 살면서 전세대출 받으려고 그런 것 같은데요. 점유개정의 경우 상계처리라는 문구를 꼭 넣어야 한다고 하고 강의에서도 주전이면 전세계약서를 잔금일에 작성한다고 배웠는데 어떤 게 맞을까요?) 계약서 쓰는 날에 전세계약서 쓰는 것? 잔금날에 쓰는 것? 매수자에게 어떤 게 더 유리할까요?

공동명의의 경우 등기부등본상 갑구 맨 아래에 사람이 소유자라고 하던데 부부 중 한 사람을 대표자로 동의한다는 문구 있으면 그 사람과 계약해도 되나요? 등본상, 계좌상, 신분증 모두 동일인물과 계약하라고 배웠어서…

불필요: 1, 9, 10, 11

유지: 8 

수정 필요: 

2(현 시설물 상태에서의 계약이나 매도인은 잔금일 전에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.)

3(매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항전부증명서상 권리사항에서 추가대출 실행이나 권리변동사항이 발생하지 않게 할 것이며 계약 진행시 근저당 일부 말소, 잔금일에는 전부 말소 진행하는 것으로 한다. 이행되지 않을 시에는 계약을 해제하며 손해배상을 청구할 수 있고, 손해배상 위약금은 계약금 배액으로 한다. 

-O월 O일 계약금 ~원 입금시 채권최고액 중 일부(근저당 ~원)말소하는 조건임

-O월 O일 잔금일에 채권최고액 ~원 전액 말소한다.

추가: 

잔금 후 6개월 내 누수 및 중대한 하자에 대한 수리비용은 매도인이 부담하며, 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 수리하기로 한다.

점유자(현 매도인)은 매수자의 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 결정한다. 

혹 밑줄 그은 부분이 매도인 입장에서 거북할 수 있는 문구인지도 살펴봐 주시면 감사하겠습니다.

매수인 입장으로 보니 매수인에게 불리한 조항이 많은 것 같은데 객관적으로 봐 주시고 불필요하거나 수정 필요한 부분, 유지하거나 추가할 부분 또는 유의해야 할 점 알려 주시면 감사하겠습니다.

계약서에 빠삭한 부동산 고수 선배님들의 답변을 기다리겠습니다. 

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